[뉴스핌=송협 기자] 수도권 주택시장 불황이 장기화 되면서 LTV(담보가치인정비율)를 초과하는 단지가 올해 들어 잇따라 쏟아지고 있다.
특히, 심각한 문제는 글로벌 금융위기 이후 주택거래 시장이 정체되면서 금융권의 담보로 설정된 주택 가격이 대출자들의 추가대출과 장기간 연체로 급락하면서 원금만 못한 이른바 '부실채권(NLP)'로 전락하고 있어 금융권의 골칫덩이로 급부상하고 있다.
부동산업계에 따르면, 과거 수도권 주택시장을 흔들었던 판교, 동탄, 김포, 광교, 파주 등 수도권 2기 신도시 입주물량은 총 12만 2860가구로 지난 2008년부터 지난해까지 8만34가구가 입주가 완료됐으며 올해부터 2015년까지 약 4만2826가구가 입주 예정이다.
하지만 수도권 주택시장 활성화를 견인할 것으로 기대됐던 이들 2기 신도시의 아파트 매매가격은 현재 10% 하락하면서 저평가되고 있다.
실제로 지난 2009년 본격적인 입주에 나선 판교신도시 아파트 2만 1410가구 매매가격의 경우 3.3㎡당 2270만원인데 이는 2년전 동월 대비 약 13% 하락한 2603만원 수준이다.
판교신도시와 마찬가지로 동탄신도시를 비롯한 파주신도시 아파트 매매가격 역시 고점 대비 6%~5%가 량 하락했다.
아울러 과거 수도권 주택시장의 가격 상승세 기대를 모았던 이들 지역의 집값은 분양가 대비 10~20%이상 하락한 매물이 시장에 산적한 것으로 알려지고 있다.
문제는 이들 지역 단지들 중 대다수가 분양초기 금융권으로부터 주택담보대출을 통해 분양에 나섰던 만큼 분양가를 기준으로 한 LTV(담보가치인정비율)가 연일 가파른 곡선을 보이고 있다.
현재 서울을 비롯한 수도권 지역의 LTV한도는 60%로 매매가격이 하락하면 LTV가 오름세를 나타내고 한도를 초과할 경우 만기 때 매물을 내놓더라도 어쩔 수 없이 대출금을 상환해야 한다.
성남시 판교동 A공인 관계자는 "주택거래는 여전히 답보상태고 여기에 집값은 하락되고 있다보니 담보가치가 떨어질 수 밖에 없다"면서"판교만 하더라도 현재 하락한 가격보다 더 하락한 매물이 지속적으로 쏟아질 전망"이라고 말했다.
은행권 역시 답답하기는 마찬가지다. 담보가치가 추락한 매물들이 결과적으로 부실채권으로 되돌아왔기 때문이다.
담보물이 가치가 없다는 것은 결과적으로 볼때 은행권에서는 취급하기 싫은 '부실채권'인만큼 조금이라도 매각이 가능할 때 공매 또는 경매처분을 서둘러야 하지만 이마저도 현재로써는 녹록치 않다.
시중은행 여신담당 관계자는 "매년 주택거래량은 급감하고 있는 반면 주택담보대출자들의 연체율은 전년대비 절반수준 오름세를 보이고 있다"면서"대출자 중 상당수가 2차, 3차 추가 대출을 통해 돌려막기를 하는 탓에 담보가치는 그만큼 하락해 처리불가능한 부실채권으로 전락했다"고 토로했다.
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[뉴스핌 Newspim] 송협 기자 (backie@newspim.com)
