Remarks by Chairman Ben S. BernankeAt the Stonier Graduate School of Banking, Washington, D.C. June 12, 2006 Modern Risk Management and Banking Supervision Good evening, and thank you for inviting me to speak to you. I am sure that, both in your academic studies and your practical experience, each of you has come to appreciate the rapid pace of change in the financial industry and the increasing complexity of that industry. My remarks will focus on an area that is evolving particularly quickly: the field of risk management. As you know, contemporary banking organizations are exposed to a diverse set of market and nonmarket risks, and the management of risk has accordingly become a core function within banks. Banks have invested in risk management for the good economic reason that their shareholders and creditors demand it. But bank supervisors, such as the Federal Reserve, also have an obvious interest in promoting strong risk management at banking organizations because a safe and sound banking system is critical to economic growth and to the stability of financial markets. Indeed, identifying, assessing, and promoting sound risk-management practices have become central elements of good supervisory practice. The evolution of risk management as a discipline has thus been driven by market forces on the one hand and developments in banking supervision on the other, each side operating with the other in complementary and mutually reinforcing ways. Banks and other market participants have made many of the key innovations in risk measurement and risk management, but supervisors have often helped to adapt and disseminate best practices to a broader array of financial institutions. And at times, supervisors have taken the lead, for example, by identifying emerging issues through examinations and comparisons of peer institutions or by establishing guidelines that codify evolving practices.The interaction between the private and public sectors in the development of risk-management techniques has been particularly extensive in the field of bank capital regulation, especially for the banking organizations that are the largest, most complex, and most internationally active. The current system of bank capital standards is the so-called Basel I framework, which was established internationally in 1988. Basel I was an important advance that resulted in higher capital levels, a more equitable international marketplace and--most relevant to my theme this evening--closer links between banks' capital holdings and the risks they take. However, as I will discuss, Basel I is becoming increasingly inadequate for our largest and most complex organizations. The activities of these organizations demand that we not only go beyond Basel I but that we continue to improve on today's most advanced methods of risk management. Thus, in the proposed new framework, known as Basel II, supervisors are seeking to draw upon industry best practice while also encouraging the industry to advance the risk-management frontier.The Evolution in Risk-Management PracticesRisk-management practices and bank supervision have both evolved over their long histories, but innovations in information technology and in financial markets have caused the pace of change to increase significantly over the past two decades. In particular, the management of market risk and credit risk has become increasingly sophisticated. Market RiskFor example, in the area of market risk, advances in data processing have enabled more analytically advanced and more comprehensive evaluations of the interest rate risks associated with individual transactions, portfolios, and even entire organizations. Institutions of all sizes now regularly apply concepts such as duration, convexity, and option-adjusted spreads in the context of analyses that ten years ago would have taxed the processing capabilities of all but a handful of large institutions. From the perspective of bank management and stockholders, the availability of advanced methods for managing interest rate risk leads to a more favorable risk-return tradeoff. For supervisors, the benefit is a greater resilience of the banking system in the face of a risk that figured prominently in some past episodes of banking problems.Other market risks are those inherent in trading and dealer activities. The management of such risks has also advanced significantly, in large part as a result of the growth and development of over-the-counter derivatives markets. Critical concepts such as value-at-risk and stress testing were pioneered and then became standard practice during the 1990s, advances that, again, were facilitated by the growth of computing power in that decade. Over the past few decades, banks' management of their capital-market risks has evolved from simple methods like the imposition of fixed position limits to increasingly sophisticated techniques that make use of extensive data analyses and a variety of new financial instruments. Supervisors have encouraged the continuous improvement of banks' systems for managing market risk by emphasizing that bankers bear responsibility for understanding and managing their risk profiles and by issuing guidance that, in some cases, includes industry advances in risk management. A case in point is the 1996 Market Risk Amendment to Basel I, in which supervisors incorporated industry innovations in the calculation of capital requirements for market risk, including the linking of capital charges to the outputs