[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 더불어민주당 이재명 대통령 후보의 재개발‧재건축 6대 정책을 중 '용적률 500% 상향과 4종 주거지역 신설'을 대선 주요 공약으로 내건 가운데 시장과 전문가들은 정비사업의 독소 조항으로 불리는 초과이익환수제와 분양가상한제를 먼저 손봐야한다고 지적했다.

특히 서울 시내 주요 단지들 중 노후도가 심각한 단지와 다세대·연립 주택이 늘어나고 있지만 사업성이 떨어진다는 이유로 조합설립과 정밀안전진단 신청 조차할 수 없는 곳들이 늘어나고 있다.

전문가들은 재건축‧재개발 사업 등에 대한 공약에 대해 대체로 긍정적으로 보고 있지만, 정비사업을 막고 있는 규제완화가 뒷받침되지 않는 한 선거철 때마다 나오는 포퓰리즘 공약에서 그칠 수 있다고 우려하고 있다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2022.01.14 ymh7536@newspim.com

◆ 재개발‧재건축 6대 정책…"고밀도 난개발 우려"

14일 정치권과 관련 업계에 따르면 전날(13일) 더불어민주당 이재명 대선 후보는 '용적률 상향'과 '안전진단 기준 하향'을 골자로 하는 재개발‧재건축 6대 정책 공약을 발표했다.

이날 이 후보는 노원구 한 카페에서 진행한 부동산 정책 발표에서 "재개발‧재건축은 (서울)도심 내 중요한 주택 공급 수단이며 동시에 도심 슬럼화를 막고 거주 주민들의 거주환경을 높일 수 있는 필수적인 요소"라고 말했다.

이어 "재건축‧재개발 신속협의체를 도입해 인‧허가까지 통합 심의해 사업기간을 대폭 단축시킬 수 있을 것"이라며 "용적률 500% 상향과 4종 주거지역 등을 유연하게 검토하고 기반시설 비용도 지원하며 과도한 개발이익은 공공환수를 할 것"이라고 추진 배경에 대해 설명했다.

전문가들은 실효성이 떨어지는 공약이라고 꼬집었다. 고밀도 정비사업이 진행될 경우 사업 수익성은 높아질 수 있지만 그만큼 일조권과 주거 환경을 열악해질 수밖에 없기 때문이다.

현재 1기 신도시인 경기도 일산과 분당‧중동‧평촌‧산본 평균 용적률은 169~226%수준이지만 이 후보가 발표한 용적률을 적용할 경우 현행 법적 상한률(250~300%) 보다 최대 274%가 상향되지만 층고제한 등으로 묶여 있는 상황에서 사업을 진행하기는 사실상 불가능에 가깝다.

윤지해 부동산R 114 연구원은 "서울 시내 주요 재건축 단지들에 적용할 수 있는 용적률이 최대 500%까지 상향될 경우 사업성이 높아질 수 있을 것으로 기대된다"며 "다만 용적률 상향으로 인해 일조권 침해와 고밀도 난개발이 발생할 경우 주거환경이 열악해줄 수 있다"고 우려했다.

◆ '오세훈표' 재건축‧재개발 사업과 맞물려

4종 일반 주거지역 신설 역시 실효성이 떨어진다는 평가다. 현재는 일반주거지역 1~3종으로 구분돼 있다. 여기서 4종 일반 주거지역이 새롭게 추가될 경우 기존 정비사업을 추진하고 있는 지역들의 형평성 문제도 제기되고 있다.

특히 인구가 밀집된 서울시에 경우 오세훈 서울시장이 추진하고 있는 신속통합기획과 모아주택 사업 등이 맞물리고 있는 상황에서 이 후보가 추가로 발표한 4종 일반 주거지역 만들어 질 경우 사업 철회가 잇따를 수 있기 때문이다.

이로 인해 오 시장이 추진하고 있는 정비사업이 사실상 중단될 수밖에 없는 상황이다. 서울시는 신속통합기획과 모아주택 사업을 통해 2026년까지 총 16만 가구를 공급한다는 계획을 잡고 있다.

두 사업 모두 용적률 상향과 층고 제한 등을 해제해 정비사업을 추진할 계획이지만, 1종과 2종 주거시설에 묶여 있는 지역에 대한 재개발 사업은 손을 못 대고 있다.

1종 일반 주거지역으로 묶인 지역이 다수인 서울의 경우 현행 용적률은 100~200% 사이로 해당 지역에서 새로운 건물을 지을 경우 3층 이하의 주택만 들어설 수 있다.

만약 4층을 초과하는 주택 및 상가를 짓거나 5층 이상 아파트를 새로 건설할 경우 엘리베이터를 설치할 수 없도록 하고 있다. 다만 지상에서 기둥이나 내력벽을 세워 건물 전체 혹은 일부를 지표면에서 띄워 지상층을 개방시킨 필로티 공법으로 건물을 지을 경우는 엘리베이터를 설치할 수 있다.

하지만 해당 공법은 필로티 구조와 드라이비트 공법의 외벽을 타고 삽시간에 건물로 옮겨 붙을 수 있어 자칫 대형 참사로 이어질 수 있다는 지적이 끊이지 않고 있다.

