[뉴스핌=백현지 기자] 대학원생 김모(28세)씨는 월셋집을 찾기 위해 동분서주하고 있다. 조금이라도 저렴하게 월셋집을 구하느라 부동산을 통하지 않고 직접 집 구하기에 나섰기 때문이다.

김모씨는 학교 홈페이지에서 월세를 주고 있다는 게시글을 읽고 직접 집주인을 만나보기로 했다. 지하철 2호선 낙성대역 인근의 원룸을 보고 한 눈에 마음에 들어 계약을 결심한 김모씨는 한 가지 고민에 빠졌다. 난생처음 임대차 계약을 하는 김모씨는 계약금을 날리지 않기 위해 무엇을 준비해야 할지 모르기 때문이다.

부동산써브는 전·월세 계약시 주의점을 정리했다.

◆ 계약체결 시 유의사항

주택임대차 계약을 할 때는 부동산 등기부를 통해 계약자가 소유자와 일치하는지 확인하는 것이 필수다. 대법원 인터넷등기소를 통해 권리관계를 파악한 후 선순위 저당이나 가압류, 가처분, 가등기 등을 확인해야 한다.

만약 소유자는 남편인데 부인이 계약자로 나온 경우 임대 의사 여부를 직접 전화를 걸거나 위임장 통해 확실하게 해야 한다. 구두로 대리권을 준 경우에는 임대인 본인의 통장으로 송금하면 대리행위로 인해 발생하는 문제를 미리 방지할 수 있다.

등기부를 통해 저당금액을 확인할 수 있는데 집이 저당금액이 집값의 30% 이하일 경우 안전하지만 그 이상이면 전세보증금을 다 받지 못하는 경우가 생긴다. 집이 경매에 들어가면 시세의 70~80%에 낙찰되기 때문이다.

한편, 법에서는 가계약도 계약의 일부분으로 간주해 가계약을 파기할 때에도 계약과 똑같은 위약금을 물어야 한다.

◆ 계약 후 유의사항

가장 중요한 것은 집 열쇠를 받는 즉시 동사무소에 전입신고를 해 임대차계약서 상에 확정일자를 받는 것이다. 확정일자를 받아야 나중에 보증금 분쟁이 생겨 경매나 공매가 벌어지는 경우 배당절차에 참가해 보증금을 회수할 수 있는 우선변제권을 가질 수 있다.

통상 계약만료 한 달 전에 집주인과 임차인이 별다른 말이 없으면 계약기간이 자동 연장되는 것으로 간주하는데 이를 묵시적 갱신 내지 자동연장이라고 부른다. 묵시적 갱신이 이루어졌다면 계약기간이 지난 뒤 집주인은 마음대로 집을 비우라고 요구할 수 없고 2년의 임대차기간에 묶이게 된다.

임대차가 종료된 후 보증금을 반환받지 못한 임차인은 임차주택 소재지 관할 지방법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다. 임차권등기명령에 의한 등기를 마치면 임차인은 대항력과 우선변제권을 유지하며 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 이사 후에도 유효하다.


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[뉴스핌 Newspim] 백현지 기자 (kyunji@newspim.com)