of banks' own value-at-risk models.Credit RiskThe banking industry has also made strides in managing credit risk. Until the early 1990s, the analysis of credit risk was generally limited to reviews of individual loans, and banks kept most loans on their books to maturity. Today, credit-risk management encompasses both loan reviews and portfolio analysis. Moreover, the development of new technologies for buying and selling risks has allowed many banks to move away from the traditional book-and-hold lending practice in favor of a more active strategy that seeks the best mix of assets in light of the prevailing credit environment, market conditions, and business opportunities. Much more so than in the past, banks today are able to manage and control obligor and portfolio concentrations, maturities, and loan sizes, and to address and even eliminate problem assets before they create losses. Many banks also stress-test their portfolios on a business-line basis to help inform their overall risk management.To an important degree, banks can be more active in their management of credit risks and other portfolio risks because of the increased availability of financial instruments and activities such as loan syndications, loan trading, credit derivatives, and securitization. For example, trading in credit derivatives has grown rapidly over the last decade, reaching $18 trillion (in notional terms) in 2005. The notional value of trading in credit default swaps on many well-known corporate names now exceeds the value of trading in the primary debt securities of the same obligors. Similarly, between 1990 and 2005, the market for loan syndications grew from $700 billion to more than $2.5 trillion, and loan trading grew from less than $10 billion to more than $160 billion. Asset-backed securitization has also provided a vehicle for decreasing concentrations and credit risk in bank portfolios by permitting the sale of loans in the capital markets, particularly loans on homes and commercial real estate. Risk-management principles are now ingrained in banks' day-to-day credit allocation activities. The most sophisticated banking organizations use risk-rating systems that characterize credits by both the probability of default and the expected loss given default. Consistent with the principles of the Basel II accord, the largest banks evaluate credit decisions by augmenting expert judgment with quantitative, model-based techniques. For instance, lending to individuals once relied mainly on the personal judgments of loan officers and was thus highly labor-intensive and subjective. Today, retail lending has become more routinized as banks have become increasingly adept at predicting default risk by applying statistical models to data, such as credit scores.Similarly, new analytical tools and techniques have made lending to corporate borrowers highly quantitative. Among these tools are models that estimate the risk-adjusted return on capital and thus allow lenders to price relevant risks before loan origination. Other tools include proprietary internal debt-rating models and third-party programs that use market data to analyze the risk of exposures to corporate borrowers that issue stock.Banks have also come to appreciate the importance of independent controls within the credit review and rating process. Innovations in technology have facilitated significant improvements in bank information systems, a development that the Basel II proposal also has encouraged. These systems increase the ability of bank management to identify, measure, and control key characteristics of portfolio risk. Evolution of Banking Supervision and Capital RegulationTo help fulfill their mandate to monitor and protect the safety and soundness of the financial sector, bank supervisors have consistently encouraged the development of risk management. Through guidance and the supervisory process, they have highlighted advances in sound risk-management practices and encouraged the industry to implement them broadly and consistently. Indeed, the four key elements of sound risk management that are widely accepted today were articulated more than a decade ago by Federal Reserve supervisors in guidance on managing derivatives activities and interest-rate risk. Those four elements are, first, good corporate governance--that is, active oversight by the board and senior management; second, the consistent application of policies, procedures, and limits; third, the use of appropriate risk-measurement techniques and reporting; and, fourth, the adoption of comprehensive internal controls.Since the mid-1990s, Federal Reserve supervisors have rated banks' risk-management capability as well as their financial condition as part of the examination process. Last year the Federal Reserve introduced a revised rating system for bank holding companies, under which each company receives a rating specifically for the quality of its risk management. This rating includes the four key elements of sound risk management that I just mentioned. The increasing supervisory focus on risk-management practices has also had a large influence on the practice of bank supervision. Traditional supervision consisted primarily of periodic assessments of loan quality. In the early 1990s, bank supervisors began to concentrate more on the forward-looking issues of risk and whether the bank has the infrastructure to manage risks. Under this approach, examiners focus their on-site reviews on those activities that appear