"매출 아닌 여객 수 기준"… 특수한 임대료 산정 방식
코로나 이후 드러난 구조적 한계
법원 조정도 무산… 사업자만 떠안은 손실
세계는 매출 연동, 인천만 고정 단가로
[서울=뉴스핌] 조민교 기자 = 인천국제공항 출국장 면세점 임대료 산정 방식이 다시 논란의 중심에 섰다. 신라면세점이 제1터미널 화장품·향수 구역(DF1) 사업권을 반납하기로 하면서 여객 수 기준으로 책정되는 특수한 임대료 구조가 도마 위에 올랐다.
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| 인천국제공항 제1터미널 면세점 사진. [사진=뉴스핌DB] |
◆"매출 아닌 여객 수 기준"…특수한 임대료 산정 방식
19일 업계에 따르면 전날 신라면세점은 인천공항 DF1권역 사업권 반납을 의결했다고 공시했다. 회사 측은 "2023년 계약 체결 이후 면세시장의 주 고객군 소비 패턴 변화와 구매력 감소 등으로 급격한 환경 변화가 있었다"며 "임대료 조정을 요청했으나 받아들여지지 않았다"고 설명했다.
일반적인 상업시설 임대료는 매출액과 연동된다. 백화점이나 대형 쇼핑몰 등은 매출의 일정 비율을 임대료로 납부하는 방식이 보편적이다. 그러나 인천공항 면세점은 입찰 당시 제시된 금액을 기준으로 여객 1인당 일정 금액을 부과하는 방식이다. 2023년 입찰 당시 신세계면세점은 여객 1인당 9020원, 신라면세점은 8987원을 써내며 사업권을 따냈다. 한번 정해진 단가는 계약 기간 내내 고정된다. 신라면세점의 계약 기간은 오는 2033년까지였다.
이 구조는 코로나19 이전까지만 해도 안정적이었다. 하지만 팬데믹으로 국제선 수요가 급감하자 상황은 달라졌다. 당시 공항공사 측에서 임대료를 전액 면제하거나 일부 감면해주는 조치를 취하기도 했지만 코로나가 완전히 종식되기 전인 2022년 이후 다시 원상태로 복구됐다. 일본 나리타공항이 코로나 시기 임대료를 전액 면제한 것에 비해서는 소극적 조치다.
이후 엔데믹이 오자 여객은 회복됐지만 핵심 소비층인 중국인 단체관광객이 돌아오지 않았고 해외 대체 채널도 늘면서 매출은 예전만큼 따라오지 않았다. 면세사업자로서는 매출은 줄었는데 임대료는 그대로 부과되면서 부담이 커졌다. 실제 신라면세점은 최근 매달 60억~80억 원대의 적자를 본 것으로 알려졌다.
법원도 이런 상황을 고려해 강제조정안을 내놨다. 신세계는 약 27% 인하된 6,568원, 신라는 25% 인하된 6,717원 수준으로 조정이 제안됐다. 그러나 인천공항공사는 이를 받아들이지 않았다. 법적 구속력이 없는 강제조정 결정이었기에 사업자는 손실을 감수하거나 소송을 이어가야 하는 처지에 몰렸다.
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| 2024년 기준, 여객 수가 사상 최고치를 찍었음에도 인천공항에 입점한 신라, 신세계면세점은 모두 적자전환했다. |
◆임대료 인하 요구와 철수, 구조 개편 논의 불가피
신라면세점이 사업권 반납을 선택한 것도 이 같은 구조적 압박 때문이다. 회사는 이사회를 통해 "영업을 지속하기에는 손실이 너무 큰 상황"이라고 설명했다. 인천공항에 따르면 호텔신라가 이번 계약 해지로 부담해야 하는 위약금은 약 1900억 원이다. 그러나 호텔신라 측은 장기간 적자를 감수하기보다는 거액의 위약금을 물더라도 사업을 철수하는 쪽이 낫다고 판단한 것으로 보인다.
업계는 재입찰이 이뤄질 경우 임대료 수준이 기존 대비 최대 40% 낮아질 수 있다는 전망도 내놓는다. 이 때문에 롯데나 현대면세점이 입찰에 참여할 가능성도 제기된다.
그러나 문제는 금액의 많고 적음이 아니라 구조 자체라는 지적이 많다. 여객 수와 매출이 반드시 비례하지 않는 현실에서 여객 1인당 임대료 체계는 불합리하다는 것이다.
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| 싱가포르 창이국제공항점.[사진=호텔신라] |
해외 주요 공항들은 코로나19 이후 면세점 사업자 부담을 완화하는 방향으로 제도를 개편했다. 싱가포르 창이공항은 입찰로 선정된 사업자의 임대료를 최대 30% 이상 감면했고, 상하이 푸동공항은 2023년 12월부터 최소보장임대료를 기존의 4분의 1 수준으로 낮췄다. 태국과 홍콩 공항도 임대료 인하 협의를 이어가고 있다.
국내에서도 코로나 종식 이후 꾸준히 매출 연동 전환 요청이 제기됐지만 인천공항은 이를 받아들이지 않았다. 여객 1인당 임대료 방식이 안정적인 수익 확보에 유리하기 때문으로 보인다. 또 인천공항공사가 공기업으로서 재무성과 평가를 받는 특성상 매출 연동제로 전환할 경우 외부 변수에 따라 수익이 급락해 재무 건전성이 흔들릴 수 있다는 우려도 고려한 것으로 보인다.
이번 신라면세점 철수로 업계 위기감은 더욱 커졌다. 면세산업은 중국 소비 둔화, 환율 불안, 경기 침체 등 외부 변수에 크게 흔들리고 있지만, 고정 임대료 체계가 리스크를 키워 수년째 적자가 이어지고 있다. 해외가 수익성 중심 전략으로 선회한 만큼, 인천공항도 임대료 체계 재검토가 불가피하다는 지적이 나온다.
면세업계 한 관계자는 "공항 운영사 입장에서는 안정적인 수익 확보가 최우선 과제지만 지나친 부담을 떠안긴다면 결국 사업자 철수로 이어져 더 큰 공백이 생길 수 있다는 점을 염두해야 한다"고 말했다.
mkyo@newspim.com
