[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 서울에서 3억원대에 신축 자가를 마련할 수 있어 화제를 모았던 강동구 고덕강일지구 3단지 특별공급에 1만6000명 가까이 몰렸다. 건물만 분양하는 토지임대부 주택이어서 3억원을 대출받으면 매달 178만원을 내야 하는 점에는 여전히 갑론을박이 일고 있다.

5일 서울주택도시개발공사(SH)에 따르면 고덕강일3단지 특별공급에서 566가구 모집에 1만5868명이 신청했다. 평균 경쟁률은 28대 1이다.

경쟁률이 가장 높았던 청년 유형에는 106가구 모집에 5414명이 신청해 51.1대 1을 기록했다. 신혼부부 유형도 106가구에 5257명이 몰려 49.6대 1이었다. 두 유형에만 전체 신청자의 3분의 2가 집중됐다. 생애최초는 106가구에 2496명으로 23.5대 1, 신생아는 248가구에 2701명으로 10.9대 1이었다.

고덕강일3단지는 서울 강동구 강일동에 들어서는 1305가구 규모 단지다. 전용면적별로 49㎡ 590가구, 59㎡ 715가구로 구성된다. 특별공급에 이은 일반공급은 267가구로 오는 6일까지 청약을 받는다. 당첨자는 26일 발표하며 입주는 2027년 5월 예정이다.

분양가는 전용 49㎡ 기준 2억8000만~3억2000만원, 59㎡ 3억4000만~3억9000만원이다. SH가 토지를 소유하고 입주자는 건물만 분양받는 방식이어서 분양가에서 땅값이 빠진다. 인근 강동리버스트4단지 전용 59㎡가 지난 8월 11억6700만원에 거래된 것과 비교하면 동일 면적의 최고 분양가가 약 3분의 1인 셈이다.

입주자는 분양대금과 별도로 전용 49㎡는 월 42만6000원, 59㎡는 월 51만1500원의 토지임대료를 낸다. 전용 59㎡에서 임대료가 오르지 않는다고 가정해도 10년간 땅을 빌리는 데 드는 비용은 6138만원이다. 월 임대료의 최대 60%를 보증금으로 돌려 고정 지출을 줄일 수 있지만 그만큼 입주 때 필요한 목돈은 늘어난다.

분양대금에는 최대 5억원 한도의 주택도시기금 전용 모기지를 이용할 수 있다. 주택담보인정비율(LTV)은 최대 80%, 만기는 최장 40년이며 금리는 연 1.9~3.0%다. 전용 59㎡를 분양받으면서 3억원을 연 3.0%로 빌려 40년간 원리금균등상환하면 월 원리금은 약 107만원이다.

여기에 토지임대료를 합치면 매달 약 158만원, 관리비를 월 20만원으로 가정하면 약 178만원이 나간다. 세 항목을 같은 수준으로 10년간 납부하면 누적 지출은 약 2억1400만원이다.

반대로 3억9000만원짜리 전용 59㎡에 자기자금 3억원을 넣고 9000만원만 빌리면 같은 조건에서 월 원리금은 약 32만원으로 내려간다. 토지임대료와 관리비를 포함한 월 지출은 약 103만원이다. 같은 가격의 주택을 분양받아도 대출 규모에 따라 매달 나가는 돈이 약 75만원 달라지는 셈이다.

토지임대차 기간은 최초 40년이며 갱신하면 최장 80년까지 거주할 수 있다. 전매제한 기간 10년이 지나면 개인 간 거래가 가능하다. 장기간 거주하는 동안 토지임대료가 오를 수 있어 실제 지출은 대출 조건과 임대료 조정 여부에 따라 달라진다.

전문가들은 토지임대부 주택이 장기간 유지되려면 최초 분양가격뿐 아니라 이후 거래와 재건축 단계까지 고려한 제도 설계가 필요하다고 제언한다. 최상희 LHRI 선임연구위원은 "반값에 산 집을 시세대로 팔 때 그 차익은 누가 가져야 하느냐는 질문에 답하지 못하면 공공의 혜택이 첫 입주자에게만 돌아가는 문제가 발생한다"며 "저렴한 가격과 공공성 유지, 거주 안정성 확보가 함께 이뤄질 때 토지임대부 분양주택 모델이 완성될 것"이라고 강조했다.

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