[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 자기 돈 1억원이 있으면 10억원 상당의 집을 살 수 있는 길이 열릴 전망이다. 새로운 방식의 주택담보대출(모기지) 출시를 눈앞에 둔 정부에 시장 반응도 엇갈리는 모습이다. 자금 여력이 부족한 이들의 주거 사다리가 될 것이란 예측이 나오는 반면, 과거에도 유사한 시도가 있었으나 종국엔 실패로 돌아간 만큼 긍정적 결과가 기대되진 않는다는 전망이 상충한다.

◆ 집값 오르면 이득, 내려면 본전… '지분형 모기지', 왜 만든 거지?

26일 금융당국에 따르면 6월 '지분형 모기지' 도입을 위한 제도 설계가 막바지 단계에 이르렀다. 집을 살 때 한국주택금융공사(HF)가 지분을 투자하고, 나중에 팔 때 차익을 분배하는 제도다.

예컨대 시세 10억원짜리 집을 산다면, HF가 최대 50%에 해당하는 5억원을 투자한다. 남은 5억원에는 LTV(담보인정비율)가 최대 70%(비규제지역, 무주택·1주택자 기준)까지 적용되므로 은행에서 3억5000만원을 빌릴 수 있다. 결국 매수자는 자기 자본 1억5000만원만 있으면 내 집 마련이 가능한 셈이다.

대신 투자금액에 대한 사용료를 내야 한다. 금융당국은 투자금의 연 2% 선에서 사용료를 정하는 방안을 검토 중이다. 시중 이자보다 낮은 수준으로, 일종의 월세 개념이다. HF가 5억원을 투자했다면 연 1000만원이 사용료가 되는 식이다. 

이렇게 산 집을 팔 때는 시세차익을 HF와 나눠야 한다. HF가 절반을 투자해 10억원에 구입한 집이 12억원으로 올랐다면 매수자와 HF가 1억원씩 가져가는 구조다. 반대로 집값이 내려면 하락분에 대해서는 매수자가 책임지지 않아도 된다. HF가 손실을 선제적으로 부담하기에 사실상 원금보장이 가능하다.

HF에 떼주는 차익이 아깝거나 향후 집값이 더 오를 것 같다면 추가로 지분을 더 살 수 있다. 이때 해당 아파트 실거래가의 중간값 등 시세보다는 저렴한 가격에 매입할 수 있도록 정책을 설계 중이다.

지분형 모기지를 활용하면 주거 안정이 절실하지만 보유 현금이 많지 않은 가구의 주택 매수 문턱이 낮아진다. 기존에는 자기 자본이 최소 30%는 있어야 매수가 가능했지만, 그 상한선이 10%로 낮아지는 구조라서다. 집을 가진 사람만 자산을 불려 나가는 주택 시장의 양극화 문제도 해결할 수 있다.

급증한 가계부채 제어도 일정 부분 가능할 전망이다. HF가 지원하는 금액은 대출이 아니라 투자금인 데다, 기존에 은행 대출로 해결해야 했던 부분을 정책 금융이 책임지게 되기 때문이다. 실제로 이달 17일 기준 5대 은행(KB국민·신한·하나·우리·NH농협)의 가계대출 잔액은 740조509억원으로, 전월(738조5511억원) 대비 2조4998억원 증가했다.

김병환 금융위원장은 "집을 사는 데 모자란 돈을 공공 부문에서 지분 형식으로 투자를 받으면서, 부채를 일으키지 않는 방식으로 정부 지원을 받을 방법"이라고 설명했다. 현재 HF는 지분형 모기지의 법률 검토를 위한 용역을 진행하고 있다. 금융당국은 빠르면 상반기 안에 관련 로드맵을 발표할 예정이나, 정확한 도입 시기나 구체적 범위에 대해선 말을 아끼는 상황이다.

◆ 업계 "내 집 마련엔 도움될 … 정책 구체성이 핵심"

전문가 사이에선 환영과 우려의 시선이 공존한다. HF 투자금은 대출 규제를 받지 않으니 이를 기존 은행 대출처럼 활용하면 초기 자금 부담이 크게 줄어 무주택자의 주택 매수가 훨씬 쉬워질 것이란 의견이 나온다.

함영진 우리은행 부동산리서치랩장은 "지분을 늘려갈 수 있는 데다 이자라 할 수 있는 사용료가 연 2% 수준이라 주담대 금리보다 매력 있다"며 "집값 하락 등 손실 리스크도 없어 사회 초년생이나 신혼부부의 수도권 내 집 마련엔 확실히 도움이 될 것"이라고 말했다.

정책이 확실히 자리 잡기 위해선 더욱 세세한 고민이 필요할 것이란 주장도 제기된다. 정부는 과거에도 비슷한 제도를 도입했으나 실패한 바 있다.

2013년 시중 이자보다 저렴한 이자로 대출을 받아 집을 사는 대신, 나중에 팔 때 시세 차익을 정부에게 일정 부분 돌려줘야 하는 공유형 모기지가 도입된 적이 있다. 당시에는 획기적인 아이디어로 여겼으나 주택 호황기에 들어서자 손에 넣은 이익을 정부와 나누고 싶지 않다는 여론이 우세해지면서 점차 수요가 줄더니 사장됐다.

2020년 경기주택도시공사(GH)는 지분적립형 주택 도입을 추진했다. 처음 집을 구입할 때 매수자는 분양가의 10~20%만 지불하고, 장기간 거주하면서 나머지 지분을 서서히 갚아나가 100%를 취득하는 방식이다. 일정 기간 나눠 적립해 최종적으로 주택의 100% 소유권을 얻는 형태였다.

2021년 이 내용이 담긴 '공공주택특별법' 시행령이 개정됐으나 아직 실제 분양이 이뤄지진 않았다. 분양을 개시하더라도 공공이 분양하는 주택에 한정되는 탓에 주택 시장 전반에 미칠 영향은 제한적일 전망이다.

김효선 NH농협은행 부동산수석전문위원은 "주택 상승기 때에는 사용률이 떨어지고 하락기에만 수요가 집중되는 흐름이 재발할 수 있다"며 "주택 재원이 보충되는 개념이기에 전반적인 집값 상승 원인으로도 작용할 수 있어 사용료를 DSR(총부채원리금상환비율)에 포함하거나 무주택 여부, 소득, 자산 요건 등 모기지 활용을 제한하는 요건을 마련해야 할 것"이라고 말했다. 

금융당국도 시범 사업을 앞두고 모기지가 적용될 수요자와 주택 가액 범위 설정에 나섰다. 우선 정책 대상이 무주택자이기에 신혼부부나 청년 등 자격 요건이 필요하며, 지역별로 매수 가능 주택도 달라질 전망이다.

이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "공공이 무한대로 재원을 투입할 수는 없기에 수혜 자격을 제한하는 건 불가피하다"며 "아무리 저금리를 적용하더라도 원리금 상환 능력이 모자란다면 투자가 무조건 손해일 수밖에 없으니 소득수준도 보게 될 것"이라고 말했다. 

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