전체기사 최신뉴스 GAM
KYD 디데이
부동산 건설

속보

더보기

'4억' 빠진 목동·노원, 재건축 안전진단 통과에도 집값 반등세 미미

기사입력 : 2023년02월19일 06:01

최종수정 : 2023년02월19일 06:01

※ 본문 글자 크기 조정

  • 더 작게
  • 작게
  • 보통
  • 크게
  • 더 크게

※ 번역할 언어 선택

한달새 서울 주요지역서 20여곳 안전진단 통과
목동·노원 등 최고가 대비 4억 하락 후 반등 실패
분담금, 재초환, 집값 하락 등 불확실성 여전

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 재건축 안전진단 기준이 완화되면서 정비사업 문턱을 넘은 사업장이 잇따라 나오고 있지만 개발 호재가 시세 상승으로 이어지지 않고 있다.

정비사업은 과정이 10년 넘게 걸리는 장기 프로젝트다 보니 최근 주택경기 침체기에 파급력이 제한적인 특징을 갖는다. 초과이익환수제, 공사비 상승 등으로 재건축 투자에 따른 실익이 크지 않다는 인식도 투자 수요가 소극적으로 나서는 이유다. 다만 주택시장이 정상화 국민에 진입하면 대기수요가 풍부한 지역을 중심으로 시세 반등이 가능할 것이란 의견도 있다.

◆ '수억원' 하락한 목동·노원, 안전진단 통과에도 집값 반등 못해

19일 부동산업계에 따르면 서울 목동과 노원구 등 재건축 추진 단지들이 지난달 안전진단 문턱을 잇달아 넘어섰지만 이같은 호재도 집값 급락세를 돌려세우지 못하고 있다.

지난달 정부가 재건축의 안전진단 기준을 완화하면서 한달새 정비사업에 발을 들인 사업장이 20여곳에 달한다. 노원구에서는 상계주공 1·2·6단지, 상계한양, 상계미도, 하계장미가 기존 '조건부 재건축'에서 '재건축 확정'으로 변경됐고 양천구에서는 목동 신시가지 아파트 3·5·7·10·12·14단지 등 7개 단지와 신월동 신월시영 등이 안전진단 평가를 거쳐 '재건축 확정'이 결정됐다. 이외에도 송파구 올림픽훼밀리타운, 도봉구 방학신동아1단지, 서대문구 DMC한양도 안전진단을 최종 통과했다.

수억원 급락한 시세가 좀처럼 반등하지 못하고 있다. 목동신시가지14단지의 전용 55㎡는 작년 10억3000만원에 거래된 이후 이달에는 9억2900만원에 손바뀜했다. 작년 최고가 13억7500만원과 비교해 4억4600만원 하락한 금액이다. 상계주공6단지 전용 80㎡는 이달 최고가(9억4000만원) 대비 4억500만원 빠진 5억3500만원에 실거래됐다.

송파구 재건축 대장주로 꼽히는 방이동 올림픽훼밀리타운도 전용 84㎡가 이달 최고가(20억8000만원) 대비 5억5000만원 하락한 15억3000만원 거래됐다. 안전진단 통과 뿐 아니라 단지 바로 옆 강동구 둔촌주공 재건축으로 개발 기대감이 높았지만 집값 하락폭이 커졌다. 서대문구 DMC한양, 신월동 신월시영은 매도호가를 낮춘 매물이 늘었지만 거래 자체가 드문 상황이다.

◆ 분담금, 재초환 부담만 수억원...주택경기 침체도 영향

재건축 사업 과정의 불확실성이 크다 보니 주택경기 침체기에는 큰 호재로 반영되지 못하고 있다.

안전진단은 정비사업의 첫 관문으로 사업 마지막 단계인 철거, 착공까지 도달하기 위해서는 평균 10년의 기다림이 필요하다. 조합설립을 위한 추진위원회, 조합설립, 건축심의, 사업시행인가, 관리처분인가 등의 과정에서 다양한 변수가 발생한다. 조합원간 마찰로 몇 년간 재건축 행정절차가 한 발짝도 나가지 못한 사업장도 적지 않다.

