전체기사 최신뉴스 GAM 라씨로
KYD 디데이
사회 법원·검찰

속보

더보기

[기고] 부동산 PF 부실 관련 소고(小考)

기사입력 : 2023년10월29일 08:00

최종수정 : 2023년10월30일 08:38

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

부동산 PF 부실 관련 내용이 각종 언론보도에서 자주 1면을 차지하고 있다. 실제 한국은행에 의하면 금융권(은행, 보험, 여신금융, 저축은행, 증권)의 지난 6월말 기준 PF대출 잔액은 2008년 금융위기 이후 최대치인 133조 100억원에 이르고, 국정감사 중 금융감독원에 제출된 자료에 의하면 증권사의 경우 PF대출 연체율은 지난해 말 10.38%에서 6월 기준 17.25%로 크게 상승했다.

PF(Project Finance) 대출이란 특정 개발사업에서 발생하는 현금흐름을 기초로 금융기관에서 해당 사업을 영위하는 자에게 대출해주는 것을 의미한다. 개발사업을 영위하는 시행사는 영세한 기업일 경우가 많기에 자체 자금 이외에 소위 브릿지론이라는 고금리 상품으로 대출을 받아 토지 계약금 및 초기 사업비 등을 마련한다.

시행사는 인허가를 받아 시공사가 참여하게 되면 시공사의 신용도 및 책임준공 확약 등을 기초로 PF 대출을 일으켜 기존 브릿지 대출 상환하고 토지 소유권을 취득하여 본격적인 건설에 착수하여 개발사업을 진행하게 된다.

[서울=뉴스핌] 신창욱 변호사 [사진=화우] 2023.10.27 peoplekim@newspim.com

아파트와 같은 주택건설 사업을 기준으로 할 때, 시행사는 사업 기간 동안 체결되는 수분양자와의 분양계약을 통해 입금되는 금원을 재원으로 PF대출금 및 시공사에 대한 공사대금 등을 지급하고 잔여 이익을 수취하게 되는 것이 일반적이다.

최근 몇 년간 부동산 PF 시장은 유례없는 호황기를 누렸다. 한동안 저금리 기조가 유지되는 상황에서 청약열기가 뜨거워지면서 부동산 가격이 천정부지로 치솟게 되었고 그 결과 서울 및 수도권과 지방을 불문하고 분양이 완판된 결과, 위와 같은 구조로 진행되는 PF 사업장에서의 대출금 상환과 공사대금 지급 역시 큰 무리 없이 진행될 수 있었다.

그러나 금리 및 원자재 가격이 상승함에 더하여 미분양 사태가 빈번해지면서 PF 사업 부실 문제가 도마 위로 떠오르게 되었다. 그리고 이러한 PF 사업장 부실은 PF 대주들의 대출금 미회수, 책임준공 미이행 등의 경우 시행사의 채무를 인수하게 되는 시공사의 부담 증가로 이어질 수 밖에 없기에 국가 경제에 미치는 영향 또한 상당할 수 밖에 없다.

작금의 사태의 주요 원인이라 보여지는 금리, 원자재 가격, 미분양 사태 해소 등이 단기간에 모두 해결될 것을 기대하기는 어려워 보인다. 이러한 상황에서 보다 현실적인 대처방안은 기존의 부실화된 PF 사업장이 변화된 시장환경에서 연착륙할 수 있도록 자금유동성을 확보해주는 것이 될 것이며, 단기적으로는 PF로 전환되지 못한 브릿지론 단계의 사업장을 어떻게 정상화할 것인가가 가장 시급할 수 밖에 없다.

이와 같은 견지에서 금융당국 역시 한국자산관리공사(캠코)가 중심이 되어 2조원 규모의 부동상PF 지원 펀드를 조성하여 사업성이 있는 기존 PF 사업장에 대한 지원하는 방안을 추진하고 있고 주택도시보증공사(HUG)와 주택금융공사 등 정책금융기관의 PF 보증 규모를 15조원에서 25조원으로 확대하여 기존 PF 사업장의 자금유동성을 확보하려 하고 있다.

