[뉴스핌=이동훈기자] 국내 증시에 2년 만에 다시 찾아온 코스피 2000시대의 숨은 조연은 부동산시장 불황이라는 진단이 나오고 있다.

지난 주 국내 증시는 2년만에 지수 2000시대를 재개막했다. 글로벌 경기가 호황을 누리던 지난 2007년 11월 장중 2085.45로 역대 최고지수를 기록한 지 2년 만에 다시 코스피 2000시대가 열린 것이다.

이 같은 증시 호황은 무엇보다 유동성 공급에 따른 것으로 증권가에서 진단하고 있다. 지난 99년은 '바이코리아 펀드'로 대변되는 펀드 열풍이 시작했으며, 2007년은 각 금융사들의 펀드 상품이 대거 쏟아지면서 이를 통한 유동성이 증시로 대거 유입된 바 있다. 실제 시가총액은 2007년 10월 17일 기록한 1000조원을 훌쩍 넘어선 1100조원을 기록하며 역대 최고치를 갈아치운 상태다.

더욱이 최근은 99년이나 2007년과는 달리 글로벌 경기의 위축이 여전하고 이에 따른 국내 경기도 당시 만큼 활황세가 아니라는 점에서 유동성의 쏠림현상이 증시의 호황세를 주도하고 있는 것으로 보인다.

이처럼 유동성이 증시로 쏠리고 있는 것은 결국 대체 투자처인 부동산시장의 불황이 주요한 원인을 제공한 것으로 평가된다. 부동산시장과 증시와의 상관관계는 투자자본의 유입·유출과 밀접한 관계를 두고 있다. 두 시장을 넘나드는 투자자금이 어느 곳에 쏠리냐에 호·불황이 결정되고 있다는 게 전문가들의 이야기다.
 
부동산시장 침체가 본격화되기 전인 2006년만 하더라도 약 400조원에 달하는 유동성이 부동산시장을 기웃거리고 있는 '과잉 레버리지' 현상이 나타났다. 하지만 이 같은 유동성은 현재 부동산 시장에서 대부분 빠져나간 것으로 전문가들은 진단하고 있다.

실제로 지난 2007년 1월 발표된 DTI규제 강화 등 부동산 투자자본 유입 방지대책은 부동산 시장 침체의 본격적인 계기가 된 것으로 지적 된다. 이 때부터 부동산시장은 침체가 본격화됐지만 반대로 증시는 급상승을 하며 2008년 글로벌 금융위기까지 호황세가 유지된 바 있다.

앞서 1999년 국내 증시에 찾아온 시장 호황도 부동산 시장의 침체 시점과 직결된다. 당시는 IMF 외환위기의 영향으로 부동산시장은 극도의 침체기를 보이는 상황이었다. 이 때문에 유동성이 집중된 증시가 IT버블과 맞물리며 상대적인 호황을 누릴 수 있었던 것으로 풀이되고 있다.

이에 따라 향후 코스피 2000시대의 순항 여부도 부동산시장 동향이 적지 않은 영향을 끼칠 것으로 전망된다. 

이에 대해 증시 애널리스트들은 최근 해빙기를 맞은 것으로 평가되는 부동산시장의 재도약 가능성은 크지 않은 것으로 내다보고 있다.

무엇보다 주택보급률은 100%에 육박해있지만 여전히 공급물량이 많은 것이 가장 큰 이유다. 아울러 전세가 급등에서 확인할 수 있듯 부동산시장이 실수요시장으로 재편돼 있는 만큼 투자 자본이 메리트를 발견하기는 어려울 것이란 분석이 나오고 있는 상황이다.

한 증권사 애널리스트는 "부동산시장에서 유일한 투자처인 수도권도 정부의 보금자리주택이 공급물량의 절반에 육박하면서 투자 성향의 가수요가 사라진 지 오래다"며 "토지시장도 시가 총액이 반토막이 날 정도로 투자자본이 부동산시장에 느끼는 메리트는 갈수록 줄어들고 있는 만큼 부동산 시장의 조기 호황은 기대하기 어려울 것"이라고 말했다.

그는 "같은 자본 시장이란 공통점이 있는 부동산 시장의 침체는 상대적으로 증시에 외부 효과를 줄 수 밖에 없을 것"이라고 전망했다.

다만 올해 증시 호황은 지난 99년, 2007년의 증시호황과 차이점으로 개인의 매수세보다 환차익을 노린 외국인의 매수세가 주요동력이 됐던 것으로 꼽히고 있다. 이에 따라 일각에서는 증시 호황에 있어 부동산 불황의 직접적인 상관관계는 그다지 크지 않다는 지적도 나오고 있다.

이 경우 증시 호황은 전반적인 투자시장 호황으로 이어져 부동산시장의 호황을 이끌 수 있다는 부동산시장의 '증시 선행 효과'도 거론되고 있다.

또 다른 증권사 애널리스트는 "부동산시장에선 증시가 선행하면 부동산이 후행한다는 속설이 있다"며 "증시의 호황이 반드시 부동산시장에 악영향을 주지는 않을 것"이라고 말했다.






▶ 글로벌 투자시대의 프리미엄 마켓정보 “뉴스핌 골드 클럽”
▶ 뉴스핌 Zero쿠폰 탄생! 명품증권방송 최저가 + 주식매매수수료 무료”


[뉴스핌 Newspim]이동훈 기자 (donglee@newspim.com)