재건축 실익은 따져봐야 한다. 사업 지연, 공사비 증가 등으로 전반적으로 사업비가 늘어나는 추세다. 향후 집값이 적정수준으로 회복하지 못하면 조합원 분담금이 늘어날 수밖에 없다. 재건축 최대어인 대치동 은마아파트는 일반분양가가 3.3㎡당 7700만원 안팎으로 예상되는데 전용 76㎡ 소유자가 84㎡ 주택형을 신청하면 분담금이 4억1000만원으로 추정된다.

재건축 초과이익 환수제(재초환)도 변수다. 재초환은 재건축 사업을 통해 조합원이 얻는 이익이 인근 집값 상승분과 비용 등을 제외하고 1인당 평균 3000만원을 넘을 경우 초과액의 최고 50%를 회수하는 제도다. 분담금 이외에도 새 아파트로 탈바꿈하면서 생기는 이익 일부를 세금으로 내야하는 것이다. 전국재건축정비사업조합연대가 추정한 재초환 부담금 예정액은 ▲서초구 반포주공1단지 3주구 4억200만원 ▲서초구 방배삼익 2억7500만원 ▲강남구 도곡개포한신 4억5000만원 ▲강남구 대치쌍용1차 3억원 ▲성동구 장미 5억원 등이다.

목동역 인근 A공인중개소 대표는 "개발호재에도 집값 반등이 어려운 것은 주택경기 침체가 가장 큰 이유이지만 재건축을 실익에 대한 불확실성도 자리하고 있다"며 "집값 안정기에 접어들면 거래가격이 다소 회복할 가능성이 있지만 지역, 사업성 등에 따라 차별화가 나타날 것"이라고 말했다. 

 