to pose the greatest risk to the banking organization. The objective is to address weaknesses in management and internal controls before financial performance suffers rather than being satisfied with identifying what went wrong after the fact. At the heart of the modern bank examination is an assessment of the quality of a bank's procedures for evaluating, monitoring, and managing risk, and of the bank's internal models for determining economic capital. These models link capital to risk-taking and help banking organizations compare risks and returns across diverse business lines and locations.Both robust risk management and strong capital positions are critical to ensure that individual banking organizations operate in a safe and sound manner that enhances the stability of the financial system. More generally, strong capital helps banks absorb unexpected shocks and reduces the moral hazard associated with the federal safety net. Why Basel II?In introducing the concept of risk-based capital ratios, Basel I established the important principle that regulatory capital requirements should be related to risk. At various times, of course, supervisors have also made important adjustments to the Basel I framework, such as the Market Risk Amendment mentioned earlier. Nonetheless, advances in risk management and the increasing complexity of financial activities have prompted international supervisors to review the appropriateness of regulatory capital standards under Basel I, particularly for the largest and most complex banking organizations. The supervisory organizations have agreed that Basel I, with its broad-brush system for setting the risk weights on various classes of bank assets, is increasingly inadequate for measuring risk and the appropriate level of capital for such firms. For example, under Basel I, a bank's regulatory capital requirement takes no account of the specific risk profile of its commercial loan portfolio, deterioration in asset quality, the risks of certain off-balance-sheet transactions or fee-based activities, and actions banks may take to mitigate balance sheet risks. Supervisors recognize that some of the largest and most complex banking organizations have already moved well beyond Basel I in the sophistication of their risk management and internal capital models. As risk-management practices continue to evolve, the gulf between the determinants of minimum regulatory capital under Basel I and what these banks actually do to manage risk will widen. Most important, if the regulatory capital required of these organizations does not adequately reflect the risks they are actually taking, the safety and soundness of the U.S. banking system may be jeopardized.The U.S. banking agencies have proposed the adoption of the Basel II accord because it links the risk-taking of large banking organizations to their regulatory capital in a more meaningful way than does Basel I and encourages further progress in risk management. It does this by building on the risk-measurement and risk-management practices of the most sophisticated banking organizations and providing incentives for further improvements. Moreover, by providing a framework to be applied consistently across banks, Basel II will make it easier for supervisors to identify banks whose capital is not commensurate with their risk levels and to evaluate emerging risks in the banking system as a whole.Broadly, the Basel II framework encompasses three pillars. Pillar 1 is risk-focused minimum regulatory capital requirements, pillar 2 is supervisory review, and pillar 3 is market discipline. Under pillar 1, the risk sensitivity of minimum risk-based capital requirements would be much greater than under the current accord. This greater sensitivity would be achieved by linking each banking organization's capital requirement to empirically based measures of credit and operational risk; these measures would be determined in part by risk parameters estimated by the banks, such as a loan's probability of default and its expected loss given default. The methods used to construct these estimates would be subject to regulatory requirements and supervisory guidance and review, including a requirement that the risk parameters used for pillar 1 be consistent with risk assessments actually used by the bank for its internal risk management. The pillar 1 treatment of credit risk also reflects more accurately the risk-reducing effects of guarantees, credit derivatives, and securitization, thus improving regulatory capital incentives for banks to hedge credit risks. The incorporation of operational risk in pillar 1 is based on the recognition that, indeed, operational failures are a potentially important risk that banks should seek to minimize. Pillar 2 of the new accord provides a consistent framework for improving supervisory assessments of capital adequacy and risk management. Under pillar 2, a bank would be required to maintain capital in excess of the regulatory minimums to capture the full set of risks to which the bank is exposed. These include liquidity risk, interest rate risk, and concentration risk, none of which are reflected in pillar 1. Currently, U.S. banking regulators assess a bank's overall capital adequacy as a normal part of the examination process. But the overall quality of assessments of capital adequacy, both by supervisor and by each bank, should improve greatly under Basel II because of the expanded information that will be available from pillar 1, from