"부동산 침체=경제성장 발목" 中 부동산 살리기 총력

기사입력 : 2022년10월05일 13:19

최종수정 : 2022년10월05일 13:19

인민銀, 대출금리 조건적 폐지 등 부양카드 꺼내
각 지방정부, 연내 부동산 안정 조치 100여 개 발표
부양 효과, '시장 반등" VS '지켜봐야' 전망 엇갈려

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 중국 전역이 부동산 시장 살리기에 총력을 기울이고 있다. 중국 경제의 25~30%가량을 떠받드는 부동산 시장이 장기 침체 조짐을 보이면서 경기 회복의 걸림돌로 지목되고 있기 때문이다.

중국 중앙부처에서부터 지방정부에까지 실수요 구매자들을 자극할 만한 카드를 꺼내들었지만 얼마나 큰 효과를 낼 수 있을지는 미지수다. 이미 연초부터 부동산 활성화 조치를 잇달아 취해 왔지만 시장 반응은 미온적이었다.

코로나19 확산·경기 하강 압력 가중 등 배경 속에 실수요자들마저 '관망'에 돌입한 상황이라 유동성 공급이나 대출규제 완화 등 조치로는 효과가 제한적일 수 밖에 없다는 관측이 상당하다.

[베이징=뉴스핌] 최헌규 특파원 = 광둥성 선전시 부동산 건설 현장. 2021년 12월 뉴스핌 촬영. 2022.06.01 chk@newspim.com

◆ 조건적 주담대 금리 철폐 등 부양책 잇달아

산둥(山東)성 린이(臨沂)시는 4일 부동산 안정 대책을 발표했다. 생애 첫 주택 구매자 및 거주환경 개선 목적 구매자에 대해 보조금을 지급하거나 취득세를 지원한다는 내용이 골자다.

중국 매체 펑파이(澎湃) 4일 보도에 따르면 린이시 주택건설국은 시 재정국·주택공적금센터 등 유관부처와 함께 '부동산 시장의 평온하고 안정적 발전을 더욱 촉진하기 위한 조치(이하 조치)'를 발표했다.

조치는 ▲실수요 목적의 생애 최초 주택 구매자에 대해 5만 위안(약 1007만 원)의 보조금을 지급하고 부동산 기업의 등급별 할인 혜택을 장려 ▲주거환경 개선 목적으로 기존 주택을 처분하고 도심의 신규 주택을 구매하고자 하는 소비자에 대해 취득세의 80%를 지원 ▲스타트업에 재직 중인 박사생·석사생·학부생이 생애 최초 주택을 구매할 경우 각각 30만 위안, 10만 위안, 5만 위안의 보조금을 지급 ▲ 요건에 부합할 경우 주택공적금 대출한도를 기존의 60만 위안에서 80 만위안으로 상향한다는 내용 등을 포함하고 있다.

린이시 조치는 중국 중앙정부의 부동산 활성화 방침에 따른 것으로, 린이시 외 다수 지방정부들도 각종 부동산 부양 조치를 취하고 있다.

중국 부동산시장연구기관 중위안부동산(中原地產) 자료에 따르면 올해 상반기 200여 개 도시에서 460여 차례에 걸쳐 부동산 시장 규제 완화 정책을 발표한 것으로 나타났다. 역대 최다 기록이다.

중국지수연구원(中指研究院) 통계 자료로는 지난달까지 전국 각 지방 정부들이 100여 개 이상의 부동산 부양 조치를 발표한 것으로 나타났다. 부동산 구매 규제 완화, 주택담보대출비율(LTV) 인상, 주택구매 보조금 지급, 공적금 한도 확대, 전매제한기간 단축 등이 주요 방식이다.

세계적인 긴축 흐름에 역행해 연초부터 기준금리를 인하하며 부동산 구매를 유동했던 중국 정부는 지난달 말 또 한 번의 강력 부양책을 내놨다.

지난달 29일 중국 중앙은행인 인민은행과 은행보험감독관리위원회(은보감회)는 통지문을 발표함으로써 올해 6월부터 8월까지 신축의 상업용 또는 주거용 부동산 가격이 전월 대비 및 전년 동기 대비 하락한 도시의 경우 생애 최초 주택 구매자에 적용하는 대출금리 하한선을 낮추거나 폐지할 수 있도록 했다.