leedh@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
추경호 체포동의안 본회의 통과 [서울=뉴스핌] 이바름 기자 = 12.3 비상계엄 당시 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결을 방해한 의혹을 받는 추경호 국민의힘 의원에 대한 체포동의안이 27일 여당 주도로 국회 본회의를 통과했다. 국회는 이날 본회의를 열고 '국회의원(추경호) 체포동의안'을 상정해 표결을 진행했다. 투표 결과 재석 180인 가운데 찬성 172표, 반대 4표, 기권 2표, 무 2표로 가결됐다. 불체포특권이 있는 현역 국회의원에 대한 체포동의안은 재적 의원 과반 출석에 출석 의원 과반 찬성이 가결 조건이다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 추경호 국민의힘 의원이 27일 서울 여의도 국회에서 열린 본회의에서 본인의 체포동의안에 대한 신상발언을 마치고 나서며 동료 의원들의 격려를 받고 있다. 2025.11.27 pangbin@newspim.com 국민의힘 의원들은 표결에 반발하며 표결에 참여하지 않고 본회의장에서 퇴장했다. 이들은 로텐더홀에서 정부여당 및 특검 규탄대회를 벌였다. 신동욱 국민의힘 최고위원은 규탄대회에서 "우리가 추경호"라며 "반드시 싸워서 심판해야 한다"고 말했다. 추 의원은 지난해 12월3일 윤석열 전 대통령이 비상계엄을 선포했을 당시 국민의힘 원내대표로서 의원총회 장소를 국회와 당사 등으로 여러 차례 바꿔 국민의힘 의원들의 계엄해제 표결 참여를 방해했다는 의혹을 받고 있다. 내란 특별검사(조은석 특검팀)은 지난 3일 추 의원에 대해 내란중요임무종사 혐의로 구속영장을 청구했다. 법무부는 이틀 뒤인 5일 국회에 체포동의요청서를 제출했으며, 13일 국회 본회의에 보고됐다. 국회가 동의함에 따라 법원은 조만간 추 의원에 대한 구속 전 피의자 심문(영장실질심사)을 실시한다. 결과에 따라 추 의원의 구속 여부가 결정된다. 추 의원은 투표 전 신상발언 기회를 얻어 특검 수사는 정치탄압이라고 주장했다. 추 의원은 "특검은 제가 언제 누구와 계엄에 공모, 가담했는지 어떠한 증거도 제시하지 못하면서 영장을 창작했다"며 "특검은 계엄 공모를 입증하지도, 표결을 방해받았다는 의원을 특정하지도 못했다"고 강조했다. right@newspim.com 2025-11-27 15:41
사진
영국계 단타, 11월에만 5조 팔았다 [서울=뉴스핌] 이나영 기자= 연중 고점을 기록한 코스피가 11월 들어 조정을 받는 가운데, 외국인 매도세를 주도한 주체는 영국계 자금으로 나타났다. 9~10월 단기 매수세로 코스피를 4000선 위로 끌어올렸던 영국계 투자자들은 이달 들어 약 5조원 규모의 주식을 순매도하며 수급 전환의 중심에 섰다. 금융감독원과 한국거래소 자료를 종합하면, 영국계 자금은 상반기까지는 관망세를 보이다가 9월부터 순매수로 전환해 지수 급등을 견인했다. 그러나 11월 들어 매도세로 돌아서며 단기간에 코스피를 다시 4000선 아래로 밀어냈다. 전문가들은 이를 투자 이탈보다는 업종 재배치·수익 실현·헤지 전략 등 다층적 조정 흐름으로 해석하고 있다. ◆ 영국계, 활발한 거래에도 낮은 보유 비중…'단타 성향' 뚜렷 27일 한국거래소에 따르면, 영국계 투자자는 이달 1일부터 24일까지 코스피와 코스닥 시장에서 총 4조9900억원을 순매도했다. 같은 기간 외국인 전체 순매도 금액은 13조5328억원으로, 영국계 자금이 차지하는 비중은 36.9%에 달한다. 이는 지난 10월 영국계가 2조4000억원을 순매수하며 전체 외국인 순매수(4조2050억원)의 절반 이상을 견인했던 흐름과는 대조적이다. 영국계 자금은 올해 외국인 매매에서 가장 활발한 움직임을 보였다. 지난 1~8월 유가증권시장에서 영국계 투자자는 총 557조원 규모(매수 273조9270억원, 매도 283조730억원)를 거래하며 외국인 전체 거래액의 44.7%를 차지했다. 국적별 기준으로는 거래 비중 1위였지만, 보유 비중은 10%대 초반에 머무는 등 높은 회전율이 특징적이다. 이는 중·단기 차익 실현에 집중하는 유동적 자금 특성을 드러낸다는 분석이다. 실제 영국계 자금은 9월 2조2000억원, 10월 2조4000억원 등 두 달간 총 4조6000억원어치를 순매수하며 국내 증시 랠리를 이끌었다. 