[뉴스핌=송협 기자] "전입신고를 하면 안된다니 무슨 말씀이죠? 그럼 우편물은 어떻게 받아요?"지난 18일 경기도 부천 중동신도시 오피스텔 밀집지역 인근 부동산중개업소를 찾은 직장인 A씨는 중개업자로부터 오피스텔 임대계약 조건을 전해 듣고 화들짝 놀랐다.
서울과 비교할 때 월 임대료가 상대적으로 저렴하는 장점 때문에 계약하기로 한 오피스텔이 업무용인 만큼 세입자가 전입신고를 할 경우 집주인이 1가구 2주택자로 인정돼 부가세 환급과 중과세 적용을 받는 다는게 이유였다.
한참을 고민하던 A씨는 결국 계약서에 도장을 찍고 실제 거주지와 다른 직장동료가 살고 있는 안양으로 전입신고를 해야 했다.
최근 신규 분양아파트를 비롯해 재건축 아파트에 대한 투자 열기가 한풀 꺾이 반면 소규모 투자로 시중은행 금리보다 높고 안정적인 수익이 보장되는 이른바 '수익형 부동산 상품'인 오피스텔이 반사이익을 보고 있다.
오피스텔은 오피스와 호텔의 합성어로 오피스의 업무기능과 호텔의 주거기능이 결합된 상품으로 청약조건이 까다로운 일반 아파트와 달리 청약통장을 사용하는데 제한을 받지 않고 있다.
최근에는 조기은퇴를 앞두고 있는 베이비붐 세대들의 틈새 투자처로 각광 받으면서 서울은 물론 인천, 부천, 일산, 등 신도시를 중심으로 오피스텔 투자 붐이 거세지고 있는 추세다.
여기에 오피스텔 매입 후 임대사업에 나설 경우 지역에 따라 시중금리 보다 높은 연간 5~9%대의 투자 수익률이 보장되기 때문에 자금력이 탄탄한 일부 투자자들은 다량의 오피스텔을 보유하며 고수익을 창출하고 있다.
◆ 중개업자, 편법·탈세 한 몫
이처럼 오피스텔이 틈새 수익 상품으로 주목받고 있다보니 1인 다주택자들의 편법 방법도 다양하게 쏟아지고 있다.
부천 중동 신도시 인근 중개업소 관계자는"중동, 상동에만 무려 7000여실의 오피스텔이 있지만 전입신고가 가능한 곳을 찾기는 하늘의 별 따기 보다 어려울 것"이라며"기본적으로 1인 투자자가 많게는 수십 채를 보유하고 있는 경우도 다반사"라고 전했다.
사정은 부천 뿐 아니라 서울도 마찬가지다. 서울의 대표적인 오피스텔 밀집지역인 강남 테헤란로, 서초동 인근 오피스텔은 보증금과 월세를 조정해주는 대신 전입신고를 할 수 없도록 계약서에 명시하기도 했다.
특히, 강남지역 오피스텔의 경우 자금 여력이 탄탄한 투자자들이 최대 30~50실여 규모의 오피스텔을 업무용으로 매입, 주거용으로 임대사업을 하면서 실제 운영과 관리는 특정 중개업소에게 대행하는 방식으로 계약과 월세까지 중개업소 명의로 바꿔치기 하는 편법도 서슴치않고 있다.
서초동 인근 20층 높이 규모의 N오피스텔 관리대행을 맡고 있는 중개업소 관계자는"자금여력이 풍부한 투자자들이 수익성을 고려해 업무용 오피스텔을 싹슬이 방식으로 매입하는 사례가 많다"며"하지만 실제 업무용이 아닌 주거용으로 임대하면서 계약 명의까지 중개업소가 대행하고 있어 중과세를 피할 수 있다"고 말했다.
세중코리아 김학권 대표는"오피스텔을 주거용으로 임대할 경우 이에따른 세금을 납부해야 하는데 대다수 소유자가 임대료를 할인해주는 조건으로 전입신고 의무를 무시하는 등 전형적인 탈세의 온상이 되고 있다"고 지적했다.
◆ 정부, 탈세 온상 오피스텔 실태 조사 '시급'
오피스텔은 업무용으로 취득해 부가세 등의 혜택을 받고 실제 변칙적인 방식으로 전입신고를 하지 않고 주거용으로 임대를 하는 이른바 '무단 용도 변경'이 적발될 경우 현행법상 3년 이하의 징역 또는 5000만원 이하의 과태료가 부과된다.
아울러 업무용 오피스텔 매입시 환급 받았던 부가세를 부과 받는 한편 1가구 다주택으로 인정돼 매매시 발생됐던 양도세 중과세도 물어야 한다.
국세청 관계자는"상업용으로 임대해야 부가세 환급을 받을 수 있는 오피스텔 소유자가 주거용으로 변칙 임대했다면 부가세 환급액을 반납해야 한다"면서"여기에 주거용 사실을 회피하기 위해 주거용 세입사실을 숨겼다면 이는 탈세로 인정돼 처벌을 받게 된다"고 설명했다.
한편, 현재 전국에 분포된 오피스텔은 25만여 채 이중 주거용으로 신고된 오피스텔은 전체의 약 10% 미만 수준인 2만여 채도 안되는 것으로 조사됐다.