앞서 5월 15일 '주택 신용대출 정책 차별화 조정에 관한 통지'를 통해 생애 최초 주택 구매자의 주택담보대출 금리 하한선을 20bp(1bp=0.01%) 인하하기로 한 뒤 또 한 번 생애 최초 주택 구매자 지원 조치를 마련한 것이다.

중국 부동산 시장조사기관 이쥐(易居)연구원은 중국 국가통계국이 발표하는 70대 중대형 도시의 부동산 가격 데이터를 토대로 할 때 새로운 금리 하한선 규정이 적용될 수 있는 도시가 최소 23개라고 분석했다.

하루 뒤인 30일에는 재정부와 세무총국, 인민은행이 각각 부동산 활성화 조치를 발표했다. 먼저 재정부와 세무총국은 2023년 12월 31일까지 기존 주택을 처분하고 1년 내에 새 주택을 구입했을 경우 기존 주택 처분으로 발생한 개인소득세를 환급해주기로 했다.

인민은행은 생애 최초 주택 구매자의 주택공적금 대출금리를 0.15%p 인하한다고 밝혔다. 이에 따라 5년 이하, 5년 이상 금리는 각각 2.6%, 3.1%로 조정된다.

중국지수연구원은 "29일 발표된 조건적 주택담보대출 금리 인하 혹은 폐지는 지역별 상황에 맞춰 생애 최초 구매자를 지원하기 위한 것이고, 30일 재정부가 발표한 소득세 환급 정책은 전국적으로 적용되는 것으로 특히 거주 환경 개선 수요를 지원하는 데 초점이 맞춰져 있다"고 설명했다.

[서울=뉴스핌] 홍우리 기자 = 2022.10.05 hongwoori84@newspim.com

◆ 실효성엔 '물음표'만...부동산기업 실적 둔화는 '현재진행형'

중국 정부가 부동산 살리기에 그야말로 '혈안'이 된 데는 경기 하강 압력이 커졌기 때문이다. 세계은행은 지난달 27일 발표한 보고서에서 중국의 올해 경제성장률이 2.8%에 그치면서 역내 22개국의 평균치 5.3%를 크게 밑돌 것이라고 전망했다. 코로나19 확산에 따른 지역 봉쇄와 함께 부동산 경기 둔화가 중국 경기 회복의 저해 요인으로 지목됐다.

중국 부동산 시장은 지난해부터 위축되기 시작해 올해 초부터 본격적인 침체 양상을 띠기 시작했다. 중국 국가통계국 자료에 따르면 지난해 1~3월 25.6%에 달했던 부동산 개발 투자 증가율은 올해 같은 기간 0.7%로 쪼그라들었다. 1~4월 누적 증가율이 마이너스(-2.7%)로 돌아선 이후 1~8월 증가율은 -7.4%까지 감소폭이 확대되고 있다.

부동산은 중국 경제를 떠받치는 기둥이다. 부동산 산업이 중국 국내총생산(GDP)에서 차지하는 비중은 2021년 기준 6.8%를 차지하는 것으로 나타났다. 건설·건축에 더해 가구·인테리어 등을 포함할 경우 부동산 관련 산업 부문의 경제 기여도는 30%까지 높아진다. 토지 판매수입은 지방 정부의 주요 재정 수입원 중 하나기도 하다. 부동산 시장이 위축되면 경제 성장이 그만큼 힘들어질 수 밖에 없다.

시장은 중앙 부처가 9월 말 내놓은 '3대 부동산 안정 조치'에 대해 기대감을 거는 모습이다. 중앙정부가 또 한 번 부동산 안정 및 부양 시그널을 내보낸 만큼 지방정부들이 보다 적극적으로 지역 시장 살리기에 나설 것이고 4분기에는 시장이 반응을 나타낼 것이란 이유에서다.

중국지수연구원은 "부동산 거래 성수기인 10월에 접어든 가운데 부동산 시장 회복에 필요한 많은 호재들이 등장했다"며 "향후 핵심 2선 도시들이 대출제한·구매제한·가격제한 등의 규제를 완화하면서 시장이 점차 안정적 회복 구간에 진입할 것"이라고 전망했다.

또 다른 중국 부동산 시장조사업체 커얼루이(克爾瑞) 역시 "정책 훈풍에 힘입어 시장 자신감이 살아나며 단기적으로 부동산 시장이 안정을 되찾을 것"이라고 분석했다.

