[뉴스핌=김종길 기자] 조윤호 대신증권 애널리스트는 23일 '건설산업: 미분양주택에 관한 두 가지 이슈 점검'이라는 제목의 리포트를 내고 건설업종에 대한 투자 의견 '중립'을 유지한다고 밝혔다.
다음은 리포트 주요 내용이다.
12월 미분양주택 증가세 지속
12월 미분양주택 수는 16만5599가구로 11월에 비해 3029가구 증가한 것으로 집계되었다. 수도권 미분양주택 수는 2만6928가구로 전월 대비 1062가구, 지방은 13만8671가구로 전월 대비 1967가구 증가했다.
08년 7월 이후 미분양주택 수가 소폭이나마 감소세로 돌아섰지만 11월 이후 다시 증가세로 돌아섰다. 신규분양 물량은 08년 하반기 이후 급감하고 있음에도 불구하고 미분양주택 수가 증가하고 있는 것은 통계와 현실 간의 괴리가 아직 남아있다는 반증인 것으로 판단된다.
지역 별로는 전북(MoM +42.7%) 인천(MoM +10.4%) 서울(MoM +9.9%) 등의 순서로 미분양주택 수가 증가한 것으로 집계됐다. 공공 미분양주택이 1306가구로 증가세가 지속되기는 했지만 민간부문의 16만4293가구에 비해서는 여전히 낮은 수준에 불과하다. 준공 후 미분양주택 수는 4만6476가구로 전월 대비 2217가구 증가했다.
첫번째 이슈 : 통계에 대한 신뢰도가 높아질 가능성 있음
건설사가 가지고 있는 리스크는 미분양주택과 그와 연관되어 파생되는 부실 가능성이 대부분이다. 결국 미분양주택이 감소하는 것을 확인해야 건설업황의 회복을 거론할 수 있다고 판단된다.
하지만 우리가 미분양주택에 대해 확인할 수 있는 것은 미분양주택 통계치와 개별 건설사가 제시하는 데이터에 의존할 수 밖에 없는데 그에 대한 신뢰도가 매우 낮은 상황이었다. 따라서 미분양 주택의 증감 추이에 대한 정확한 판단을 하기 어려웠다. 2~3월 미분양주택 통계치가 발표되는 4~5월부터는 통계에 대한 신뢰도가 높아질 수 있는 것으로 전망된다.
2월12일 이후 미분양주택 및 신규분양 아파트를 구매하여 시세차익이 날 경우 양도세가 완화 또는 면제되는데 이를 위해서는 정확한 통계 구축이 필연적으로 뒤따라야하기 때문이다. 그 동안은 건설사의 마케팅 활동상 필요에 의해 미분양주택을 축소하여 발표했을 가능성이 높았지만 이제는 주택 구매자의 필요에 의해 지자체 및 국세청에 정확한 미분양 데이터를 보고할 수 밖에 없는 것으로 판단된다. 따라서 2~3월 미분양통계치가 발표되는 4~5월부터는 미분양주택수의 추이에 대한 정확한 판단이 가능할 것으로 전망된다.
두번째 이슈 : CR REITs 펀드 설정에 따른 미분양주택 대규모 감소 전망
정부와 대한주택공사, 그리고 증권사를 주축으로 준공 후 미분양주택을 대상으로 CR REITs 상품을 만드는 것으로 알려지고 있다. 준공 후 미분양 CR REITs 설정될 경우 해당 건설사의 미분양 주택 감소가 전망된다.
강남권 등에서 주택 가격의 반등이 있기는 하지만 아직 일부 지역에 국한된 문제로 판단되고, 향후 경기침체가 지속될 경우 지방에서 실수요를 통한 미분양 해소는 기대하기 힘들 것으로 전망된다.
따라서 공공에서의 미분양주택 매입은 활성화될 수 밖에 없을 것으로 판단된다. 예를 들어 대한주택공사는 08년도 5028가구의 미분양주택을 매입했고 09년에도 약 3000가구를 매입할 예정이다.
하지만 대한주택공사의 미분양주택 매입은 1) 다수의 건설사의 미분양주택을 2) 소규모로 매입하는 것이기 때문에 개별건설사의 미분양주택수 감소에 미치는 영향은 제한적이다.
하지만 이번 준공후 미분양 CR REITs는 개별 건설사 별로 상품이 출시되고 총 1조원 규모로 설정될 전망이기 때문에 해당 건설사의 미분양 주택은 상당한 규모로 축소될 전망이다. 물론 최대 분양가의 45%까지 손실을 볼 가능성이 있지만 현재는 주택사업의 이익 감소보다는 유동성 확보에 주력해야하는 상황이기 때문에 긍정적으로 평가된다.