시장에서도 그와 발을 맞추어 여러가지 지원방안이 논의되고 있다. 캠코 펀드에 참여하지 않는 하나, NH, 우리금융지주가 별도 펀드를 조성하여 기존 사업장에 4500억원을 지원하는 방안이 논의되고 있고, 저축은행중앙회와 저축은행 10곳이 투자자로 참여하여 총 330억 규모의 펀드를 조성했으며 올해 말까지는 전 저축은행이 참여토록 하여 추가 펀딩을 받고 외부 투자를 통해 펀드 규모를 약 1000억원으로 확대할 계획이다. 여신금융업계에서도 PF사업장 성장화를 위하여 4000억원 규모의 자금을 조성하여 기존 사업장에 대한 지원 업무를 모색하고 있다.

국내 경제에서 부동산이 차지하는 비중은 절대적이다. 부동산 PF 부실이 문제가 될 경우 금융기관, 시공사 등에 도미노처럼 영향을 미쳐 재무건전성 등이 악화될 수 밖에 없고, 자금상황이 좋지 않은 회사의 경우 극단적인 위기 상황에 놓일 수 있으며, 이는 종국적으로는 국민 전체에게 그 부담이 지워질 수 밖에 없다.

금융당국과 시장에서 논의되고 있는 지원 방안이 근본적인 해결책이라 할 수는 없을 것이나, 현실적으로 필요한 방안인 것도 사실이다. 다만, 현재 부실화된 모든 사업장을 대상으로 한 지원이 이루어지기도 어렵고, 지원이 실제 이루어지져 사업장이 정상화되기 위해서는 각 사업과 관련하여 얽혀 있는 수많은 당사자들 사이의 이해관계가 이해관계가 적절히 조율되어야만 할 것이다.

 

신창욱 법무법인(유) 화우 파트너변호사

2013-현재 법무법인(유) 화우

2023-현재 과학기술인공제회 투자심의위원회 외부위원

2019 말레이시아 Taylors University Law School (LL.M.)

2013 제2회 변호사시험 합격

2013 연세대학교 법학전문대학원

2010 연세대학교 법학과

2003 대전외국어고등학교 

※ 외부 필진 기고는 본사의 편집 방향과 다를 수 있습니다.

 

peoplekim@newspim.com

[뉴스핌 베스트 기사]