supervisory reviews under pillar 2, and from the bank's own analyses. Under pillar 3, banks will be required to disclose to the public the new risk-based capital ratios and more-extensive information about the credit quality of their portfolios and their practices in measuring and managing risk. Such disclosures should make banks more transparent to financial markets and thereby improve market discipline. Taken together, these three pillars provide a broad and coherent framework for linking regulatory capital to risk, for improving internal risk measurement and management, and for enhancing supervisory and market discipline at large, complex, internationally active banks. The three pillars build on the risk-management approaches of well-managed banks and better align regulatory and supervisory practices with the way the best-run banks are actually managed. As a result, Basel II will be better able than the current system to adapt over time to innovations in banking and markets. In addition, Basel II sets standards for the measurement and management of risk and for related disclosures that will give banks ongoing incentives to improve their practices in these areas.Although the Basel II framework provides the basis for modernizing the supervision of large, internationally active banks, I emphasize that it remains in many ways a work in progress.1 Important details remain to be worked out, and much work remains to be done by both banks and supervisors to ensure that the system works as intended. The Federal Reserve Board has only recently approved a notice of proposed rulemaking, which invites comments from interested parties on all aspects of the proposed rules. The Federal Reserve and the other bank supervisors will review these comments carefully and will continue to consult widely. Under current plans, the transition to the new system will be gradual--no U.S. bank will have its capital requirement determined unconditionally by Basel II before 2012--and implementation will be subject to a number of safeguards. The supervisory agencies are also committed to continued review and adjustment of the system as experience accumulates. Proposals to Amend Basel IMany of you here today have also been following discussions about possible changes to the existing Basel I framework, proposals known collectively as "Basel IA." Only the very largest banking organizations will be required (or will choose) to adopt the Basel II framework. The vast majority of U.S. banks would be able to continue operating safely under Basel I as amended through the rulemaking process. The Basel I framework has already been amended more than twenty-five times in response to changes in the banking environment. The agencies believe that now is another appropriate time to amend the Basel I rules.Last fall, the U.S. banking agencies issued preliminary proposals that outline suggested changes to Basel I. In part, these proposed changes are meant to address concerns about the potential adverse competitive effects of Basel II. The Federal Reserve takes concerns about competitive effects seriously and has conducted substantial research on the topic. During the process to amend Basel I, we sought input from the industry and other interested parties. In view of those concerns, regulators have proposed changes to enhance the risk sensitivity of U.S. Basel I rules; we also remain vigilant about identifying potential competitive distortions that might be created with the introduction of Basel II.We are also mindful that amendments to Basel I should not be too complex or too burdensome for the multitude of smaller banks to which the revised rules would apply. That is, in amending Basel I for these institutions, we are trying to find the right balance between added risk sensitivity and regulatory burden. That balance is not necessarily easy to find. For example, one way to tie regulatory capital more closely to risk under Basel I would be to expand the number of factors used to determine risk weights--for example, to include credit scores or external credit ratings. The tradeoff is that incorporating additional risk measures is likely to increase the burden of calculating regulatory capital. The comments received suggest that institutions differ on how best to make this tradeoff. We will continue to evaluate this tradeoff and solicit further comments on how to proceed.ConclusionWe expect that risk management and banking supervision will continue to develop along parallel tracks. The Basel II framework represents an important effort by supervisors to integrate leading-edge risk management practices with the calculation of regulatory capital requirements. The ongoing work on this framework has already led large, complex banking organizations to improve their systems for identifying, measuring, and managing their risks. Indeed, banking organizations of all sizes have made substantial strides over the past two decades in their ability to measure and manage risks. The banking agencies will continue to promote supervisory approaches that complement and support banks' own efforts to enhance their risk-management capabilities.
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삼전닉스 주가는 급락, 빚은 그대로?
[서울=뉴스핌] 양태훈 기자 = 삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 이틀 연속 급락하면서 이른바 '빚투' 투자자들의 담보 부담이 커지고 있다.
메모리 수요에 이상징후가 없고 주가가 저평가 구간에 진입했다는 분석도 나오지만, 담보 부족이 발생한 계좌는 반등을 기다리기에 앞서 부족분부터 메워야 하는 상황이다. 정해진 기한까지 추가 담보를 납입하거나 대출을 상환하지 못하면 주가 회복 전에 보유 주식이 강제 처분될 수 있기 때문이다.
