[뉴스핌=곽도흔 기자] 부동산 PF(Project Finance) 대출 부실로 인한 중견건설업체들이 연쇄부도를 막기 위해서는 PF 본래 전제대로 미래 현금흐름과 사업의 내생적 위험에 연동하도록 개선해야 한다는 주장이 제기됐다.
23일 KDI는 ‘부동산 PF 대출의 현황과 정책대응’이라는 보고서를 통해 현재의 부동산 PF 대출이 프로젝트 파이낸스라는 금융기법이 가정하는 주요 전제들을 심각하게 훼손하고 있다고 밝혔다.
미래의 상환재원인 분양대금은 불확실하고 해당 프로젝트의 모든 자산권리현금흐름에 대해 PF 대주가 배타적 권리를 확보하지 못하고 있다는 것이다.
프로젝트 관련 모든 귀책손실이 사실상 건설회사로 종결돼 건실한 중견업체들도 한두 가지 프로젝트 부실로 인해 부도위기에 직면할 가능성이 높은 상황이다.
김진 서울시정개발연구원 부연구위원은 “현행 부동산 PF 대출은 결국 시공사의 신용등급이 가장 중요한 신용위험요인이며 시공사가 쓰러지면 대출도 바로 부실화된다”고 밝혔다.
또 취약한 자본구조가 가져온 도덕적 해이 역시 문제로 지적됐다.
현재의 자본구조는 시행사가 토지계약금의 일부를 지급하면서 프로젝트를 만들고 시공사의 보증에 의존한 PF 대출로 잔여 토지대금을 치른 후 선분양에 착수하는 형태다.
그러나 취약한 자본구조가 가져온 낮은 진입장벽에다 사업비의 4~5%에 불과한 자기자본으로 전체 프로젝트를 수행하다보니 분양 미착수나 미분양 등의 사고가 날 경우 자기자본이 완충역할을 하지 못하고 대출이 바로 부실화되고 있다.
부동산 PF 대출잔액은 2005년까지 약 25조원에 불과했지만 분양호기에 급증하는 PF사업들을 지원하면서 2006년에만 약 2배 증가하는 등 급속도록 늘어 지난해 3분기까지 약 72조원에 이르고 있다.
이에 따른 연체율도 급증했다. 2008년 2분기에 3.6%였던 부동산 PF 대출 연체율은 지난해 말에 12.9%로 지속적인 채권회수 및 신규대출 기피, 추각적인 부실증가가 연체율의 급증이라는 결과를 가져오고 있다.
KDI는 이로 인해 신규 PF 대출이 위축되면서 중기적으로 주택의 공급부족 및 가격불안용인으로 작용할 우려가 있다고 밝혔다.
부동산 PF가 이런 문제점에도 선분양제도와 구조적으로 결합하며 빠르게 개발사업 주요한 자금조달수단으로 부각됐고 건설회사에게는 부채비율 관리, 금융기관에는 저금리시대 고수익 대출상품으로 자리잡아왔다.
KDI는 부동산 PF 대출 개선을 위해서 네 가지 개선방안을 제시했다.
우선 자본구조의 건전화다. 이를 위해 총사업비 대비 자기자본 비율을 SOC사업처럼 20~30 정도 선투입돼 사업을 진행시키고 이후 타인자본으로 잔여 사업비를 지원하는 것이 바람직하다.
점진적인 후분양제도로의 이행의 필요성도 대두된다. 선분양시스템은 프로젝트의 레버리지를 과다하게 높이고 이해주체들을 복잡하게 만들 뿐 아니라 분양사고시 대주의 채권보전이 지난하기 때문.
이에 따라 향후 대한주택보증의 보증서 발급을 발급시점 내지 입주자모집공고 승인시점을 기성률 10~50% 등으로 점진적으로 늦출 필요가 있다고 밝혔다. 또 부보비율도 계약금+중도금의 90%에서 80%, 70% 순으로 점차 낮춰갈 필요가 있다.
마지막으로 자기자본 모집이 가능하도록 투자도관체를 정비할 필요가 있다는 주장이다.
김 부연구위원은 “공신력과 전문성을 갖춘 GP(General Partner)가 프로젝트를 책임지고 추진하되 재무적 이익에 맞춘 LP(Limited Partner)가 주주로 참여하는 도관체가 현실적으로 가장 이상적”이라고 밝혔다.
또 “단기적으로 현행 프로젝트금융투자회사를 확대하는 것도 하나의 대안이 될 수 있으며 리츠(REITs) 등을 통한 공모투자는 신중하게 관리할 필요성이 있다”고 덧붙였다.
[뉴스핌 Newspim] 곽도흔 기자 (sogood@newspim.com)
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