[서울=뉴스핌] 김성수 기자 = 정부가 신혼부부·생애최초 수요자의 내집 마련을 위해 특별공급 기준을 더 낮춘다고 했지만 업계에서는 '로또분양 조장·역차별 정책'이라는 회의적인 시각이 높다.

생애최초 수요자의 청약당첨 기회가 많아질 경우 기존 주택을 사려던 사람들도 청약시장에 몰릴 것이기 때문이다. 전체 주택공급량이 변하지 않는 한 신혼부부·생애최초 특별공급 대상자 수가 늘어나면 청약경쟁만 더 치열해진다.

또한 신혼부부·생애최초 구입자들에게 배정된 물량이 늘어나면 이에 해당하지 않는 다른 실수요층이 소외되는 부작용도 생긴다.

◆ 신혼부부·생애최초 특공대상자 늘면 청약경쟁률 더 높아져

홍남기 부총리 겸 기획재정부 장관은 14일 정부서울청사에서 열린 '제8차 부동산시장 점검 관계장관회의'에서 "내년부터 신혼부부·생애최초 특별공급 소득기준 추가 완화를 추진한다"고 밝혔다.

공공·민영주택 모두 신혼부부 특별공급 물량의 70%는 소득기준 100%를 유지하되, 나머지 30%는 소득기준을 20~30%포인트(p) 추가 완화할 계획이다. 생애최초 특별공급도 물량 30%에 한해서 소득기준을 30%p 정도 완화할 계획이다.

홍 부총리는 "이를 통해 무주택 신혼가구 약 92%가 특별공급 청약자격을 갖게 된다"며 "기존 신혼부부 자격대상 가구 대비 공공분양은 8만1000가구, 민영은 6만3000가구에 특별공급 기회가 새로 생기는 효과가 있을 것"이라고 설명했다.

하지만 이 경우 신혼부부·생애최초 수요자들의 청약 경쟁이 더 치열해질 수 있다는 단점이 있다. 공급물량이 변하지 않는 상황에서 특별공급 대상자 수가 늘어나면, 결국 경쟁률만 더 높아질 것이기 때문이다.

특히 생애최초 주택 구입자에게 청약당첨 기회가 많아진다면 기존 주택을 사려던 사람들도 청약에 도전할 가능성이 높다. 청약에 당첨되면 새 집에 살 기회를 얻게 되는데다, 정부의 분양가 통제로 분양가가 주변 시세보다 몇억원씩 낮아서 시세차익도 더 크게 볼 수 있기 때문이다.

결국 이번 정책은 소수 당첨자들이 혜택을 독차지하는 '로또분양'을 조장한다는 지적이다. 또한 서울 집값이 비싸서 수도권이나 비(非) 인기지역으로 밀려나 주택을 마련한 사람들을 '역차별'하는 정책이기도 하다.

◆ 생애최초 아닌 유주택자 역차별…중년부부 무주택자도 '배제'

이번 정책의 또다른 문제점은 신혼부부·생애최초 수요자에 해당하지 않는 실수요층의 희생을 불러온다는 점이다. 만약 정부가 신혼부부·생애최초 수요자들의 당첨 기회를 높이기 위해 이들에게 돌아갈 특별공급 물량을 늘린다면 다른 실수요자에게 배정될 물량은 그만큼 줄어든다.

전체 주택공급량을 단기에 확 늘리는 것이 사실상 불가능한 만큼 실수요자 계층 사이에서 비중 조절이 불가피하기 때문이다. 이 과정에서 신혼부부·생애최초 수요자가 아닌 실수요자들은 역차별을 받게 된다. 예컨대 집이 없는 장년층이나 어렵게 빚을 내서 집을 마련한 1주택자, 또는 아파트를 못 사고 다세대주택 등을 마련한 사람이 해당한다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "정부가 총 공급물량을 늘려서 그 중 일정부분을 신혼부부·생애최초 수요자에게 더 배분하는 것이 아니라면 다른 계층의 실수요자를 소외시키는 결과밖에는 되지 않는다"며 "예컨대 아이가 있어서 집 평수를 넓혀 이사하려는 1주택자 부부나, 신혼부부가 아닌 중년 무주택자 부부는 똑같은 실수요자면서도 역차별을 당할 수 있다"고 말했다.