이 기간 외국인 전체 순매수의 상당 부분을 담당했고, 코스피는 9월 말 3424포인트에서 10월 말 4107포인트까지 약 20% 급등했다. 이후 이달 3일에는 장중 사상 최고치인 4221.87포인트를 기록했다. 당시 외국인의 현·선물 동반 매수가 지수 상승을 뒷받침했고, 거래 비중에서도 영국계 영향력은 두드러졌다. 하지만 11월 들어 매도세로 돌아서면서 코스피는 한 달 새 300포인트 넘게 밀리며, 전날(26일) 기준 3960.87로 마감했다. ◆ 수익 실현 흐름 속 업종·자산군 재배치 뚜렷…"ETF 투자도 변화 감지" 코스피 4000선을 끌어올렸던 외국인 수급이 11월 들어 주춤하면서, 이번 수급 전환의 배경에는 반도체 중심의 차익 실현과 업종 간 포트폴리오 조정이 복합적으로 작용한 것으로 풀이된다. 실제로 외국인 자금은 특정 업종에서 수익을 실현한 뒤, 해외 자산이나 새로운 산업군으로 비중을 재조정하는 흐름을 보였다. 이 같은 변화는 상장지수펀드(ETF) 매매에서도 뚜렷하게 나타났다. 코스콤 ETF체크에 따르면 최근 일주일간 외국인이 가장 많이 순매수한 상품은 'KODEX 레버리지'(93억8000만원)였고, 이어 'TIGER 미국필라델피아반도체나스닥'(64억2000만원), 'TIGER 차이나항셍테크'(64억원), 'TIGER 차이나전기차SOLACTIVE'(55억200만원) 등이 뒤를 이었다. 순매수 상위 10개 ETF 중 절반이 중국 테크 및 미국 증시 관련 상품으로 구성돼 외국인 자금의 관심이 해외 주요 지수로 이동한 모습이다. 반면 외국인은 국내 주식형 ETF를 중심으로 대규모 매도에 나섰다. 같은 기간, 'TIGER 2차전지TOP10'(-79억원), 'TIGER200선물레버리지'(-68억원), 'KODEX AI반도체'(-56억9000만원) 등이 외국인 순매도 상위에 올랐으며, 상위 10개 가운데 9개가 국내 ETF였다. 개별 종목에서도 자금 재배치 흐름 뚜렷하게 나타났다. 이달 1~25일 외국인 순매도 상위 종목에는 SK하이닉스, 삼성전자, 두산에너빌리티, KB금융, NAVER, 한화오션 등이 포함됐다. 반면 셀트리온, 이수페타시스, LG 씨엔에스, SK바이오팜 등이 외국인 순매수 상위권을 차지했다. 전통 반도체주에서 인프라, 바이오, AI 관련 종목으로 수급이 분산되는 모습이다. 시장에서는 이 같은 움직임을 외국인 자금의 '이탈'이라기보다는 전략적 '재편'으로 해석하고 있다. 현물 매도를 통해 일부 비중을 축소하는 동시에, 선물·옵션을 활용한 헤지 전략이나 국채 등 대체 자산으로의 분산 투자가 병행되고 있다는 분석이다.  전문가들은 이러한 흐름이 외국인 자금의 유출보다는 포트폴리오 조정 과정의 일환으로 볼 수 있다고 보고 있다. 김석환 미래에셋증권 연구원은 "반도체 업종의 내년 이익 전망치가 빠르게 상향되고 있어 외국인 수급이 재개될 여지가 충분하다"며 "외국인 유입에 기반한 증시 상승 기대는 여전히 유효하다"고 분석했다. 이상현 메리츠증권 센터장은 "코스피 4000 돌파는 단기 유동성이 아니라 기업 실적이 만들어낸 구조적 상승이었다"며 "현재 조정은 큰 흐름이 끝났다는 신호가 아니라 다음 단계 상승을 위한 숨 고르기 성격이 강하다"고 강조했다.    nylee54@newspim.com 2025-11-27 08:20
기사 번역
결과물 출력을 준비하고 있어요.
종목 추적기

S&P 500 기업 중 기사 내용이 영향을 줄 종목 추적

결과물 출력을 준비하고 있어요.

긍정 영향 종목

  • Lockheed Martin Corp. Industrials
    우크라이나 안보 지원 강화 기대감으로 방산 수요 증가 직접적. 미·러 긴장 완화 불확실성 속에서도 방위산업 매출 안정성 강화 예상됨.

부정 영향 종목

  • Caterpillar Inc. Industrials
    우크라이나 전쟁 장기화 시 건설 및 중장비 수요 불확실성 직접적. 글로벌 인프라 투자 지연으로 매출 성장 둔화 가능성 있음.
이 내용에 포함된 데이터와 의견은 뉴스핌 AI가 분석한 결과입니다. 정보 제공 목적으로만 작성되었으며, 특정 종목 매매를 권유하지 않습니다. 투자 판단 및 결과에 대한 책임은 투자자 본인에게 있습니다. 주식 투자는 원금 손실 가능성이 있으므로, 투자 전 충분한 조사와 전문가 상담을 권장합니다.
안다쇼핑
Top으로 이동