다만 시장의 실제 반응은 지켜봐야 한다는 목소리도 상당하다. 꽁꽁 얼어붙은 부동산 구매 심리가 쉽게 살아나기 힘들 것이라는 주장이다.

중국 최대 부동산 기업인 헝다(恒大) 디폴트 사태를 지켜보며 불안감이 커졌고 돈줄이 마른 부동산 개발업체들이 아파트 공사를 기한 내에 끝내지 못해 입주가 지연되는 사태가 빈발하면서 투심이 더욱 위축됐다. 코로나19 확산 등 여파로 중국 경제 전반 전망이 암울한 것도 부동산 소비를 억누르는 요인이다.

실제로 부동산 시장 상황을 반영하는 데이터가 부진하다. 먼저 소비 심리를 보여주는 주요 70대 도시의 신규 아파트 가격 상승률은 지난 8월 마이너스 1.3%를 기록했다.

부동산 개발기업 상황도 녹록치 않다. 중국지수연구원 자료에 따르면 올해 1~9월 100대 부동산 개발업체의 판매액은 540억 8000만 위안(약 10조 9085억 원)으로 전년 동기 대비 45.1% 감소한 것으로 나타났다. 1~8월보다는 감소폭이 1.1%p 축소한 것이긴 하지만 절대치가 여전히 높은 수준이라고 커얼루이는 지적했다.

중국부동산정보(CRIC) 자료로도 중국 100대 부동산 개발업체의 1~8월 판매액 감소율은 47.4%로 집계됐다. CRIC에 따르면 100대 기업의 판매액 감소세는 지난해 8월부터 시작돼 올해 9월까지 14개월 연속 이어지고 있다. 5월 59.4%로 최고치를 찍었다가 6월 43%, 7월 39.7%, 8월 32.9%, 9월 25.4%로 매월 감소폭이 작아지고 있기는 하다.

커얼루이는 "3분기 이후 동기 대비 감소폭이 축소하고 있는 것은 사실이지만 업계 하향 압력이 이어지고 있고 시장 자신감과 구매력이 여전히 바닥에 있다"며 "4분기 부동산 기업들이 재고 소화에 상당한 압박을 받을 것"이라고 분석했다.

