[뉴스핌=송협 기자] IBK투자증권 윤진일 애널리스트는 지난 8.29 주거안정 대책 이후 대구, 광주, 부산, 대구 등 지방 주요 부동산시장 주택현장을 탐방한 결과 주택경기 회복이 기대되면서 대형 건설주 뿐 아니라 중견건설주들의 주가 상승세가 두드러졌다고 평가했다.

윤 애널리스트는 지방 주택 현장 탐방 후 아직 지방 주택 시장이 2007년 이전과 같은 호황으로 전환되는 국면은 아니지만 주택시장 여건이 호전되고 있다고 분석했다.

다음은 리포트 주요 내용이다.

- 건설사들의 지방 미분양 판매 자구 노력으로 미분양 리스크 감소 중

현재의 지방 주택시장 여건 개선이 건설업종에 긍정적인 전환점을 제시한다고 판단하는 이유는 첫째, 건설사들의 활발한 할인분양을 통한 미분양 소진으로 지방 미분양 현장과 관련한 건설업종의 리스크가 해소되고 있다.

둘째, 분양가 현실화와 실수요를 겨냥한 30~40평형대 상품 비중 증가로 분양 성공 가능성이 높아졌으며, 셋째, 내수 경기 회복과 저금리 지속 등 주택 시장 회복을 위한 외부 여건이 뒷받침되고 있다는 점이다.

- 미분양 리스크 감소와 저금리 기조 유지로 2011 년 1 분기까지 건설업종의 re-rating 예상

미분양 주택 판매 가속화로 인한 건설산업 리스크 감소와 저금리 기조 유지에 따른 매크로 변수의 우호적 환경 지속, 중동의 대형 가스플랜트 수주 기대로 2010년 4분기에서 2011년 1분기까지 건설주 re-rating이 가능할 것으로 예상하고 건설업종 투자의견을 비중확대로 유지한다.

업종 내에서는 미분양 리스크 감소로 인해 실적 가시성이 개선될 GS건설과 대림산업, 현대중공업 등 보유지분 가치를 제외하면 2011년 영업가치 P/E가 5.8배로 밸류에이션 매력이 큰 KCC를 추천한다.

GS건설은 루와이스 4th NGL(14억 달러), 루와이스 #2 RFCC(31억 달러), 이집트 ERC (22억 달러) 프로젝트 등 3개 대형 공사가 2011년에 본격화되면서 해외 매출액이 2010년 2.2조원에서 2011년 3.3조원으로 증가할 전망이며 2011년 P/E 8.9배에 거래되고 있다.

지방 주택시장 리스크 감소와 관련해 저평가된 중소형주에 대한 관심도 유효하다.

대구, 청주 등 지방 주택 사업장 미분양 판매증가 및 해외사업 조직 강화와 두산 메카텍과의 합병으로 플랜트 사업 확대가 예상되는 두산건설, 보유한 22.5%의 만도 지분가치만 해도 시가총액 100%에 달해 밸류에이션 매력이 큰 한라건설, 61.2% SBS미디어홀딩스 보유 지분 가치와 함께 공공건축과 토목 부문 경쟁력을 보유한 태영건설, 행복도시 개발로 인해 대전, 충청 지역 공공사업 수주가 기대되는 계룡건설이 중소형주 중 주목해 볼 가치가 있다고 판단한다.

- 지방 주택 현장 탐방을 통해 얻은 6 가지 insight

1. 대전, 광주, 경산 등에서는 직접 가격할인을 통해 미분양을 빠르게 소진하고 있다. 15~20%에 달하는 할인 분양을 통해 40평대 이하의 미분양 주택이 빠르게 소진되고 있다.

2. 분양가 할인을 전후해 30~40평대 주택은 빠르게 소진되고 있으나 50평대 이상 대형 평형대는 여전히 분양에 어려움을 겪고 있다.

신규 분양 주택과 달리 준공을 앞둔 현장들의 대형 평형대 구성비가 높은 것은 2008년 이전 주택경기가 활황일 때 시세 차익을 겨냥한 투기 수요 활성화와 당시 건설사의 대형 평형 비중 증가가 반영되어 있는 것으로서 대형 평형대는 가격 약세가 당분간 지속될 전망이다.

3. 광역시를 중심으로 전세가격이 가파르게 상승했다. 전남 광주 33평형은 매매가격이 2억 4,000만원, 전세가격이 1억9,000만원이고, 경산 33평형은 매매가격이 1억 9,000만원, 전세가격이 1억 5,000만원이다.

전세가격 상승세 지속은 1) 저금리 기조와 주택 소유주의 신규주택 입주를 앞두고 전세보다 월세 전환 확대 2) 주택가격 추가 하락에 대한 실수요자들의 우려 3) 주택담보대출 활성화로 물건 담보가 잡혀 있지 않는 전세 주택의 부족 때문으로 파악된다.

4. 주택시장에 지역별 체감 온도 차이가 감지되었다. 대전, 부산에서는 주택시장이 완연하게 개선되고 있다는 기대가 있는 반면, 광주, 대구에서는 아직 주택시장 침체의 바닥이 끝나지 않았다고 믿는 분위기이다.

5. 중소형 건설사에 있어 주택시장 환경은 여전히 열악하다. PF 규제 강화, 사업성 하락, 주택 수요 감소로 도급사업을 하기가 어려워진데다 대형건설사처럼 주택 브랜드를 기반으로 서울에서 재건축/재개발 사업을 수행하기 어렵기 때문이다.

또한 주택에 편중된 사업구조로 인해 재무구조가 취약하고, 건자재 납품업체에 대한 가격교섭력이 충분하지 않아 원가상승 요인을 제어할 수 있는 여력 역시 다소 부족하다.

6. 08년 금융위기 이후 국내 주택시장 분양가가 현실화되고 있다. 미분양이 많은 기존 주택현장은 과감하게 분양가를 인하해 판매를 유도하고 있고, 신규분양 현장도 주변 시세와의 괴리가 좁혀지고 있다.

공급부족으로 2011~2012년 주택가격이 급등할 것으로는 보지 않는다. 분양시장 악화로 건설사들이 인허가를 받았으나 분양계획을 확정하지 못한 현장이 많이 있고, 환경이 개선되면 이들 현장으로부터 주택공급이 탄력적으로 증가할 것으로 전망하기 때문이다.

[뉴스핌 Newspim] 송협 기자 (backie@newspim.com)