지난 9월 15일 대만 타이중에서 열린 세계부동산연맹(FIABCI) 국제 교류 행사에서 한국 부동산의 투자전략과 시장전망을 발표했습니다. 해외 투자자들에게 강조한 것은 가격이 얼마나 오를지가 아니라 임대수입이 얼마나 안정적으로 이어질 수 있는지였습니다. 이 기준은 매수자를 기다리는 국내 중소형빌딩 소유주에게도 중요합니다. 한국 시장에 관심을 갖는 투자자가 내 건물까지 선택하려면, 누가 임대료를 내고 그 수입이 얼마나 오래 이어질 수 있는지 설명할 수 있어야 하기 때문입니다.

한국 시장에 대한 외국 자본의 관심은 수치에서도 드러납니다. CBRE코리아에 따르면 2025년 국내 상업용 부동산 거래 규모는 약 34조원, 해외 자본의 국내 투자액은 약 6조5000억원으로 모두 역대 최대를 기록했습니다. 그러나 이런 소식을 접하는 중소형빌딩 소유자의 체감은 다를 수 있습니다. 주변에서는 큰 거래가 성사되는데 내 건물에는 매수 문의가 드물고, 비어 있는 사무실도 좀처럼 채워지지 않습니다. 시장에 돈이 들어온다는 소식과 개별 건물의 현실 사이에 간격이 있는 것입니다.

이 간격을 이해하려면 거래 규모보다 어떤 자본이 무엇을 사는지 살펴야 합니다. 대형 오피스 몇 건의 거래만으로도 전체 거래액은 크게 늘어날 수 있습니다. 해외 연기금이나 부동산 펀드는 정해진 투자 규모와 운용기간, 목표수익률에 맞는 자산을 찾습니다. 건물의 수익성이 양호하더라도 투자 규모가 너무 작거나 운용 기준에 맞지 않으면 검토 대상에서 제외될 수 있습니다. 대형 자산으로 들어온 돈이 시간이 지나면 중소형빌딩으로 자연스럽게 흘러올 것이라고 기대하기 어려운 이유입니다.

우량 자산의 거래가격을 내 건물에 그대로 적용하는 것도 경계해야 합니다. 입지가 비슷해도 임차인의 신용도와 계약기간, 시설 상태에 따라 소득의 안정성이 달라집니다. 사옥을 확보하려는 기업은 임대수익 외에 업무 효율과 장기적인 공간 확보의 가치까지 고려할 수 있습니다. 임대수입이 목적인 투자자가 이런 거래가격을 자신의 매입 기준으로 삼으면 계산이 어긋날 수 있습니다. 좋은 건물이라도 비싸게 사면 수익은 줄어듭니다. 거래 사례를 비교할 때는 가격과 함께 매수 목적과 임대차 조건을 살펴야 합니다.

개인이나 가족 자산을 운용하는 투자자는 대형 기관보다 투자금액과 보유기간을 비교적 유연하게 정할 수 있습니다. 한국에서 임대수익을 얻으려는지, 직접 사용할 공간을 확보하려는지에 따라 관심 자산도 달라집니다. 중소형빌딩이 이들의 검토 대상이 될 수 있지만, 외국인이라는 이유만으로 매수 기준이 같지는 않습니다. 매물을 소개할 때도 국적보다 투자 목적과 운용 방식을 파악하는 일이 먼저입니다.

투자자의 목적만큼 지역별 임대 여건도 다릅니다. 쿠시먼앤드웨이크필드의 2026년 2분기 A급 오피스 조사에서 도심권역(CBD) 공실률은 9.0%, 강남권역(GBD)은 3.1%였습니다. 도심에서는 G1 서울과 르네스퀘어 등 신규 공급이 공실률 상승에 영향을 미쳤습니다. 이를 서울 전체의 수요 위축으로 해석하거나 일시적 현상이라며 가볍게 넘겨서는 곤란합니다. 공실을 채우기 위해 임대료 면제나 입주 지원을 제공해야 할 수 있고, 그동안에도 이자는 계속 발생하기 때문입니다. 투자자는 평균 공실률보다 주변에 새로 들어설 건물과 실제 계약되는 임대조건을 확인해야 합니다.