hongwoori84@newspim.com

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주담대 이어 전세대출 문턱 높인다 [서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 정부의 고강도 대출규제에 은행권 또한 전세대출 문턱을 높이고 있다. 가계대출 감축 취지에 발맞춘 조치이지만 서민 실수요자의 주거 사다리가 점점 짧아질 수 있다는 비판도 덩달아 커지는 모습이다. 최근 1년간 서울 아파트 전세 거래량 변동 추이 [그래픽=김아랑 미술기자] ◆ 대출 안 내준단 은행에… 집주인·세입자 모두 '망연자실' 8일 금융권은 이번 주부터 전국 단위로 조건부 전세대출 취급 제한을 확대했다. 신한은행은 지난 6일부터 10월까지 임대인 소유권 이전이나 보유 주택 처분을 조건으로 한 전세대출을 막기로 했다. 집주인이 기존에 갖고 있던 근저당을 말소하는 대신 나오는 전세대출도 마찬가지다. 본래 수도권을 대상으로만 금지했으나 이를 전국으로 확대한다. 하나은행은 이달 5일부터 9월 실행 예정인 전세대출의 신규 신청을 받지 않기로 했다. NH농협은행도 비슷한 상황이다. IBK기업은행은 이보다 하루 빠른 이달 4일부터 대출 모집인을 통한 전세대출 추가 접수를 전면 중단했다. 정부는 지난 6월 27일 수도권·규제지역의 '가계부채 관리 강화 방안'을 발표하며 가계대출 조이기에 나섰다. 같은 달 28일부터 수도권 내 주택담보대출 한도를 6억원 이하로 제한하고 다주택자의 추가 주택구입 대출을 전면 금지했다. 세입자가 전세자금대출을 받는 날 해당 주택 소유권을 이전하는 것을 조건으로 하는 소유권 이전 조건부 전세대출도 불가하다. 이와 함께 하반기 은행권 가계대출 증가 목표치를 기존의 절반으로 줄였다. 5대 은행(국민·신한·하나·우리·농협)은 가계대출 증가액 목표치를 7조2000억원에서 3조6000억원으로 축소했다. 지난달 가계대출 증가액은 4조1386억원으로 전월(6조7536억원)보다 38.7% 줄었다. 갭투자를 차단하겠다는 명목이지만 당장 자금 조달에 차질이 생기면서 전세 입주를 앞둔 이들은 발등에 불이 떨어졌다. 수중에 돈이 없는데 은행 대출 문까지 막히면서 입주를 못 하는 일이 벌어지고 있어서다. 대출이 많이 껴있는 집이나 주택 여러 채를 소유한 임대인의 집에 들어가려면 대출이 나오지 않을 수 있다. 전세 매물도 감소세다. 전세계약 만료를 앞둔 집주인도 대출이 안 나와 보증금 반환이 어려워지자 세입자를 받는 대신 직접 입주를 선택하는 일이 늘었다. 부동산 빅데이터업체 '아실'에 따르면 6일 기준 서울 아파트 전세 매물은 2만3467건으로 전년 동기(2만6512건) 대비 11.5% 감소했다. 거래량도 내리막길을 걷고 있다. 서울부동산정보광장에 따르면 지난달 서울 아파트 전세 거래량은 9546건으로 전월(1만2120건) 대비 21% 줄었다. 수요는 많은데 매물은 줄어들면서 가격은 상승세다. 지난달 서울 아파트 중위 전세가격은 평균 5억6333만원으로 한 달 사이 333만원 올랐다. 전년 동기(5억 3167만 원)와 비교하면 6.0% 뛰었다. ◆ "돈도 매물도 없다" 갈 곳 없는 세입자, 월세로 눈 돌려 6.27 대출규제에 정책대출 감축 내용도 포함되며 전셋값 상승 압력을 더욱 키울 수 있다는 분석이 나온다. 서민 주거 안정을 위해 지원되던 청년·신혼부부·신생아 버팀목 전세대출의 한도도 줄었다. 상품에 따라 상한선이 최소 4000만원에서 많게는 6000만원까지 내려오면서, 이를 통해 보증금을 마련하려던 예비 세입자들의 부담이 커지게 됐다. 이재윤 집토스 대표는 "2년 전보다 전세가가 하락해 보증금 반환에 어려움을 겪고 있는 일부 집주인 입장에선 이번 규제가 전세 보증금 반환 리스크를 더욱 가중시키는 또 다른 변수로 다가올 것"이라고 말했다. 양지영 신한 프리미어 패스파인터 전문위원 "정책대출이 줄어들면 장기 저리 대출 수단이 사라지면서 주거 사다리 형성이 더 어려워진다"며 "청년, 신혼부부 등 초기 자산 형성이 되지 않은 계층과 주택 구입이 더 멀어지며 임대시장으로 밀려나는 현상이 가속화될 것"이라고 설명했다. 무주택 실수요자는 전셋값이 오르고 자금줄은 막힌 이중고 속에서 집을 구하긴 해야 하니 반전세나 월세 등을 선택할 수밖에 없는 처지다. 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난달 서울에서 발생한 아파트 신규 임대차 계약 중 월세 비중은 42.2%(5555건 중 2345건)으로 전년 동기(41.5%)보다 0.7%p 증가했다. 이런 상황에서 국정기획위원회가 전세대출과 정책모기지에도 총부채원리금상환비율(DSR) 적용을 검토하겠다고 알려지며 우려가 더욱 커졌다. 전문가들은 대출 규제의 부작용을 해결할 추가 대책이 적절히 마련돼야 한다며 입을 모은다. 김인만 김인만경제연구소 소장은 "집값 급등의 원인이 되는 수급 불균형 문제 해결이나 세금 관련 규제 등을 통해 주택시장을 안정화하겠다는 메시지를 던질 시점"이라고 말했다. 김덕례 주택연구실장은 "이전 정부 경험에 비춰볼 때 이번 대출 규제 효과는 3∼6개월에 불과할 우려가 있다"며 "빠르고 강력한 공급 대책을 강구하지 않으면 눌려 있던 매매 수요가 저금리와 경기 활성화 분위기를 타고 다시 살아나면서 4분기 중 집값이 다시 급등세로 돌아설 가능성이 크다"고 말했다. chulsoofriend@newspim.com 2025-08-08 06:10