[뉴스핌=채애리 기자] 전국 미분양 아파트가 수치상 감소세를 보이고 있으나 이를 건설경기회복으로 보긴 어렵다는 지적이 나오고 있다.
국토해양부의 지난 2월 기준 전국 미분양 아파트 조사결과에 따르면 전국 미분양 아파트는 전월대비 2051가구가 줄면서 2.2%하락한 11만6438가구를 기록했다. 지역별로는 인천(-15.2%), 제주(-12.1%), 광주(-9.6%), 경상남도(-8.7%), 부산(-7.5%) 등 감소폭이 컸다.
하지만 전문가들은 미분양 아파트 감소가 건설경기 상승의 조짐이라 할 수 없다고 말한다. 수도권의 경우 미분양이 증가한데다 준공후 미분양아파트는 오히려 증가했기 때문이다.
◆ 수도권 미분양 증가, 준공후 미분양 증가
미분양 아파트가 감소했음에도 불구하고 실제 분양 사정은 좋지 않아 보인다.
현재 미분양 감소 수치는 공급물량 감소한데다 미분양 지역에 대한 중도금 전액 무이자 융자, 프리미엄 보장제, 분양가 할인혜택 등 특별 할인이 본격화 됐기 때문으로 분석된다.
게다가 현재 미분양이 감소한 지역은 경기 악화에 따라 대거 미분양이 났던 지방에 집중돼 있으며 오히려 수도권지역의 경우 미분양이 증가한 것도 문제다.
수도권은 지난 2월 11일 양도소득세 감면 혜택이 종료되기 전까지 막바지 신규 분양물량이 몰리면서 총 2만7326가구로 1월 2만5826가구 대비 5.8% 증가했다. 수도권 미분양은 지난해 11월 이후 4개월째 증가세를 기록했다.
또 준공후 미분양가구는 5만40가구로 전월대비 1571가구 증가했다. 특히 준공후 미분양주택수는 지속적으로 증가할 추세인 것이 문제다.
지난 2007~2008년 분양가 상한제를 앞두고 공급됐던 아파트 준공시점이 올해 정점을 이루기 때문이다. 주택시장 자체가 침체를 벗어나지 못하는데다 대거 공공 물량이 쏟아지면서 민간 건설사가 공급하는 아파트에 대한 관심이 떨어지고 있는 상황이다.
◆ 민간건설사 회복의 기미가 없다
2010년 1/4분기 민간 건설사의 연초 분양계획 대비 물량은 30% 수준이다.
보통 연초 분양계획 대비 50~60% 수준을 기록했던 종전의 경우와 대비하면 크게 하락한 수치다. 하지만 이런 공급물량의 감소세는 꾸준히 이뤄질 것으로 보인다.
지난달의 경우 지난해 1만7334가구가 공급될 예정이었다. 하지만 한화건설, 동부건설, 벽산건설 등 3월 분양 물량을 대거 공급을 미루면서 5977가구가 분양하면서 분양계획 대비 물량 34.4%에 그쳤다.
이에대해 부동산정보업체 관계자는 "경기가 호전되기 전까지는 이런 현상을 계속 일어날 것으로 보고 있다"며 "이번달의 경우 건설사들이 4월 말에 분양을 계획하고 있지만 그때 가봐야 알지 않겠느냐"고 말했다.
4월 분양계획 물량은 47개 사업장 총 3만6826가구로 2차 보금자리지구 사전예약 물량 1만4391가구를 제외하면 민간분양물량은 2만2435가구다.
특히 보금자리 4차, 5차에 대한 기대심리로 보금자리 지구 예상 지역에 공급 하고자 했던 민간건설사들은 공급을 유보한다는 입장을 취하고 있는것으로 알려졌다.
이처럼 민간 건설사들의 분양물량이 주는데에는 주택시장의 침체에 따른 자발적 선택만은 아니다. 은행권의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출이 어려워져 건설사들의 자금 운용이 어려워진데 따른 타의적 선택이기도 하다.
한 증권사 애널리스트는 "사업포트폴리오의 안정에도 불구하고 A등급의 남양건설이 법정관리 신청을 했다는 것은 건설사 유동성에 대한 불확실성이 높아짐을 방증하는 사례다"며 "2010년 대규모 입주물량과 그로 인한 입주 지연문제, PF 상환 리스크 등으로 주택 시장 위험성은 더 커지고 있다" 고 말했다.
사실상 건설사의 PF 대출 연체는 심각한 수준이다. 현재 은행권 PF 연체율이 6.37%로 전년 3.58%에 비해 크게 증가한 수치다. 특히 저축은행의 경우 연체율이 10.6%로 높은 수치를 보였고 증권사 부동산 PF는 30.26%에 이르렀다.
한 중견건설사 관계자는 "PF 대출 만기 시기가 도래했는데 은행권이 PF대출 심사를 강화하고 있는 상황에서 PF만기 연장이 어려워 보인다"며 "때문에 분양을 해야 하지만 추가 PF가 가능할 것으로 안 보이기 때문에 이 상황을 어떻게 모면해야 할지 모르겠다"고 말했다.
이어 그는 "PF대출 심사가 끝나는 5월까지는 건설사들이 선뜻 분양을 하지 못할 것"이라며 "현재 단기적으로 공급물량이 확대될 요소가 없기 때문에 상반기까지 공급이 많아지는 일은 없을 것"이라고 예상했다.
