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강남3구 '똘똘한 한 채 사자' 몰린다…국평 속속 30억 돌파

다주택자 종부세·양도세 중과에 매물만 쏙 들어가
강남 고가 아파트 신고가 속출…"당분간 상승"
전용 84㎡ '지역 최고가' 연이어 경신

  • 기사입력 : 2021년10월08일 07:00
  • 최종수정 : 2021년10월08일 07:00
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[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 서울 강남권의 전용면적 84㎡를 일컫는 '국민 평형'아파트들이 연이어 30억원대를 돌파하면서 강남 국민 평형 30억 시대를 굳히고 있다.

특히 토지거래허가제를 피한 서초구의 경우 '똘똘한 한 채' 수요가 몰리면서 고가 아파트들의 매매가격 상승세를 끌어올리고 있다. 강남권 일대 중개업소 대표들은 똘똘한 한 채에 대한 수요가 강남권 고가 아파트들의 가격을 천장으로 밀어 올리고 있다고 입을 모았다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.07 ymh7536@newspim.com

◆ 옥죄면 옥죌수록 매맷값 '불장'

8일 KB리브부동산 월간주택가격동향 시계열에 따르면 9월 기준 서울의 아파트 평균 3.3㎡당 매매가격은 4644만원으로 나타났다. 전국 아파트 평균은 2070만원이다. 서울에서는 강남 3구(강남·서초·송파)와 마용성(마포·용산·성동) 지역이 3.3㎡당 매매가격 상위 1~6위를 차지했다.

강남구 아파트 3.3㎡당 매매가격은 8000만원을 코앞에 둔 7996만원으로 나타났다. 서초구는 7195만원, 송파구는 5895만원으로 조사됐다. 해당 지역의 매맷값 상승은 재건축에 대한 기대감이 높아지면서 강남 노후 단지를 중심으로 가격 상승세가 두드러졌다.

최근에는 거래량이 줄어드는 가운데 강남 신축 아파트와 중소형 단지에서도 최고가 거래가 속출하고 있다. 지난 2일 서초구 반포동 아크로리버파크 전용면적 84.9㎡(공급면적 34평형)가 42억원에 매매되며 최고가를 경신했다.

이 단지의 같은 주택형이 지난 6월 39억8000만원에 거래된 이후 석 달 만에 신고가를 갈아치운 것이다. '국민평형'으로 통하는 84㎡가 40억원 이상에 거래된 사례가 나온 건 처음이다. 이번 거래에선 매수자가 반전세 계약의 보증금을 제외한 약 40억원을 조달한 것으로 전해졌다.

최근 강남권 다른 단지에서도 신고가 거래가 속출했다. 서초구 반포동 '래미안퍼스티지' 84㎡는 지난달 3일 역대 최고가인 36억원에 거래됐다. 잠원동 '래미안신반포팰리스'(84㎡·30억3000만원), '반포센트럴자이'(84㎡·34억1000만원), 강남구 도곡동 '도곡렉슬'(84㎡·32억원) 등도 국민평형이 30억원대 신고가에 손바뀜한 단지로 꼽혔다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.10.07 ymh7536@newspim.com

◆ 현금부자 강남3구 국민평형 '쇼핑'

현지 중개업소들은 전‧월세계약을 끼고 '똘똘한 한 채'를 마련하려는 수요자들이 강남3구에 몰린 것으로 보고 있다.

올해 토지거래허가구역인 강남구 대치‧삼성‧청담‧압구정동, 서초구 잠실동을 제외한 지역에서는 최근 상승한 전셋값을 통한 갭투자가 가능하다는 게 이 지역 공인중개사무소 관계자들의 설명이다. 현행 법률상 토지거래허가구역 내 주택을 매매할 경우 실거주가 이뤄져야 전‧월세 계약을 승계할 수 없다.

하지만 토지거래허가구역 내 집을 찾는 수요는 늘어나고 있는 추세다. 강남구 압구정동 '현대2차' 160㎡는 지난달 2일 58억원에 매매계약을 체결했다. 같은 주택형이 지난해 12월 43억원에 거래된 것과 비교하면 15억원 뛴 금액이다.

강남구 압구정동 G공인중개 사무소 대표는 "양도세 부담에 집값 상승에 대한 기대감으로 매물이 많이 나오진 않고, 나오더라도 호가가 높다"면서도 "그렇더라도 자금 여력이 있는 수요자들이 낚아채면서 신고가 거래가 계속되는 것"이라고 분석했다.

지난 4월 말 토지거래허가구역 지정이 이뤄졌지만, 재건축 기대감과 다주택자 옥죄기에 따른 '똘똘한 한 채' 선호 현상 등이 두드러지면서 매맷값을 끌어올리고 있다. 이로 인해 전세 낀 매물은 아예 거래가 이뤄질 수 없지만 오히려 희소성만 더 부각된 상황이라고 인근 공인중개사는 전했다.

송파구 잠실동 '잠실엘스' 59㎡는 8월 말 20억9000만원에 거래됐다. 이 주택형의 직전 거래보다 1억4000만원 올라 신고가를 다시 쓴 것이다. 송파구에서 59㎡가 20억원을 넘어선 것은 처음이다. 이전까지는 강남·서초 등 일부 지역에서만 해당 사례가 나왔었다.

◆ 희소성 높은 매물만 찾는 매수자

정부가 세금과 대출 등을 총망라한 규제를 내놓으면서 거래가 급감했으나, 일부 단지에선 신고가 경신 사례가 나오는 등 '거래절벽 속 상승 기조'가 계속되고 있다.

매매거래량이 줄었는데도 집값이 오르는 건 매물 자체가 감소했기 때문이다. 다주택자에 대한 양도소득세 중과 등으로 시장에 매물이 쏟아질 것이라는 정부의 기대와는 달리, 서울을 비롯한 수도권에선 아파트 매물이 크게 줄었다. 이렇다 보니 거래 가능한 매물의 호가는 뛰고, 거래가 성사되면 신고가로 이어지는 구조가 자리 잡았다는 분석이 나온다.

전문가들은 강남권 고가 아파트를 중심으로 한 '똘똘한 한 채' 수요가 당분간 이어질 것으로 판단했다.

함영진 직방 데이터랩장은 "분양 시장은 무주택자 위주로 당첨되도록 설정됐고, 양도세 비과세 기준이나 장기보유특별공제도 1주택자 중심으로 개편하면서 다주택자로서는 청약·과세·대출 전부 불리한 상황"며 "그렇다보니 '괜찮은 한 채'를 찾게 되는 것"이라고 설명했다.

박합수 KB국민은행 수석부동산전문위원은 "공급 부족이나 유동성 증가, 수요자 매수 심리 같은 전체적인 상승 변수의 영향력이 감소하지 않았다"며 "단기 급등에 따른 부담감이나 대출 규제, 금리 인상 같은 부담은 있지만 상승 변수가 우세하다"고 말했다.

이어 "강남의 집값 상승이 마·용·성(마포·용산·성동)으로 옮겨붙고, 외곽인 노·도·강까지 확산된 상황에서 흐름이 순환해 강남이 다시 오를 수 있다는 가능성까지 있다"며 "당분간 흐름이 크게 바뀔 개연성이 없다"고 덧붙였다.

ymh7536@newspim.com

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