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약세장에도 버티던 서울 재건축 하락 전환...송파·목동 4억 '뚝'

기사입력 : 2023년12월12일 15:20

최종수정 : 2023년12월12일 15:43

올해 신통기획·안전진단 통과에 연고점 돌파 '강세'
주택경기 냉각, 관망세 확산에 상승 흐름 꺾여
거래 부진, 사업성 불투명성 등도 불안요소로 부각

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택경기 침체 속에서도 개발 기대감에 버티던 서울 송파구 잠실동, 양천구 목동 등 주요 재건축 단지의 집값이 하락 반전하고 있다.

시장 관망세가 빠르게 확대된 데다 이들 지역은 토지거래허가구역으로 묶여 실거주 요건이 있다 보니 거래가 쉽지 않은 상황이다. 재건축에 속도가 날 것이란 기대감에 몸값을 낮추지 않던 집주인들도 거래절벽에 결국 급매물 처분에 나서고 있다. 원자잿값 상승과 고금리 등으로 수익성에 대한 불확실성이 높아진 것도 집값에 악영향을 미쳤다.

◆ 신통기획·안전진단 등으로 버티던 재건축 아파트 약세 전환

12일 부동산업계에 따르면 최고가 돌파를 목전에 뒀던 서울 주요 재건축 단지들이 최근 3억~4억원 급락한 가격에 손바뀜하고 있다.

재건축 기대감에 버티던 서울 송파구, 목동 일대 재건축 아파트값이 하락 반전하고 있다. 서울 송파구 잠실 롯데월드타워 전망대 서울스카이에서 바라본 송파구 잠실 주공아파트 단지. [사진=윤창빈 기자]

재건축 최대어 중 하나인 송파구 잠실동 '잠실주공5단지'는 지난달 말 전용 82.6㎡가 직전 최고가 32억7800만원보다 3억5700만원(10%) 하락한 29억2100만원에 거래됐다. 이 단지는 2013년 조합설립인가를 받은 이후 10년 만에 사업시행인가 추진에 나서면서 집값이 연고점을 돌파했다. 신속통합기획 방식을 놓고 조합원간 마찰은 있지만 기존 최고 15층, 30개 동, 3930가구에서 향후 최고 70층, 41개 동, 6303가구(공공주택 587가구)로 탈바꿈한다는 계획으로 사업이 진행되고 있다.

그러나 주택경기가 냉각되자 강하게 반등하던 상승 흐름이 꺾였다. 거래량이 한 달에 2~3건에 불과할 정도로 추격 매수세가 종적을 감춘 상태다.

잠실주공5단지 맞은편에 위치한 송파구 '장미2차'는 전용 84㎡가 지난달 말 기존 최대가 대비 4억2000만원(17%) 하락한 19억3000만원에 거래됐다. 방이동 올림픽선수기자촌은 전용 100.8㎡가 최고가 28억5000만원 대비 23% 하락한 20억3000만원에 손바뀜했다.

대대적인 재건축 안전진단 통과로 재건축 기대감이 고조됐던 양천구 목동 일대도 상황이 다르지 않다. 이달 목동 9단지가 정밀안전진단을 최종 통과해 신시가지 14개 단지 중 13개가 재건축 추진이 가능해졌다. 올해 1월 6개 단지(목동 3·5·7·10·12·14단지)에 이어 2월에는 5개 단지(1·2·4·8·13단지)가 안전진단 문턱을 넘었다.

재건축 호재도 주택경기 악화를 이기지 못하는 모양새다. 타지역 대비 하락폭이 크지 않지만 연중 최고가 대비 2억~3억원 하락한 거래가 이어지고 있다. 목동신시가지2단지 전용 66.2㎡는 지난달 말 최고가 16억9000만원 대비 18%(3억1000만원) 빠진 13억8000만원에 거래됐다. 신시가지11단지는 전용 66.2㎡가 최고가 15억7000만원에서 13%(2억1000만원) 하락한 13억6000만원에 주인이 바뀌었다.

◆ 거래부진, 사업성 불투명성 등으로 매도호가 약세 불가피

서울 주요 재건축 단지의 가격 약세 흐름이 당분간 이어질 공산이 크다.

아파트 거래량이 한파가 불던 연초 수준으로 돌아갔다. 서울 아파트 거래건수는 작년 10월 559건을 바닥으로 11월 727건, 12월 834건으로 점차 늘었다. 올해 1월에는 1000건대를 회복하더니 4월에는 3000건대로 치솟았고 7월 3588건, 8월 3848건을 기록했다. 9월 4000건대 회복을 노렸으나 3372건으로 꺾였고 10월에는 2000건대로 급감했다. 11월 거래량은 지난 1월 이후 처음으로 2000건대가 붕괴할 것으로 전망된다. 집값 하락을 예상하는 수요층이 늘면서 실수요자뿐 아니라 투자수요도 관망하려는 움직임이 확산하고 있다.

재건축 수익성에 대한 불안감도 투자수요가 감소한 이유다. 원자잿값 상승과 고금리 여파 등으로 서울 재건축의 3.3㎡당 공사비가 900만원 수준에 육박한다. 1년새 10% 넘게 상승한 금액이다. 집값이 하락하면 조합원 지분가치가 하락할 뿐 아니라 일반분양가도 예상보다 낮아진다. 결국 사업성이 낮아지는 결과로 이어져 신규 매수자의 경우 분담금이 커질 수밖에 없다.

목동역 일대 A공인중개소 대표는 "재건축 안전진단 통과 이슈로 이 일대 집값이 연초 대비 2억~3억원 회복했으나 최근에는 다시 1억~2억원 하락 거래되고 있다"며 "집주인들이 급매로 처분하지 않겠다는 심리가 강한데 추격 매수하겠다는 수요도 줄어 거래가 쉽지 않은 상황"이라고 말했다. 이어 "거래가 극도로 부진할 경우 점진적인 매도호가 하락이 불가피할 것"이라고 덧붙였다.

leedh@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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