국토해양부의 지난 2월 기준 전국 미분양 아파트 조사결과에 따르면 전국 미분양 아파트는 전월대비 2051가구가 줄면서 2.2%하락한 11만6438가구를 기록했다. 지역별로는 인천(-15.2%), 제주(-12.1%), 광주(-9.6%), 경상남도(-8.7%), 부산(-7.5%) 등 감소폭이 컸다.
하지만 전문가들은 미분양 아파트 감소가 건설경기 상승의 조짐이라 할 수 없다고 말한다. 수도권의 경우 미분양이 증가한데다 준공후 미분양아파트는 오히려 증가했기 때문이다.
◆ 수도권 미분양 증가, 준공후 미분양 증가
미분양 아파트가 감소했음에도 불구하고 실제 분양 사정은 좋지 않아 보인다.
현재 미분양 감소 수치는 공급물량 감소한데다 미분양 지역에 대한 중도금 전액 무이자 융자, 프리미엄 보장제, 분양가 할인혜택 등 특별 할인이 본격화 됐기 때문으로 분석된다.
게다가 현재 미분양이 감소한 지역은 경기 악화에 따라 대거 미분양이 났던 지방에 집중돼 있으며 오히려 수도권지역의 경우 미분양이 증가한 것도 문제다.
수도권은 지난 2월 11일 양도소득세 감면 혜택이 종료되기 전까지 막바지 신규 분양물량이 몰리면서 총 2만7326가구로 1월 2만5826가구 대비 5.8% 증가했다. 수도권 미분양은 지난해 11월 이후 4개월째 증가세를 기록했다.
또 준공후 미분양가구는 5만40가구로 전월대비 1571가구 증가했다. 특히 준공후 미분양주택수는 지속적으로 증가할 추세인 것이 문제다.
지난 2007~2008년 분양가 상한제를 앞두고 공급됐던 아파트 준공시점이 올해 정점을 이루기 때문이다. 주택시장 자체가 침체를 벗어나지 못하는데다 대거 공공 물량이 쏟아지면서 민간 건설사가 공급하는 아파트에 대한 관심이 떨어지고 있는 상황이다.
◆ 민간건설사 회복의 기미가 없다
2010년 1/4분기 민간 건설사의 연초 분양계획 대비 물량은 30% 수준이다.
보통 연초 분양계획 대비 50~60% 수준을 기록했던 종전의 경우와 대비하면 크게 하락한 수치다. 하지만 이런 공급물량의 감소세는 꾸준히 이뤄질 것으로 보인다.
지난달의 경우 지난해 1만7334가구가 공급될 예정이었다. 하지만 한화건설, 동부건설, 벽산건설 등 3월 분양 물량을 대거 공급을 미루면서 5977가구가 분양하면서 분양계획 대비 물량 34.4%에 그쳤다.
이에대해 부동산정보업체 관계자는 "경기가 호전되기 전까지는 이런 현상을 계속 일어날 것으로 보고 있다"며 "이번달의 경우 건설사들이 4월 말에 분양을 계획하고 있지만 그때 가봐야 알지 않겠느냐"고 말했다.
4월 분양계획 물량은 47개 사업장 총 3만6826가구로 2차 보금자리지구 사전예약 물량 1만4391가구를 제외하면 민간분양물량은 2만2435가구다.
특히 보금자리 4차, 5차에 대한 기대심리로 보금자리 지구 예상 지역에 공급 하고자 했던 민간건설사들은 공급을 유보한다는 입장을 취하고 있는것으로 알려졌다.
이처럼 민간 건설사들의 분양물량이 주는데에는 주택시장의 침체에 따른 자발적 선택만은 아니다. 은행권의 PF(프로젝트파이낸싱) 대출이 어려워져 건설사들의 자금 운용이 어려워진데 따른 타의적 선택이기도 하다.
한 증권사 애널리스트는 "사업포트폴리오의 안정에도 불구하고 A등급의 남양건설이 법정관리 신청을 했다는 것은 건설사 유동성에 대한 불확실성이 높아짐을 방증하는 사례다"며 "2010년 대규모 입주물량과 그로 인한 입주 지연문제, PF 상환 리스크 등으로 주택 시장 위험성은 더 커지고 있다" 고 말했다.
사실상 건설사의 PF 대출 연체는 심각한 수준이다. 현재 은행권 PF 연체율이 6.37%로 전년 3.58%에 비해 크게 증가한 수치다. 특히 저축은행의 경우 연체율이 10.6%로 높은 수치를 보였고 증권사 부동산 PF는 30.26%에 이르렀다.
한 중견건설사 관계자는 "PF 대출 만기 시기가 도래했는데 은행권이 PF대출 심사를 강화하고 있는 상황에서 PF만기 연장이 어려워 보인다"며 "때문에 분양을 해야 하지만 추가 PF가 가능할 것으로 안 보이기 때문에 이 상황을 어떻게 모면해야 할지 모르겠다"고 말했다.
이어 그는 "PF대출 심사가 끝나는 5월까지는 건설사들이 선뜻 분양을 하지 못할 것"이라며 "현재 단기적으로 공급물량이 확대될 요소가 없기 때문에 상반기까지 공급이 많아지는 일은 없을 것"이라고 예상했다.
