[뉴스핌=이동훈 기자] #3년전 다니던 직장에서 은퇴하고 소액의 연금으로 생활하는 김모씨(66)는 최근 고민에 빠졌다. 한남뉴타운 동빙고 지구에 노후를 대비해 사놓은 재개발 지분이 가격에 오르지 않을 뿐더러 재개발사업도 언제나 시작될 지 감감무소식이기 때문이다. 그나마 정부의 규제완화로 지분거래는 다소 활기가 붙었다는 점에서 환금성은 갖췄다는 게 안심이다.
김씨의 고민은 언제 사업이 시작될지도 알 수 없는 뉴타운 지분을 계속 갖고 갈 것인지 아니면 다른 대안을 찾아야할 것인지 선택이다. 5년전 매입시보다 2배로 오른 지분을 포기하기도 아깝고, 뉴타운 지분을 매입한 탓에 수중에 현금이라곤 전혀 없는 김씨가 뉴타운을 보유하면서 다른 물건을 매입할 여력도 없다.
물론 김씨는 늦은 나이에 집 없이 전세로 전전할 생각도 전혀 없다. 그렇다면 김씨가 할 수 있는 방법은 무엇일까.
바로 현재 부동산 시장에서 최고 알짜가 된 수익형 부동산을 매입하는 것이다.
김씨의 투자 전략은 이렇다. 7억짜리 분당 집을 매도하고 자신은 4억선인 화성 동탄신도시 시범단지 아파트로 들어간다. 그리고 가장 중요한 것은 최근 정부가 완화한 매입임대사업자 등록을 한다. 이미 김씨는 동빙고 뉴타운에 한채를 갖고 월세를 받는 만큼 등록요건을 갖췄다.
김씨는 매입임대사업자로 등록한 만큼 입주때부터 20년을 거주한 분당 아파트 매도시 내는 양도 소득세도 거의 없다. 이렇게 각종 비용과 세금을 제외하고 남은 2억 8000만원 가량으로 오피스텔 두채를 사기로 했다. 오피스텔의 경우 분양가가 쓸데없이 비싼 곳은 수익률이 떨어지는데다 김씨가 가진 돈도 충분치 않은 만큼 강남이 아닌 용산, 마포권에서 구입키로 했다. 매매가가 1억 5000만원 선인 이 일대 오피스텔을 매입하면 보증금 1000만원에 월세 약 65만원 가량의 임대수익을 얻을 수 있다.
이렇게 김씨는 세곳에서 임대수익으로 월 150만원 가량을 받는다. 빚도 없이 가진 재산 만으로 노후 재테크를 설계한 셈이다.
5년째 장기불황으로 이어지고 있는 부동산시장에 대한 투자자들의 고민도 커지고 있다. 공급과잉과 부동산 불패 신화가 깨진 이후 시장을 맴돌던 잉여자금이 완전히 자취를 감춰 투자심리가 웬만해서 살아나지 않고 있기 때문이다.
상황이 이렇다보니 집값이 오르기는 커녕 거래조차 되지 않고 있다. 참여정부 시절 실거래가 신고제가 도입된 다음 크게 줄어든 주택 거래규모는 이명박 정부의 각종 규제 완화에도 불구, 여전히 살아날 기미를 보이지 않고 있다.
올해에도 부동산시장이 딱히 나아질 전망은 보이지 않는다. 유럽발 글로벌 금융위기가 상존하고 있는데다 경제성장률도 4.2%에서 4%로 하락하면서 부동산 시장도 침체를 벗어나지 못할 것으로 전망된다.
민간 경제연구소들의 시각도 이와 유사하다. 삼성경제연구소는 가계대출 규제강화, 미분양 적체 등으로 올해 주택 시장 규모가 9.3% 감소할 것으로 내다봤다. 또 주택산업연구원은 올해 주택시장이 서울 등 수도권이 1~2% 오르고, 지방은 상승세가 부산,대전에서 광주, 울산, 대구로 확산되면서 8% 정도 오를 것으로 예상했으며, 건설산업연구원도 올해 서울 등 수도권 집값은 1% 상승하지만 지방은 7% 수준으로 뛸 것으로 내다봤다.