사진
재계 총수들, '트럼프 Jr' 만남 총출동 [서울=뉴스핌] 서영욱 남라다 김아영 조민교 기자 = 30일 미국 도널드 트럼프 대통령의 장남 도널드 트럼프 주니어를 만나려는 재계 인사들의 발길이 이어지고 있다. 미국 내 사업 현안을 전달하고 정책적 협력을 요청하기 위한 행보다. 트럼프 주니어와 재계 인사들의 면담은 트럼프 주니어가 묵고 있는 서울 강남구 조선팰리스 호텔의 한 구역에서 열렸다. 트럼프 주니어를 초청한 정용진 신세계그룹 회장의 집무실이 있는 건물이다. 건물 주변에 많은 취재진이 대기 중이지만, 철저한 보안으로 인해 오고 가는 재계 인사들을 마주치기 어려운 상황이다. 30일 오전 트럼프 주니어가 묵고 있는 서울 강남구의 한 호텔 인근 커피 매장에서 포착된 김동선 부사장(왼쪽)과 김동원 사장 [사진=독자 제공] 이날 오전 한화그룹의 김동관 부회장, 김동원 한화생명 사장, 김동선 한화갤러리아 부사장 3형제가 트럼프 주니어를 만난 재계 인사 중 가장 먼저 언론에 포착됐다. 한화솔루션은 미국 조지아주에 태양광 모듈 일관 생산단지 '솔라 허브' 프로젝트를 조성 중이다. 연간 8.4GW 규모의 이 시설은 약 130만 가구가 사용할 수 있는 전력을 생산할 수 있다. 현지 생산 비중을 70%까지 높여 미국의 자국 우선 조달 정책에 대응하고 관세 부담도 줄이겠다는 구상이다. 한화그룹은 방산·조선 사업에서도 미국과 밀접한 연관이 있다. 최근 호주의 방산 조선업체 오스탈 지분을 확보하며 미국 시장 공략에 나선 상황이다. 오스탈은 앨라배마와 샌디에이고에 조선소를 보유하고 있으며, 미 해군 소형 수상함 시장에서 점유율 1위를 기록 중이다. 롯데그룹도 트럼프 주니어와의 접촉에 나섰다. 신동빈 회장과 인도네시아 출장에 나섰던 장남 신유열 롯데지주 미래성장실장 부사장은 이날 오전 귀국해 트럼프 주니어를 만났다. 롯데는 미국 뉴욕 시러큐스에 보유한 바이오 공장을 중심으로 CDMO(위탁개발생산) 사업을 본격화하고 있다. 최근에는 아시아 바이오기업과 항체약물접합체(ADC) 신약 임상 물질 생산 계약을 체결했으며, 이 공장에서 첫 양산이 이뤄질 예정이다. 미국 내 관세 정책 변화에 대응하기 위해 선제적 설비 확충과 고객사 확보에 나선 롯데는, 신 부사장을 통해 트럼프 주니어와 심도 있는 논의를 진행한 것으로 보인다. [서울=뉴스핌] 최지환 기자 = 도널드 트럼프 미국 대통령의 장남 트럼프 주니어가 29일 오후 서울 강서구 김포국제공항에 도착해 탑승기에서 내리고 있다. 2025.04.29 choipix16@newspim.com 이재현 CJ그룹 회장도 이날 트럼프 주니어와 비공개 개별 면담을 가졌다. CJ제일제당은 미국 중서부 사우스다코타주 수폴스에 북미 최대 규모의 아시안 식품 신공장을 짓고 있다. 총 7000억 원이 투입되는 이 공장은 2027년 완공을 목표로 하며, 미국 시장 내 K푸드 수출 거점으로 활용될 예정이다. 이 회장은 미국 내 식품 수출 시 애로사항과 관세 이슈를 전달한 것으로 전해졌다. 이 외 이해진 네이버 의장, 허용수 GS에너지 사장 등도 트럼프 주니어와 만난 것으로 알려졌다. 네이버는 이날 "인공지능(AI)과 테크, 글로벌 진출에 대한 의견을 나누고 상호 협력에 대한 긍정적인 이야기 나눴다"고 설명했다.   이날 오후에도 트럼프 주니어를 만나려는 재계 인사들의 발길이 이어질 전망이다. 이번 트럼프 주니어의 방한은 정용진 회장의 초청으로 이뤄졌다. 트럼프 미 행정부와의 소통 채널을 만들어달라는 재계 요청에 따른 것으로 알려졌다. 전날 김포비즈니스항공센터를 통해 입국한 트럼프 주니어는 곧장 정 회장 자택으로 이동해 만찬을 가진 것으로 알려졌다. 트럼프 주니어는 재계 면담이 끝나는 대로 이날 밤 출국할 예정이다. syu@newspim.com 2025-04-30 14:24
사진