2종과 3종은 대단지를 구성할 수 있지만, 주거취약 시설이 밀집된 노원구와 마포구, 강서구, 구로구 등 대부분 정부가 추진했던 도심 공공주택 복합사업과 공공재개발 사업 등에서 탈락된 곳들이다.

대형 건설사 한 관계자는 "인구가 밀집된 지역인 서울의 경우 1종 일반 주거지역이 많은 곳들이 허다한 상황에서 4종을 별도로 구성할 경우 노후도가 심각한 자치구의 개발이 지연될 수 있다"며 "대선 후보가 내놓은 재건축 개발 정책은 건설업계에서는 반기고 있지만, 국회와 법령 등을 새롭게 재정비해야 되는 상황인데 과연 이뤄질 수 있을지 의문스럽다"고 말했다.

[서울=뉴스핌] 서울 서초구 반포동 래미안 원베일리 공사 현장 전경. [사진=유명환 기자] 2021.09.27 ymh7536@newspim.com

◆ 최고 '난제' 기부채납‧분상제‧초과이익환수제 내용 빠져

전문가와 시장은 이 후보가 발표한 재건축‧재개발 정책이 실제 반영되기 어렵다는 의견이 주를 이루고 있다. 용적률은 각 지자체의 도시계획에 맞춰 시·도 조례를 통해 결정된다. 예를 들어 서울시 조례에 따르면 3종 일반주거 용적률 상한선이 법적 상한선(300%)보다 낮은 250%로 제한하고 있다.

여기에 분양가상한제와 재건축 초과이익환수제 등에 대한 규제 완화 없이는 사업에 참여할 재건축 단지는 소수일 것으로 보고 있다.

재건축 초과이익 환수제는 재건축 추진위 설립 당시 집값과 준공 당시 집값을 비교해 조합원 1인당 평균 3000만원 넘게 차익이 생기면 초과 금액의 10~50%를 부담금으로 환수하는 제도다.

서울 서초구 반포동 반포주공1단지 3주구의 경우 2020년 재건축 부담금으로 총 5965억 6844만원을 통보받았다. 조합원 한 사람당 부담금이 4억원이 넘는다. 최근 강남구 한양7차 재건축조합은 재초환 부담을 줄이기 위해 조합 해산을 검토하고 있다.

분양가 상한제도 재건축 사업의 걸림돌이다. 기대했던 수준을 밑도는 분양가가 책정되면서 사업이 지연되는 경우도 나타나고 있다. 서울 강동구 둔촌동 둔촌주공아파트가 대표적이다.

서울 시내 한 재건축 조합장은 "재건축 사업을 추진하고 있지만 정부가 초과이익 환수제와 분양가 상한제에 대한 규제를 상황에서 사업주체인 조합원 부담이 늘어날 게 불 보듯 뻔 한 데 누가 하려고 하겠다"며 "특히 기부채납 비율도 너무 높은 편이고 안전진단 규제 등으로 사업이 진척되지 않는 상황에 용적률을 높여준다고 해서 정부 주도 사업에 참여하겠다는 단지는 없을 것"이라고 지적했다.

◆ "사업지별 특성 고려한 세밀한 정책 필요"

전문가들도 근본적인 문제해결 없이는 사업에 참여할 단지가 없을 것으로 보고 있다. 심교언 건국대학교 부동산학과 교수는 "재건축 사업 단지의 경우 과도한 정밀안전진단 규정과 초과이익환수제, 분양가상한제 등에 대한 보완 없이는 실현 가능성이 낮을 것"이라며 "다만 용적률 상향과 4종 일반거주지역 신설을 통한 개발 사업은 공급확대 측면에선 긍정적으로 볼 수 있다"고 분석했다.

심 교수는 "재건축‧재건축 규제 완화로 인해 서울과 수도권 부동산 가격을 자극시킬 수 있다"라면서 "특정지역만 규제 완화 수혜지가 될 경우 자칫 투기심리가 자극될 수 있기 때문에 이에 대한 보완책도 마련해야 한다"고 덧붙였다.

다만 공공 기여 비율과 층수 제한 등에 대한 명확한 가이드라인이 나오지 않다는 것에 대한 우려의 목소리도 나오고 있다. 이 후보는 "과도한 개발이익이 발생하는 사업계획은 적절히 공공 환수해 지역사회에 환원되게 하겠다"며 "가장 좋은 방법은 청년 주택 같은 공공 주택 공급"이라고 말했다.

이어 "주변 시세보다 과도하게 높게 분양가를 책정하면 적정선에서 손해를 보거나 불이익을 보지 않게 통제하겠다"고 말했지만 명확한 근거를 제시하지 않았다.

한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 겸임교수는 "부동산 공약에서 가장 중요한 사안은 명확성과 불확실성을 최소화하는 것"이라며 "재건축‧재개발 공약 내용 대부분 수용 가능할 수 있지만, 정책에 세밀함이 아쉽다"고 지적했다.

한 교수는 "단기적인 성과에 급급하기 보다는 실현가능한 부동산 정책이 나오기 위해선 각 지역별 특성과 주거환경을 면밀히 살펴본 이후 맞춤형 정비사업이 나와야 할 것"이라며 "과거 정부를 보듯 무분별한 공급과 규제 완화가 답이 아닌 것처럼 적절한 공급대책과 규제완화, 시장 상황 등을 고려한 부동산 공약이 나와야 한다"고 말했다.

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