6일 한국거래소에 따르면 이날 삼성전자는 전 거래일보다 1만2800원(6.35%) 내린 18만8700원에 거래를 마쳤다. SK하이닉스도 13만2000원(10.44%) 하락한 113만2000원에 장을 마감했다. 전날 각각 7.57%, 9.46% 급락한 데 이어 이틀 연속 큰 폭으로 하락하면서 신용융자와 주식담보대출을 이용한 투자자들의 담보 부담도 커지고 있다.
◆ 주가 급락에 담보비율 하락…납부기한 넘기면 반대매매
문제는 주가가 떨어져도 빌린 돈은 줄어들지 않는다는 점이다. 담보로 잡힌 주식의 가치가 하락하면 대출금 대비 담보비율이 낮아지고, 유지 기준에 미달할 경우 추가 담보 납입이나 대출 상환 요구를 받을 수 있다.
가령 다른 담보 없이 삼성전자 또는 SK하이닉스 한 종목만 담보로 잡혀 있고 대출금이 그대로라면, 담보비율이 150%였던 계좌는 지난 5일 하루 하락만으로 각각 약 138.6%, 135.8%까지 낮아진다. 유지 비율 140%를 적용받는 계좌라면 담보 부족이 발생하는 수준이다. 이자와 비용 등을 제외한 단순 계산으로, 실제 계좌의 담보 상태와는 차이가 있다.예를 들어 삼성전자 주식 1억5000만원어치를 담보로 1억원을 빌린 투자자는 지난 5일 주가가 7.57% 떨어지면서 담보 가치가 약 1억3865만원으로 줄어든다. 증권사가 요구하는 최소 담보 가치가 1억4000만원이라면 하루 만에 약 135만원의 담보 부족이 발생하는 셈이다. 부족분을 제때 채우지 못하면 반대매매로 이어질 수 있다. 증권사들은 담보 부족이 발생한 고객에게 부족 금액과 납입기한을 안내하고 있다. 현금 입금이나 증권 입고, 보유 주식 매매, 신용융자 현금상환 등으로 부족분을 해소할 수 있지만, 기한까지 해결하지 못하면 반대매매가 이뤄질 수 있기 때문이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
추가 자금을 마련하는 동안 주가가 더 떨어지면 부담이 이어질 수 있다. 증권사 한 관계자는 "시장 변동성이 확대될 경우 고객의 추가 납입 여력과 담보가치가 동시에 낮아질 수 있는 만큼 관련 계좌를 면밀히 관리하고 있다"라고 말했다.
실제로 신용융자 잔액은 높은 수준을 이어가고 있다. 금융투자협회에 따르면 지난 5일 신용거래융자 잔액은 28조7715억원으로 전날보다 1269억원(0.44%) 증가했다. 같은 날 위탁매매 미수금 관련 반대매매 체결액은 약 84억2000만원으로, 이달 4일 약 39억원의 두 배를 웃돌았다.
이에 정부는 반대매매가 추가적인 주가 하락을 부르는 악순환을 차단하기 위해 오는 9일부터 3개월간 증권사의 신용융자 담보비율 140% 유지 의무를 면제하기로 했다. 주가 급락에 따른 일시적인 담보 부족이 대규모 강제매도로 이어지는 상황을 완화하려는 조치다.
다만 규제 완화가 모든 계좌의 반대매매 중단을 의미하는 것은 아니다. 구체적인 담보 유지 기준과 적용 대상, 기존 담보 부족 계좌의 처리 방식 등은 증권사별 시행 방안을 확인해야 한다. 특히 이번 조치는 신용융자에 대한 담보비율 유지 의무 면제로, 주식담보대출 등 다른 대출까지 동일하게 적용된다고 볼 수는 없다.
증권사들은 정부 발표 직후 내부 검토에 착수했으며, 구체적인 적용 방안과 기존 계좌에 미치는 영향은 검토 후 결정한다는 방침이다.