3000억원 규모로 펀드가 설정될 것으로 알려진 대림산업의 경우 미분양주택수가 5300세대 규모에서 4300세대 규모로 감소할 것으로 전망된다.
다음은 리포트 주요 내용이다.
12월 미분양주택 증가세 지속
12월 미분양주택 수는 16만5599가구로 11월에 비해 3029가구 증가한 것으로 집계되었다. 수도권 미분양주택 수는 2만6928가구로 전월 대비 1062가구, 지방은 13만8671가구로 전월 대비 1967가구 증가했다.
08년 7월 이후 미분양주택 수가 소폭이나마 감소세로 돌아섰지만 11월 이후 다시 증가세로 돌아섰다. 신규분양 물량은 08년 하반기 이후 급감하고 있음에도 불구하고 미분양주택 수가 증가하고 있는 것은 통계와 현실 간의 괴리가 아직 남아있다는 반증인 것으로 판단된다.
지역 별로는 전북(MoM +42.7%) 인천(MoM +10.4%) 서울(MoM +9.9%) 등의 순서로 미분양주택 수가 증가한 것으로 집계됐다. 공공 미분양주택이 1306가구로 증가세가 지속되기는 했지만 민간부문의 16만4293가구에 비해서는 여전히 낮은 수준에 불과하다. 준공 후 미분양주택 수는 4만6476가구로 전월 대비 2217가구 증가했다.
첫번째 이슈 : 통계에 대한 신뢰도가 높아질 가능성 있음
건설사가 가지고 있는 리스크는 미분양주택과 그와 연관되어 파생되는 부실 가능성이 대부분이다. 결국 미분양주택이 감소하는 것을 확인해야 건설업황의 회복을 거론할 수 있다고 판단된다.
하지만 우리가 미분양주택에 대해 확인할 수 있는 것은 미분양주택 통계치와 개별 건설사가 제시하는 데이터에 의존할 수 밖에 없는데 그에 대한 신뢰도가 매우 낮은 상황이었다. 따라서 미분양 주택의 증감 추이에 대한 정확한 판단을 하기 어려웠다. 2~3월 미분양주택 통계치가 발표되는 4~5월부터는 통계에 대한 신뢰도가 높아질 수 있는 것으로 전망된다.
2월12일 이후 미분양주택 및 신규분양 아파트를 구매하여 시세차익이 날 경우 양도세가 완화 또는 면제되는데 이를 위해서는 정확한 통계 구축이 필연적으로 뒤따라야하기 때문이다. 그 동안은 건설사의 마케팅 활동상 필요에 의해 미분양주택을 축소하여 발표했을 가능성이 높았지만 이제는 주택 구매자의 필요에 의해 지자체 및 국세청에 정확한 미분양 데이터를 보고할 수 밖에 없는 것으로 판단된다. 따라서 2~3월 미분양통계치가 발표되는 4~5월부터는 미분양주택수의 추이에 대한 정확한 판단이 가능할 것으로 전망된다.
두번째 이슈 : CR REITs 펀드 설정에 따른 미분양주택 대규모 감소 전망
정부와 대한주택공사, 그리고 증권사를 주축으로 준공 후 미분양주택을 대상으로 CR REITs 상품을 만드는 것으로 알려지고 있다. 준공 후 미분양 CR REITs 설정될 경우 해당 건설사의 미분양 주택 감소가 전망된다.
강남권 등에서 주택 가격의 반등이 있기는 하지만 아직 일부 지역에 국한된 문제로 판단되고, 향후 경기침체가 지속될 경우 지방에서 실수요를 통한 미분양 해소는 기대하기 힘들 것으로 전망된다.
따라서 공공에서의 미분양주택 매입은 활성화될 수 밖에 없을 것으로 판단된다. 예를 들어 대한주택공사는 08년도 5028가구의 미분양주택을 매입했고 09년에도 약 3000가구를 매입할 예정이다.
하지만 대한주택공사의 미분양주택 매입은 1) 다수의 건설사의 미분양주택을 2) 소규모로 매입하는 것이기 때문에 개별건설사의 미분양주택수 감소에 미치는 영향은 제한적이다.
하지만 이번 준공후 미분양 CR REITs는 개별 건설사 별로 상품이 출시되고 총 1조원 규모로 설정될 전망이기 때문에 해당 건설사의 미분양 주택은 상당한 규모로 축소될 전망이다. 물론 최대 분양가의 45%까지 손실을 볼 가능성이 있지만 현재는 주택사업의 이익 감소보다는 유동성 확보에 주력해야하는 상황이기 때문에 긍정적으로 평가된다.
3000억원 규모로 펀드가 설정될 것으로 알려진 대림산업의 경우 미분양주택수가 5300세대 규모에서 4300세대 규모로 감소할 것으로 전망된다.
