[뉴스핌=김승현 기자] 농지로 활용 가치가 낮은 경남 김해, 경기 화성지역 농업진흥지역 해제 부지가 3500가구 규모 기업형임대주택(뉴스테이) 단지로 개발된다.

장기간 지체되고 있는 정비사업과 연계한 뉴스테이 사업도 다음달 1만 가구 규모 후보지를 선정한다. 도심 내 기피시설인 서울 영등포 옛 교도소 부지와 기존 활용계획으로 사업성이 부족했던 경기 용인 경찰대, 법무연수원 부지 등 종전부동산도 뉴스테이로 개발한다.

1000억원 규모 뉴스테이 허브리츠 채권을 발행해 뉴스테이 재무적투자자(FI)를 모집한다.

국토교통부는 이들 지역을 신규 뉴스테이 공급후보지로 선정하고 뉴스테이 민간투자 활성화 방안을 추진한다고 29일 밝혔다.

우선 한국토지주택공사(LH)와 민간에서 제안한 사업부지 중 개발여건, 임대수요 등을 검토해 신규 뉴스테이 공급촉진지구 후보지로 8200가구 규모 4개지구를 선정했다.

공급촉진지구는 지구 면적의 50% 이상을 뉴스테이 용지로 공급하는 지구로 각종 건축규제가 완화되고 개발절차가 단축된다.

농지로 이용가능성이 낮아 농업진흥지역에서 해제된 경남 김해와 경기 화성 2개지역(57.5만 ㎡)이 뉴스테이 단지로 개발된다.

김해진례 지구는 남해고속도로(진례IC), 부산외곽순환도로(2017년 개통예정), 경전선(진영역) 주변에 있다. 산단(김해테크노밸리, 김해산단, 창원산단 등)이 가까워 임대수요가 풍부하다. 경남도청, 창원시청 등 창원지역 중심지와 5km 거리다.

화성능동 지구는 서울 지하철 1호선(서동탄역)과 500m, 제2외곽순환도로(북오산IC)와 2㎞ 거리며, 산단(동탄도시첨단산단, 동탄일반산단)과 직주근접이 가능하다. 동탄 1·2 신도시에 인접해 신도시 생활편의시설 이용도 편리하다.

경기 용인에 있는 옛 경찰대·법무연수원 부지가 뉴스테이로 탈바꿈한다.

용인언남 지구는 지난 2013년 3월 의료복합단지로 활용계획이 수립됐지만 사업성이 부족해 장기간 방치된 종전부동산 부지다. 경부고속도로(신갈IC), 영동고속도로(마성IC), 분당선(구성역)에서 각각 5km 거리다. 수도권 광역교통접근성이 우수해 임대수요가 풍부하다.

이 곳에 뉴스테이 3700가구 등 총 6500가구 규모 주거단지를 조성한다. 종전 경찰대 본관, 운동장은 여성·청소년문화센터 등으로 활용한다. 접근 교통망도 개선한다.

도심내 노후 준공업지역인 서울 개봉 지역도 뉴스테이로 개발한다. 서울개봉 지구는 개봉역에서 200m 거리며 레미콘 공장으로 활용됐던 부지다.

공장 이전 후 이 곳에 뉴스테이를 짓고 기존 하수도 시설부지 상부는 공원으로 바꾼다. 준공업지역 기능유지를 위해 지식산업시설도 들어선다. 국토부는 오는 12월까지 지구지정 및 지구계획까지 통합해 승인하고 오는 2017년 상반기 중 입주자를 모집할 계획이다.

나머지 3개 지구는 올해 안에 지구지정 후 오는 2018년 상반기 중 토지를 공급할 예정이다.

이 밖에 지난 1월에 발표한 1차 뉴스테이 촉진지구 후보지 중 과천주암, 의왕초평, 부산기장, 대구대명 등 4개지구 9109가구에 대한 지구지정이 29일 완료됐다. 당초 계획보다 1개월 정도 빠르게 추진됐다.

오는 7월에 뉴스테이 연계형 정비사업 지자체 공모를 실시한다. 뉴스테이 연계형 정비사업은 재개발, 재건축 등 정비사업에서 공급되는 일반분양분을 뉴스테이 사업자에게 매각하는 사업이다.

이번 공모를 통해 뉴스테이 1만가구를 공급할 수 있는 후보구역을 선정해 연내 사업부지 4000가구를 추가 확보한다. 수요가 있는 곳에 뉴스테이를 공급하는 것을 목표로 해당 구역의 임대사업성, 지자체와 조합의 뉴스테이 추진의지를 중점 평가한다.

뉴스테이 추진 총회, 임대사업자 선정을 실시해 사전에 뉴스테이 도입을 준비한 조합에는 가점(5점)을 부여한다. 공모에 앞서 오는 7월 4일 오후 2시 LH경기지역본부(분당)에서 관련 설명회를 연다.

서울 영등포 교정시설 부지와 대구국가산단 부지를 대상으로 6차 LH공모 뉴스테이 사업이 진행된다. 오는 30일 공고해 9월 1일까지 제안서 접수를 마감한다. 9월 중 우선협상대상자를 선정하고 이르면 내년 상반기 입주자 모집이 이뤄진다.