또 다른 증권사 관계자는 "이번 조치로 담보부족 고객의 단기 반대매매 가능성이 낮아졌다"면서도 "다만 반대매매가 과도하게 일어나면 오히려 주가가 더 하락할 가능성도 높다. 주가 급락과 강제매도가 맞물려 하락세를 심화시키는 상황을 경계할 필요는 있다"라고 전했다.
◆ 메모리 업황은 견조하다는 평가…반등까지 버틸 여력이 변수
반도체 업황에 대해서는 최근 주가 하락이 기업의 기초체력에 비해 과도하다는 분석이 나온다.
메리츠증권은 이날 보고서에서 삼성전자와 SK하이닉스, 마이크론의 미주 영업·마케팅 채널을 점검한 결과 당장 메모리 수요에 이상징후는 감지되지 않았다고 밝혔다. 인공지능(AI) 데이터센터 규제 우려 역시 수요 감소보다는 건설 지역 변경에 따른 불확실성에 가깝다는 진단이다.
김선우 메리츠증권 연구원은 "삼성전자와 SK하이닉스의 주가가 2027년 예상 순자산 대비 주가순자산비율(PBR) 각각 1.13배, 1.00배 수준까지 하락했다"며 "현 주가 수준에서는 향후 상승에 대한 기대가 높아질 가능성이 크고, 잠재적 위험보다 기대수익에 압도적으로 무게가 실린 상황"이라고 평가했다.
NH투자증권도 이번 급락이 반도체 업황 자체의 악화보다는 미국의 정책 불확실성과 수급 충격에 영향을 받은 것으로 분석했다. 민주당의 AI 산업 규제 강화 우려와 헤지펀드 청산 등이 기술주 전반의 하락을 부추겼다는 설명이다.
[AI 인포그래픽=양태훈 기자]
조수홍 NH투자증권 리서치본부장은 "민주당 역시 중국과의 AI 패권 경쟁을 중시하는 만큼 데이터센터 건설을 원천적으로 차단할 가능성은 제한적"이라며 "미국 내 투자가 지연되더라도 동맹국 데이터센터를 활용한 연산 수요가 유지될 수 있어, 정책 우려가 과도했다는 점이 확인되면 시장도 안정을 되찾을 것"이라고 전망했다.
다만 반도체 업황에 대한 긍정적인 평가가 곧바로 주가 반등으로 이어지지는 않을 수 있다는 전망도 나온다.
iM증권은 삼성전자와 SK하이닉스 주가가 연말까지 저점을 높이더라도 내년 상반기에는 박스권 흐름이 이어질 수 있다고 내다봤다. 내년 하반기 고대역폭메모리(HBM) 관련 협의와 장기공급계약의 이익 방어력이 확인돼야 본격적인 재평가가 가능하다는 분석이다.
글로벌 AI 관련 기술주 역시 주가 회복까지 시간이 필요하다는 분석이 나온다. 신한투자증권은 AI 산업이 고성장 국면에 있지만 관련 기업들의 현금흐름이 적자인 데다 추가 자금 조달이 필요한 상황이라고 진단했다.
김성환 신한투자증권 연구원은 "근본적으로 AI 기업들과 빅테크들의 현금흐름 개선 단서가 입증되기 전에는 악순환이 끊어지기 어려워보인다"라며 "시장은 3분기 실적 시즌에서 이 단서를 확보하는데 실패했다. 4분기 실적 시즌까지는 가야한다"고 전했다.
dconnect@newspim.com
2026-11-07 07:00
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정비사업 용적률 1.2배 허용한다더니…
[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부와 여당이 민간 재개발·재건축사업의 용적률(대지면적 대비 건축물 연면적) 인센티브를 법적 상한의 1.2배까지 확대하는 방안을 두고 막판 진통을 겪고 있다. 이에 따라 연내 통과가 기대됐던 '도시 및 주거환경정비법' 개정안의 처리가 지연될 가능성이 제기된다.
