Q: A씨는 아버지로부터 시가 5억원 상당의 성남 소재 아파트를 사가라는 전화를 받았다. 최근 아버지가 집을 이사하시면서 기존 주택이 3년 이내에 팔리지 않아 고민하시다가 그렇게 결정하셨다는 것이다. 요새 같은 부동산 시장에서는 급매로 매물을 내놓아도 매수자 찾기가 힘들다는 중개업자의 이야기 때문이다. 또한 3년을 경과해 매도하면 2주택이라 양도세 비과세 혜택을 못받는 것도 중요한 결정 이유다. 아파트를 증여하는 것도 고려해보았지만 증여세가 많아 A씨에게 매매로 처리하는 방안으로 결정을 내린 것이다. 부자지간의 이러한 매매가 가능하며, 매매금액은 어느 정도로 책정해야 할까?
만약 아파트를 증여할 경우, A씨는 약 7200만원 정도의 증여세를 부담해야 한다. 아파트 증여시에는 기준시가가 아니라 시가로 증여재산을 평가해 증여세 부담이 크다. 아버지 소유의 아파트를 증여하기 바로 전에 같은 아파트 단지의 같은 평수가 5억원에 매매되었다면 기준시가가 아닌 매매가액으로 증여재산을 평가해야 한다. 동일 물건이 아니더라도 같은 아파트 단지, 동일 평수, 비슷한 조망을 가진 유사한 물건의 매매가를 같은 가액으로 보더라도 무리가 없다고 보는 것이다.
증여세는 아파트가액 5억원에서 성인자녀에게 5000만원까지는 증여세가 없으므로 4억5000만원에 대해서 1억원까지는 10%, 1억원 초과 3억5000만원에 대해서는 20% 증여세율을 과세하면 8000원이 산출된다. 3개월 안에 증여세 신고시 10% 세액공제가 가능하므로 실제 부담할 증여세는 약 7200만원이 산출되는 것이다.
따라서 증여세 부담이 크므로 부친은 가급적 새로운 아파트를 취득한지 3년 이내에 아들 A씨에게 증여가 아닌 매매로 넘겨 양도세 비과세혜택을 받으려고 하는 것이다. 하지만 원칙적으로 부모와 자녀간 또는 배우자간 매매는 일단 증여로 추정한다. 다만, 타인간의 매매와 같이 매매대금을 지급한 사실을 명백히 입증할 수 있다면 증여가 아닌 양도로 본다.
즉, 부모와 자녀간의 일반적인 매매가 성립하려면 매년 신고되는 소득, 기존 상속 또는 증여받은 재산, 대출금과 같이 매매대금의 자금출처로 소명할 수 있는 자금으로 부동산을 취득해야 한다. 또한 매매대금을 치룰 때에는 자녀 통장에서 부모 계좌로 직접 이체하거나 무통장입금증 등으로 근거를 남기는 것이 바람직하다.
주의해야 할 점은 특수관계자 간의 거래라고 해서 매매대금을 터무니없이 낮출 경우 증여세가 과세될 수 있다는 것이다. 그렇다면 A씨가 부친으로부터 시세 5억짜리 아파트를 취득할 때, 얼마 정도로 매매해야 적정할까? 특수관계자 간의 매매시에는 시가와 대가의 차액이 시가의 30% 또는 3억원 이내여야 증여문제가 발생하지 않는다. A씨는 시가인 5억원의 70%인 3억5000만원과 시가 5억원에서 3억원을 차감한 2억원 중 큰 금액 이상으로 매매가를 산정해야 한다. 즉, 시세 5억짜리 아파트를 최소한 3억5000만원 이상으로 아버지에게 취득해야만 저가양도에 따른 증여세 문제 없이 아파트를 취득할 수 있다.
위의 사례에서 A씨의 아버지 주택이 1주택이 아니라 2주택이라면 상황이 달라진다. 이 때에는 저가양도에 따른 증여세 뿐만 아니라 양도세 부분도 고려해야 하기 때문이다. 특수관계 있는 자와의 거래에 있어서 토지 등을 시가를 초과해 취득하거나 시가에 미달하게 양도함으로써 조세의 부담을 부당히 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 양도세를 추가로 추징할 수 있도록 돼 있다. 단, 시가와 거래가액의 차액이 3억원 이상이거나 시가의 5％에 상당하는 금액 이상인 경우에 한한다.
사례의 경우, 시가 5억원에서 3억원을 차감한 2억원과 시가 5억원의 95%인 4억7500만원 중 큰 금액인 4억7500만원 이상으로 거래해야 증여세 및 양도세 추징문제에서 모두 자유로울 수 있다. 즉, A씨가 3억5000만원에 아버지로부터 아파트를 취득하는 경우, 저가양도에 따른 증여세는 문제없지만 시가인 5억원의 95% 미만으로 거래됐기 때문에 양도세는 추징당할 수 있는 것이다.
즉, 1주택일 경우에는 양도세가 어짜피 비과세이므로 양도세 부분은 고려할 필요 없이 저가양도에 따른 증여세 문제만 고려하면 되었지만 2주택이라면 양도세도 과세되므로 시가의 95% 이상으로 거래해야만 양도세를 추가로 추징되지 않는다. 자녀와의 매매로 생각을 굳혔다면 부동산 시장이 급락해 매매가가 낮은 지금이 호기이다.
신한은행 투자자문부 황재규 세무사
(현 신한은행 투자자문부 세무사 2003~, 저서: 세금다이어트, 토지보상절세비법 외)
[뉴스핌 Newspim]