이처럼 전문가들은 올 한해도 불확실성이 여전해 부동산시장의 전망 역시 불투명한 것으로 내다보고 있다. 총선·대선에 대한 기대감도 예상되지만 이보다는 수급불균형과 중장기적인 인구감소 상황까지 고려하면 좋은 예감보다는 나쁜 예감이 더 강한 것이 사실이다.
하지만 부동산 시장이 투자처로서의 매력을 상실했다고 보긴 어렵다. 바로 수익형 부동산, 임대상품이 있기 때문이다. 부동산 상품은 특성상 보유 의지도 강하지만 임대상품으로의 활용도가 많다. 전문가들이 주목하는 것도 바로 수익형 부동산상품이다.
실제 오피스텔은 한 부동산정보업체의 지난해 서울지역 수익률 조사에서 무려 5.80%를 기록하며, 아파트 3.14%, 상가 3.59% 등의 수익률을 크게 뛰어넘은 것으로 나타났다. 오피스텔의 경우 서울 각 구 별로 5~7%대의 평균 임대수익률을 나타낸 반면 아파트는 평균 4% 미만, 상가는 2~5%의 상대적으로 낮은 수익률 분포를 보이고 있어 오피스텔은 수익형 부동산의 최강자 자리를 매김했다.
여기에는 정부의 매입임대사업자 자격 완화가 가장 큰 기여를 하게 된다. 매입임대사업자가 되면 종합부동산세나 양도세 부담이 적어진다. 이에 따라 가장 큰 수혜를 받게 되는 수요층은 사례의 김씨처럼 오래된 자가 소유주택을 갖고 있다가 수익 부동산 상품을 매입한 경우다. 이들은 매입임대사업자가 됨으로써 양도차익이 많은 기존 주택을 팔때에도 비과세 혜택을 받을 수 있게 된다.
주택시장은 여전히 매매 약세를 보일 전망이다. 하지만 내집마련 실수요자라면 내집마련을 주저할 이유는 전혀 없다. 가장 큰 이유는 내후년 이후부터 분양가가 본격적으로 오를 것이기 때문이다. 2007년 1월 전면적으로 시작된 분양가 상한제는 주택시장 하락세와 더불어 업체 스스로 분양가를 낮추는 현상으로 이어졌으며, 이에 따라 5년간 신규 분양물량의 분양가는 거의 변동이 없었다. 건자재가격과 국제 유가의 급등에 따라 분양가 인상요소가 생겼지만 제도와 현실적인 문제로 분양가가 오르지 않은 것이다.
정부가 분양가 상한제폐지를 거듭 시도하고 있는데다 지방을 중심으로 분양시장이 활기를 띠고 있는 만큼 분양가 상승은 불을 보듯 뻔한 상태이기 때문이다.
이에 따라 주택 실수요자들은 올 한해동안 내집마련에 적극적으로 나서볼 필요가 있다. 낮은 분양가를 활용, 어차피 있어야할 내집을 마련해 볼 만하다는 게 시장 전문가들의 전언이다.
분양지역은 일단 보금자리주택이 가장 좋다. 낮은 분양가에 따른 시세차익 확보가 유리하기 때문이다. 유주택자의 경우 역시 수도권 공공택지와 강북권의 뉴타운 등 재개발 아파트가 적당하다. 다만 강남권 아파트는 지나치게 분양가가 높아 선택에 신중해야할 필요가 있다.
토지 등 투자형 부동산은 10년 이상 장기 보유를 감안하지 않으면 투자에 신중해야할 필요가 있다. 정부 정책이 그동안의 개발 지향에서 상당히 벗어났기 때문이다. 하지만 무릎선까지 가격이 떨어졌다는 점을 감안한다면 가격 경쟁력은 갖고 있다는 평가는 유효하다.
전문가들은 향후 부동산 투자에서 유념해야할 부분은 건설업계의 주택사업과 마찬가지로 주택보급률이 100%에 육박했다는 점이다. 과거와 같은 '부동산 대박'은 기대하지 않는게 좋다. 그렇다면 참여정부때 줄줄이 생겨났던 부동산 관련규제도 다시 재현될 가능성도 적다. 안전 위주의, 정부 정책에 반하지 않는 투자가 불확실한 투자의 시대에서 부동산 투자자가 명심해야할 키워드다. <끝>
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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