여기에 이재명 대통령이 민간 정비사업의 부정부패 가능성을 지적하며 공공 정비사업 확대를 언급하면서 정부의 민간 정비사업 지원 기조가 약화할 수 있다는 관측도 나온다. 다만 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 높이는 방안은 이미 큰 틀에서 합의가 이뤄진 만큼 제도화될 가능성이 있다는 분석이다. 다만 추가적인 요건과 제한이 붙을 수 있어 실제 정비사업 현장에서 사업성 개선 효과가 폭넓게 나타나기는 어려울 수 있다는 전망도 나온다.
◆ 민간 정비사업 용적률 상향, 합의 됐지만 실제 법안 통과는 미지수
7일 정비업계에 따르면 민간 재개발·재건축사업의 용적률을 법적 상한 1.2배까지 부여하도록 하는 '도시및주거환경정비법' 개정안 마련이 늦어지고 있는 가운데 실제 법안 개정도 지연될 가능성이 제기되고 있다.
[AI일러스트=이동훈 선임기자]
민간 정비사업에 대한 용적률 인센티브 확대는 오세훈 서울시장과 김윤덕 전 국토교통부 장관 간 협의의 결과물로 평가된다. 오 시장과 김 전 장관은 지난해 10·15 대책으로 서울 전역이 투기과열지구와 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 지정되면서 위축된 민간 정비사업을 활성화하고 서울의 주택 공급을 확대하기 위해 지속적으로 협의를 이어왔다.
이 과정에서 서울시는 민간 정비사업 활성화를 위한 '10대 개선 과제'를 국토부에 제시했다. 국토부는 이 가운데 8개 과제를 수용했으며, 나머지 과제 중 하나인 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 허용하는 방안을 놓고 협의를 진행하고 있다.
서울시는 국토부가 특별법에 따라 추진하는 도심 공공주택 복합사업에 법적 상한의 최대 1.4배, 공공재개발 사업에는 최대 1.3배의 용적률을 적용하는 점을 들어 민간 정비사업에도 이에 상응하는 인센티브가 필요하다고 주장해 왔다. 이에 따라 민간 재개발·재건축사업에도 법적 상한의 1.2배 또는 1.3배까지 용적률을 추가로 허용해 줄 것을 정부에 요구했다.
국토부는 용적률 1.2배 방안을 최종 선택해 여당과의 협의 과정에 있으며 이를 포함한 도정법 개정안을 마련하고 있는 상태다. 이 제도가 확정되면 법적 상한 용적률이 300%인 서울시내 3종 일반주거지역에서는 360%까지 용적률을 늘릴 수 있으며 2종 일반주거지역의 용적률은 250%에서 300%까지 받게 된다.
서울시 추산에 따르면 민간 정비사업 용적률이 법적 상한의 1.2배로 높아지면 2031년까지 약 4만3000가구의 추가 공급이 가능하다. 이 경우 정비사업을 통한 주택 순증 물량은 기존 목표인 8만7000가구에서 13만가구 수준으로 늘어난다. 서울시 관계자는 "용적률 법적 상한 1.2배 상향이 모든 사업장에서 가능한 것은 아니기 때문에 적용 가능한 사업장을 시뮬레이션 한 결과 이같이 추산된다"고 말했다. 시는 2031년까지 31만 가구의 정비사업 주택 착공을 목표로 하고 있다. 용적률 상향이 이뤄지면 단순계산시 35만가구 착공이 가능해지는 셈이다.
다만 법안 처리 과정에서 다소 시간이 걸릴 것이란 분석이 나온다. 개정안의 방향성은 마련됐지만 국토부와 여권에서 법안 처리에 신중을 기한다는 입장이라서다. 실제 홍지선 국토부 장관은 지난달 30일 서울 상계2구역 재개발사업장을 방문한 자리에서 용적률을 1.2배까지 높이는 방안에 대해 "서울시와 도시정비법처럼 바로 풀 수 있는 문제부터 협력하겠다"면서 "서울시와 실무 협의를 하고 있고 답변을 기다리는 중"이라는 입장을 내놨다.
서울시 관계자는 "시는 국토부와의 실무협의에 최선을 다한다는 입장이지만 이번 도정법 개정안은 국토부가 아닌 여당이 중점적으로 추진하는 사안으로 알고 있으며 이에 따라 서울시보다 야당과의 협의가 우선시 될 것"이라며 "세부적인 개정안 내용에 대해 서울시의 검토를 요청하는 경우가 아직 없었고 단지 서울시의 요청사항만 국토부에 전달된 상태"라고 말했다.