이에 따라 현재 청약제도의 문제점을 대대적으로 수정해야 한다는 의견도 있었다. 소형 아파트에 대한 당첨자를 '가점제'가 아닌 '추첨제'로 결정한다면 20~30대가 소외되는 현상도 줄어들 것이고, 정부가 무리해서 신혼부부·생애최초 특공을 늘릴 이유도 줄어든다.

홍춘욱 숭실대학교 금융경제학과 겸임교수는 "생애최초 주택구입자의 당첨 비율을 올리려면 청약가점제를 '추첨제'와 혼합 적용하는 방법도 있다"며 "현재 대형 평수가 추첨제로 진행되는데 작은 평수도 비슷하게 추첨제를 넣는다면 가점이 낮은 젊은 사람들도 당첨될 확률이 높아질 것"이라고 말했다.

◆ 임대차 3법에 임차인 주거안정? "4년 후 전셋값 더 오른다"

또한 이날 홍 부총리가 임대차 3법이 임차인 주거안정에 기여한다고 발언한 것에 대해서는 부정적인 평가가 뒤따랐다.

홍 부총리는 "'전세대출 공적보증' 분석 결과 기존 임차인 주거안정 효과가 나타나기 시작했다"며 "임대차 3법 제도가 정착될 경우 주거안정 효과는 더 확대될 것으로 보인다"고 예상했다.

하지만 임대차 3법 제도가 전세 등 임대차시장 안정에 도움이 된다는 데는 동의할 수 없다는 의견이 많았다. 정부가 임대차 3법으로 임대인을 강하게 압박하자, 전세물량이 줄어 전세가격 폭등이라는 부작용이 나타났다. 이는 다시 매매가격 상승으로 이어지고 있다.

한국감정원에 따르면 서울 전세가격은 67주째, 아파트 가격은 18주째 상승했다. 전월세상한제와 계약갱신청구권 시행, 가을 이사철 영향으로 역세권 단지 위주로 전세가격이 올랐다. 전세대란이 발생하자 수요자들의 '패닉 바잉'(사재기)으로 집값은 더 오르는 추세다.

전문가들은 앞으로 이같은 현상이 더욱 심해질 것으로 내다봤다. 홍 교수는 "임대차 3법 때문에 전세매물이 감소하는 추세가 더욱 강화될 것"이라며 "앞으로 임대차시장이 월세 위주로 빠르게 전환함에 따라 무주택자의 주거비용이 가파르게 상승할 것"이라고 예상했다.

이 연구원은 "임대차 3법은 2년의 전세기간을 4년으로 늘린 것 뿐"이라며 "이전에 2년마다 오르던 전세가격 주기를 4년 주기로 늘렸으니, 다음 정권에서 4년차 전세만기가 돌아오면 전셋값이 크게 오를 가능성이 높다"고 말했다.

이어 "정부가 임대시장을 강제로 억제함으로써 단기적인 효과는 일부 얻을 수 있을 것"이라면서도 "하지만 결과적으로는 (무주택자의 주거비용 상승 등) 부작용이 누적되는 문제를 피하기 어렵다"고 지적했다.

최근 전세대란의 원인이 임대차 3법이 아니라 저금리 때문이라는 분석은 틀렸다는 지적도 있었다. 

이상우 인베이드투자자문 대표는 "임대차 3법은 전세시장에 큰 부작용을 낳고 있다"며 "전세자금대출은 5억원까지 밖에 되지 않는데, 시중 전세가격은 이미 5억원을 다 넘어섰으니 금리와 전세가격은 상관이 없다고 봐야 한다"고 말했다.

sungsoo@newspim.com