금리도 매수자의 선택에 영향을 줍니다. 한국은행은 7월에 이어 8월에도 기준금리를 인상해 3.00%로 높였습니다. 실제 차입비용에는 가산금리와 수수료가 더해집니다. 자기자본 비중이 높은 투자자와 대출 의존도가 높은 투자자가 같은 건물에 제시할 수 있는 가격은 다릅니다. 외국 자본의 매입가격을 해석할 때도 자금 조달 조건을 함께 살펴야 합니다.

수도권 주요 외국인 토지거래허가구역에서는 허가 대상 주택을 취득할 때 실거주 의무가 부과됩니다. 이에 따라 해당 지역에서 기존 주택을 매입해 임대수익을 얻으려는 외국인 투자자의 선택에는 제약이 생겼습니다. 한국에서 안정적인 임대수익을 추구하는 외국인 투자자라면 중소형 상업용빌딩과 오피스텔을 대안으로 검토할 수 있습니다. 다만 주택 투자에 제약이 생겼다는 이유만으로 이들 자산의 수요가 곧바로 늘어난다고 보기는 어렵습니다. 개별 물건의 용도와 취득 요건, 임차 수요가 투자 목적에 맞는지 따져야 합니다.

그렇다면 한국 부동산 시장에서 투자 기회는 어디에 있을까요. 중소형빌딩에서는 임차 수요가 충분하지만 관리가 미흡해 제값을 받지 못하는 건물에 주목할 만합니다. 임대료가 낮은 이유가 오래된 계약이나 시설 문제인지, 주변 수요 부족인지부터 구분해야 합니다. 개선으로 얻을 추가 수입에서 공사비와 임대 손실을 빼고도 수익이 남아야 합니다. 오피스텔은 직장·교통 접근성과 주변 공급을 살펴 꾸준한 임차 수요를 확보할 수 있는 물건을 선별해야 합니다. 소유자가 부담하는 관리비와 공실에 따른 손실까지 고려한 실제 임대수익이 매입가격에 비해 충분한지가 핵심입니다. 투자자가 수익성과 개선 가능성을 판단할 수 있도록 임대차 내역과 실제 수입·지출, 예상 수선비를 정리하는 것이 자산관리의 출발점입니다.

해외 투자자에게는 한국에서 누가 임대차와 시설 관리를 맡고 의사결정을 지원할지도 중요한 선택 기준입니다. 특히 국내 거점이 없는 투자자는 현지에서 발생하는 문제를 직접 처리하기 어렵습니다. 중소형빌딩 소유자가 매각을 준비한다면 내 건물에 적합한 매수자층과 그들의 투자 목적을 파악하고, 그에 맞는 임대수익과 관리 방안을 설명할 수 있어야 합니다. 해외에 매물을 소개하는 것만으로 거래가 이루어지지는 않습니다. 매수자가 인수 이후의 운영까지 그려볼 수 있어야 협상이 구체화됩니다.

외국 자본의 한국 부동산 매입은 시장에 대한 관심을 보여주지만, 내 건물의 매각을 보장하지는 않습니다. 대형 기관과 개인 투자자, 실사용 기업은 서로
다른 조건으로 자산을 고릅니다. 건물주가 물어야 할 것은 외국 자본이 언제 내 건물까지 올 것인가에 그치지 않습니다. 어떤 투자자에게 내 건물이 적합하고, 그 투자자가 망설이는 이유는 무엇인지 살펴야 합니다. 임차 수요와 매수 목적이 만나는 지점을 찾아야 시장의 관심을 실제 거래로 이어갈 수 있습니다.

*김용남 대표이사 사장은 대한민국 1위 중소형 빌딩 자산관리 및 해외부동산 투자자문 기업 글로벌PMC(주)를 2004년 설립한 이후, 빌딩 매입부터 운영관리·매각에 이르는 전 과정을 직접 설계하고 실행하며 시장의 기준을 만들어온 부동산 전문가다. 부동산학 박사(PhD)로서 CCIM·FRICS·CPM·SIOR 등 국제 공인 자격을 보유하고 있으며, CCIM Institute Region 13(한국·일본·대만 총괄) 차기 회장(2028년 취임 예정)으로 선출돼 국제 무대에서도 한국 상업용 부동산 산업의 위상을 높이고 있다. 글로벌PMC는 세계적인 상업용 부동산 네트워크 CORFAC International의 국내 유일 회원사로서 미국·일본·유럽 시장을 아우르는 글로벌 투자자문 서비스를 제공하고 있다.