◆ 與 지역별 차등적용 등 추가 조건 내놔…대통령 비판 인식도 통과 변수
이미 방향성이 확정됐음에도 정부와 여당이 법안 처리에 적극적으로 나서지 않고 있다는 지적이 나온다. 실제 서울시는 "서울시 입장은 이미 전달한 만큼 개정안 처리를 신속히 해야 한다"고 말했다. 이에 따라 기대했던 연내 국회 통과가 어려울 수 있는 것으로 분석되고 있다.
실질적으로 법안 개정에 시간이 소요될 사안도 발생했다. 당정협의 과정에서 여권의 추가 사항이 거론되고 있어서다. 먼저 지역별 차등적용이다. 강남·서초·송파구의 강남3구와 용산구의 민간정비사업은 용적률 추가 대상에서 제외하는 것이다. 또 늘어난 용적률로는 전용면적 59㎡ 이하 주택만 짓도록 하는 방안이 거론되고 있다. 아울러 늘어나는 용적률의 50%를 임대주택으로 공급하는 것에 대해 예외를 주지 못하도록 명확히 하는 것도 추가될 예정이다.
이에 대해 서울시는 일단 검토가 필요하다는 입장이다. 서울시 관계자는 "여당에서 요구하는 추가 사안은 서울시가 고려했던 사안은 아니기 때문에 내부 검토가 있어야 할 것"이라고 말했다. 이 과정에서 시간 추가 소요와 진통을 예상하는 목소리가 나오고 있다.
다만 업계에서는 이 부분은 서울시가 크게 반대할 사안은 아닌 만큼 개정안 통과를 크게 늦출 요인이 아니라는 관측을 내놓고 있다. 용적률 인센티브는 사업성 증대가 절실한 비도심 강북지역에 중점적으로 배정할 수 있고 또 강남권 등 인기지역에서는 재건축 이후 사업성까지 고려해 고밀 재건축을 크게 반기는 상황은 아니기 때문이란 게 업계의 분석이다. 이와 함께 서울시의 요구 사항인 재개발 임대주택 공급 완화는 받아들여지지 않을 전망이다.
시장 전문가들은 연내 통과 가능성을 조심스레 예측하면서도 막판 진통 가능성을 점치고 있다. 이재명 정부출범 이후 사안마다 극한대립에 빠진 서울시와 국토부의 관계 때문이다. 협의 과정도 순탄치 않다. 오세훈 시장은 홍 장관과의 빠른 만남을 원한다고 말했지만 홍지선 장관은 실무협의부터 마무리한 다음 만남을 공식화한 상태다. 도정법 개정 사례도 마찬가지다. 국토부는 '서울시의 답변을 기다린다'고 말한 반면 서울시는 국토부가 도정법 개정에 대해 시 의견을 요청한 사례가 없었다는 입장이다.
아울러 지난 4일 이재명 대통령이 이례적으로 재개발 사업장을 찾아 공공 재개발을 강조하고 민간 정비사업을 비판한 점도 변수로 작용할 전망이다. 이 대통령은 이 자리에서 "공공재개발은 빠르게 추진할 수 있는데 민간정비사업은 부정 부패가 있다"고 언급했다. 이에 대해 오 시장은 이 대통령이 민간 정비사업을 악마화한다고 비판했다. 시장 전문가는 "대통령이 맞대 놓고 민간 정비사업을 비판했는데 여권이 민간 정비사업을 지원하는 법안 개정이 쉽지 않을 수 있다"고 말했다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "이재명 정부의 정비사업에 대한 방향성은 국정과제에도 명시돼 있는 '공공성 강화'며 민간 정비사업에 대한 대통령의 언급도 있는 만큼 국회나 정부의 제도 개선에 일정부분 영향을 줄 수 있을 것"이라고 말했다.
donglee@newspim.com
2026-11-07 06:00