'김문수·한동훈' 최종 승자는 누구 [서울=뉴스핌] 박서영 김가희기자 = 국민의힘 대통령선거 결선 진출자에 김문수·한동훈 후보가 이름을 올렸다. 반탄(탄핵반대)파 김 후보와 찬탄(탄핵찬성)파 한 후보가 2파전을 겨루게 된 가운데 최종 1인 자리를 놓고 치열한 공방이 펼쳐질 것으로 보인다. 국민의힘 대선 후보 경선 선거관리위원회는 29일 오후 3차 경선에 진출할 후보자 2명을 발표했다. 안철수·홍준표 후보는 탈락했다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 3차 경선에 진출한 김문수(가나다순) 후보와 한동훈 후보가 기념촬영을 하고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 황우여 국민의힘 선거관리위원장은 경선 결과를 발표하며 "과반 득표자가 없어 3차 경선으로 이어지게 됐다"며 "우리 당과 대한민국의 미래를 위해 깊이 고민하시고 이번 투표에 참여해주신 존경하는 당원 여러분께 진심으로 감사하다"고 말했다. 2강 후보에 진입한 김 후보는 "한 후보와 같이 마지막 경선을 하게 된 것을 매우 감사하게 생각한다. 미래가 창창한 대한민국을 위해 한 후보께서 많은 역할 해주시길 기대한다"고 인사를 전했다. 한 후보는 "어려운 대선 상황에서 김 후보와 제가 생각은 조금 다르지만 2인 3각의 마음으로 하나의 후보로서 이재명 더불어민주당 대선 후보와 맞서야 한다"며 "남은 경선 과정에서 김 후보를 경쟁자가 아닌 동반자로 생각하고 함께 이재명과 싸워 이기는 한 팀이 되겠다"고 목소리를 높였다. 앞서 홍 후보는 경선 결과 발표 직전 한덕수 대통령 권한대행을 입당시켜, 3차 경선에 진출하는 2명의 후보와 '원샷 국민 경선'을 진행하자고 제안했다. 이에 대해 김 후보는 "그 부분은 조금 더 논의를 해봐야 한다"고 말을 아꼈다. 그는 경선 결과 발표 직후 기자들과 만나 "한 대행도 아직 출마선언을 하지 않았다. 지금 제가 답을 드리는 것 자체가 너무 앞서가는 것이고 당에서도 생각이 있을 것이기 때문에 차차 논의될 것으로 본다"고 즉답을 피했다. 한 후보는 한 대행을 포함한 '원샷 경선'이 공정성에 어긋난다고 강조했다. 그는 "나머지 (탈락한) 6명은 치열한 과정을 통해 여기까지 왔기 때문에 갑자기 (한 대행이) 들어와서 여기서 경선한다는 것은 현실적이지 않다"며 "우리는 전통이 있고 룰이 있는 정당"이라고 반대 의사를 내비쳤다. [서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 29일 서울 여의도 국민의힘 당사에서 열린 제21대 대통령 후보자 국민의힘 3차 경선 진출자 발표 행사에서 진출에 실패한 안철수 후보가 소감을 밝히고 있다. 2025.04.29 pangbin@newspim.com 한편 이날 결선 문턱을 넘지 못한 안 후보는 "누가 최종 후보가 되든 이재명을 막고 정권교체 이루는 데 제 힘을 바치겠다. 우리 당의 승리가 국민 승리고 역사의 승리"라고 소회를 전했다. 홍 후보는 이날 결선 탈락을 끝으로 정계 은퇴를 선언했다. 홍 후보는 "정치인생을 오늘로서 졸업하게 되어 감사하다. 이제 시민으로, 자연인으로 돌아가서 좀 편하게 살도록 하겠다. 이번 대선에서 제 역할은 여기까지"라고 했다. 앞서 지난 27∼28일 진행된 국민의힘 2차 경선은 당원투표 50%, 국민 여론조사 50%의 룰이 적용됐다. 당원 투표엔 76만5773명 중 39만4명(50.93%)이 참여했고 국민 여론조사는 5개 기관에서 6000명(역선택 방지 적용)을 대상으로 이뤄졌다. 후보들의 순위와 득표율은 공개되지 않았다. 따라서 결선에 진출한 김 후보와 한 후보 중 누가 앞섰는지 알 수 없다. 이날 3차 경선에 진출한 김문수·한동훈 후보 2명은 오는 30일 양자 토론회를 진행한다. 국민의힘 선관위는 다음달 1∼2일 양일 동안 선거인단 투표(50%)·국민 여론조사(50%)를 거친 후 같은달 3일 전당대회에서 최종 1명을 선출할 계획이다. seo00@newspim.com 2025-04-29 15:44
안다쇼핑
Top으로 이동