영등포 교정시설 부지는 주택기금과 LH가 출자해 설립한 토지지원리츠가 뉴스테이 사업자에게 토지를 저렴하게 임대해 임대료를 낮추는 토지임대 방식으로 추진한다. 10.5만㎡ 부지에 뉴스테이 2303가구와 상업시설을 복합개발한다. 토지임대료는 토지가격(부대비용 포함 5100억 내외)의 연 2.5%를 적용한다. 서울 지하철 1호선 개봉역 등 대중교통 접근성이 양호하다.

대구국가산단 부지는 일정 비율을 산업단지 근로자에게 입주 우선권을 부여하고 근로자 편의시설을 중점 배치하는 ‘근로자 특화단지’로 조성한다. 5.3만㎡ 부지에 60∼85㎡ 규모 뉴스테이 1038가구를 공급한다. 토지가격은 373억이며 1년 무이자 할부조건으로 공급돼 실질 공급가격은 1.9% 낮아진다.

대구국가산단 안에 있고 주변에 달성 1·2차 산단, 대구테크노폴리스가 있다. 중부내륙고속도로(현풍IC)에 인접해 대구는 물론 김천, 창원 등으로의 이동이 쉽다.

지금까지는 해당부지 시세를 사업자가 개별적으로 조사했지만 이번 6차 공모부터는 공모 공고시 시세가 제공된다. 제공된 시세는 기금출자 심사에도 동일하게 적용돼 우선협상대상자 선정 후 신속한 사업추진이 가능하다는 게 국토부의 설명이다.

가격 위주의 경쟁을 지양하고 다양하고 수준 높은 주거서비스 및 임대관리 서비스 제공을 유도하기 위해 재무계획 배점을 하향(250→200점), 임대계획 배점은 상향(300→350점) 조정한다.

이 밖에 올해 하반기에 추가 공모할 사업후보지 풀(pool)로 총 6165가구 규모 10개지구 후보지를 공개한다. 이 중 4000가구 내외를 오는 9월과 12월 2차례 공모할 계획이다.

후보지는 고양삼송 B-2블록, 고양지축 B-7블록, 김해율하2 A-2블록, 남양주별내 A1-5블록, 서울양원 C3 블록, 수원고등 A-2블록, 시흥장현 B-2블록, 인천영종 A-47블록, 파주운정3 A-15블록, 화성동탄2 A-87블록이다. 이 중 고양지축, 서울양원, 수원고등은 토지임대방식이다.

도심내 하나은행 지점과 민간이 제안한 사업지에 뉴스테이 3330가구를 공급한다. 은행지점은 인천부평, 부산사상, 부산사하, 대구북구, 대구남구, 대전동구, 대전중구 지점이며 SK건설이 제안한 화성기산(1086가구)도 대상지다.

지난 3월 업무협약을 체결한 하나은행 인천, 부산, 대구, 대전 지역 7개 지점는 2244가구를 공급한다. 이들 부지는 주택사업계획 승인 등 관련 인허가를 이미 받아 주거서비스 계획을 보완한 후 빠르면 올해 말 입주자 모집을 실시한다.

하반기에는 민간 사업제안을 접수받아 이미 준공된 단지 등을 매입하는 방식으로 뉴스테이를 공급(2000가구)하는 방안을 검토한다.

개별 뉴스테이 사업에 투자하는 모(母)리츠 역할을 수행하는 뉴스테이 허브리츠 채권 발행도 진행된다. 허브리츠는 기금이 직접 개별 리츠에 출자하지 않고 허브리츠가 되는 모리츠에 출자한 후 허브리츠가 개별 리츠인 자(子 )리츠에 재출자하는 구조다.

국토부는 허브리츠 채권 발행업무를 수행할 금융주간사로 NH투자증권을 지난 17일 선정하고 채권 발행절차에 착수했다. 허브리츠 회사채는 주택도시보증공사(HUG)가 원리금을 지급보증하고 이를 금융주간사가 총액인수한 후 기관투자자를 대상으로 공모(금리입찰 방식)해 매각한다.

이번에 발행할 채권규모는 허브리츠 자기자본(5000억원)의 20%인 1000억원이다. 만기는 12년으로 AAA 신용등급을 보유한 주택도시보증공사(HUG)가 보증을 제공한다. NH투자증권은 지난 28일 기관투자자를 대상으로 투자설명회를 열었고 오는 7월 초 증권신고서 제출하며 채권 발행절차를 마무리할 계획이다.

국토부는 이번 채권 발행으로 아직 미흡한 재무적 투자자(FI)의 뉴스테이 투자를 촉진하고 시장상황을 보아 하반기에 추가로 채권을 발행할 계획이다.

국토부 관계자는 “오는 2017년까지 15만가구 규모 뉴스테이 물량(사업부지)을 차질없이 확보해 중산층이 장기간 안정적으로 거주가능하고 새로운 주거문화를 선도하는 뉴스테이 활성화를 중점 추진할 계획”이라고 말했다.

[뉴스핌 Newspim] 김승현 기자 (kimsh@newspim.com)