[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 정부가 무주택 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하기 위해 ′지분적립형 주택′ 운영 세부 방안을 내놨지만 장기 임대주택 형태여서 수요자들의 큰 호응을 얻기 어려울 것으로 보인다.

지분을 적립해 소유권을 확보하기 위해서는 최대 30년동안 월세 형태로 임대료를 내고 10년 전매제한 등 제약 요건이 많다. 그러다보니 적은 자산으로 주거 공간 마련이 시급한 청년·신혼부부 등 일부 수요자를 위한 틈새상품에 그칠 것이란 예상이 나온다.

◆ 지분적립형 세부 규정 마련...국토부·서울시는 후보지 검토 중

15일 정부와 서울시에 따르면 국토교통부와 서울시는 지분적립형 주택 관련 세부 규정이 마련됐지만 후보지 윤곽은 드러나지 않은 상황이다.

국토부와 서울시는 지난 10일 지분적립형 분양주택의 세부내용을 구체화한 '공공주택 특별법 시행령' 개정안을 입법예고했다.

지분적립형 주택은 분양가의 10~25%만 납부하면 입주가 가능하며 20년 혹은 30년 동안 분양가의 10~25%를 회차마다 납부해 소유권 지분을 늘려가는 방식이다. 남은 지분에 대한 임대료를 내야 하며 전매 제한 10년·실거주 의무 기간 5년이 주어진다.

지난달 관련법이 국회를 통과한 이후 세부 시행령까지 마련이 되면서 국토부와 서울시의 지분적립형 주택 공급에도 속도가 붙을 것으로 예상되지만 현재까지는 후보지 검토에 들어간 상태로 최종 후보지 선정에는 시일이 걸릴 것으로 보인다.

국토부는 2021년 업무계획 보고에서 지분적립형 주택을 상반기 중에 제도 개선을 통해 공급 유형을 정한 뒤 공급 계획을 추진하기로 했었다.

국토부 관계자는 "예정대로 상반기에 관련 제도 개선과 법령 마련이 마무리된 만큼 공급계획 추진에 속도를 낼 것"이라면서 "8·4대책과 2·4대책 부지를 중심으로 후보지를 검토하고 있고 관계기관과 협의해 후보지 및 공급계획을 발표할 것"이라고 말했다.

서울시는 올해 초 SH공사를 통해 2023년까지 1150가구를 시작으로 2028년까지 1만5900가구 등 총 1만7000가구를 지분적립형 주택으로 공급하기로 했다.

SH공사는 기존 공공임대주택 사업지 중에서 사업계획이 승인되기 전인 곳을 중심으로 지분적립형 주택 후보지를 선정할 것으로 보인다. 후보지로는 강남구 삼성동 옛 서울의료원 부지와 서초구 방배동 성뒤마을 등이 거론되고 있다.

SH공사 관계자는 "신규 공공임대주택 사업지나 사업 초기단계를 진행 중인 곳 중에서 지분적립형 주택 후보지를 검토하고 있다"며 "실제 입주는 늦어질 수 있지만 2023년까지 우선 1150가구에 대해 사업 승인을 마친다는 계획에는 변함이 없다"고 말했다.

◆ 시장에 큰 영향 주긴 어려워...부담 가능한 분양가 산정돼야

시장에서는 지분적립형 주택이 무주택 실수요자들의 주택 마련 부담을 덜어주는 효과는 있을 것으로 보이지만 시장 전반에 미치는 영향은 크지 않을 것으로 내다보고 있다.

장기간에 걸쳐 지분과 월 임대료를 납부해야 하는데다 중간에 매도할 경우 지분만큼만 시세차익을 누릴 수 있다. 전매제한과 실거주 의무기간 등도 있어 내 집 마련을 단순한 주거공간 확보가 아닌 투자 개념으로 생각하는 수요자들의 입장과는 맞지 않는 것이다.

서진형 대한부동산학회장(경인여대 교수)은 "실수요자들의 초기 부담을 줄여준다는 점에서 긍정적이지만 공급 규모나 차익 실현에서 한계점등을 봤을 때 시장에 큰 반향을 일으킬 수준은 아니다"며 "실수요자들의 내집 마련 전략에 있어 또 다른 선택지로서 틈새상품 역할을 할 것"이라고 말했다.

지분적립형 주택 사업모델이 성공하기 위해서는 수요자들이 부담할 수 있는 규모의 분양가와 이들이 선호하는 입지에 지분적립형 주택을 공급하는 것이 중요하다는 의견이다.

후보지로 언급되는 곳이 강남 지역에 위치해 있다. 수요가 많은 곳이긴 하지만 그만큼 땅값이 비싼만큼 분양가가 높게 산정될 가능성이 있다. 이 경우 분양가의 일부만 납부한다고 해도 일부 수요층들에게 부담이 될 수 있다.

강남 등 고가주택이 있는 지역 주민들 사이에 공공주택에 대한 부정적 인식도 극복해야 할 과제다. 후보지 지정 후 기존 주민들과 반발로 사업이 좌초될 가능성도 있는 셈이다. 적절한 분양가와 함께 입지의 폭을 다양화할 필요가 있다는 것이다.

김덕례 주택산업연구원 연구위원은 "지분적립형 주택은 공공주택인만큼 시세차익 요소 보다는 주거안정성·공공성 측면에서 접근해야 한다"면서 "예상 수요자들의 소득과 자산을 고려해 이들이 부담할 수 있는 가격대의 입지이면서 주거환경이 좋은 곳을 사업지로 선정해야 한다"고 말했다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "집값이 크게 오른데다 강력한 대출규제가 적용되는 상황이어서 무주택 실수요자 중심으로 수요가 있을 것"이라면서 "분양가가 이들이 부담할 수 있는 수준으로 책정될지 여부가 사업 진행에 변수가 될 것으로 보인다"고 말했다.

krawjp@newspim.com