[서울=뉴스핌] 김지유 기자 = 서울 시내 재건축 아파트의 공공임대 비율을 높이면 최대 50층까지 지을 수 있을 것으로 보인다.

당초 서울 아파트 35층 높이 제한이 전반적으로 완화될 것이란 관측이 나왔지만 집값을 자극할 가능성이 큰 만큼 예외적으로만 규제 완화가 적용될 방침이다.

현재 공공 재건축 사업에 참여하면 아파트 35층 높이 제한이 완화되는 방안이 유력하게 거론되고 있다. 아파트 용적률을 높이는 만큼 상당수 물량을 공공임대 등으로 공급해야 하는 것이다.

28일 건설업계에 따르면 국토교통부와 기획재정부, 서울시 등은 주택공급 확대방안에 공공 재건축 사업과 용적률 완화, 층고 제한 완화를 아우르는 내용을 담을 예정이다. 서울시와 경기도 등 지방자치단체와 협의가 늦어지면 다음 달 초 방안이 나올 것으로 예상된다.

정부 관계자는 "집값 안정을 위해 주택 공급을 확대하기 위한 다양한 방안을 검토하고 있다"며 "되도록 이번달 안에 발표하려고 하지만 늦어지면 다음 달로 넘어갈 수 있다"고 말했다.

◆ 아파트 높아지는 만큼 공공 물량 늘려야...재건축 아파트값 상승 우려

현재로선 서울 시내 아파트 높이에 적용되고 있는 35층 규제가 공공 재건축 사업에 참여하는 경우에만 예외적으로만 풀릴 가능성이 높다. 용적률을 높여 층수를 높이고 도심에 더 많은 주택을 공급하는 대신 상당 물량을 공공으로 푸는 방안이다.

그 동안 서울 아파트 높이 규제 완화는 그린벨트 존치의 대안으로 거론돼 왔다. 정부가 유력하게 검토했던 강남권 그린벨트 해제는 공급 물량이 2만~3만가구에 그쳐 제한적인 데다 집값 자극과 환경 문제 등 부작용이 더 많다는 지적 때문에 없던 일로 결정됐다.

이에 그린벨트 해제 대신 서울 시내 아파트에 적용되고 있는 35층 높이 제한을 완화하는 방안이 현실적인 대안으로 거론됐지만 이 역시 집값 상승 우려가 커 예외적으로 적용되는 방향으로 무게가 실렸다. 실제 서울시는 그린벨트를 풀지 않는 대신 아파트 35층 높이 제한 규제를 해제하는 방안을 대안으로 검토했던 것으로 전해졌다.

이 같은 일부 언론의 보도가 이어지자 서울 강남권 주요 재건축 단지인 은마아파트와 잠실주공5단지 등의 매도호가가 치솟았다. 아파트 층고 규제 완화는 건설사들과 정비업계에서 꾸준하게 요청해 온 사안이다. 아파트를 높게 짓는 만큼 조합원분을 제외한 일반 분양 물량이 늘어 조합에 돌아오는 수익성이 높아지기 때문이다. 정비사업에서는 일반 분양을 통해 조합원들이 투입한 건축비 등 비용을 보전하는 것이 일반적이다.

익명을 요청한 한 건설업계 관계자는 "이번 공급방안이 실제 효과가 있으려면 입지가 좋은 정비사업장을 이용하는 게 현실적인데 규제가 완화되는 만큼 집값도 자극돼 정부도 고민이 클 것"이라며 "강력한 규제에도 강남권 재건축 아파트값은 꾸준히 오르고 있어 전반적으로 아파트 층고 규제를 완화하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

◆ 은마·잠실5단지 등 재건축 단지 35층 규제에 발목

현재 서울시 아파트 높이 관리방안에 따르면 서울 시내 아파트들은 상업·준주거지역과 준공업지역, 일반주거지역 모두 35층 이하(제2종 일반 주거지역은 25층 이하)로 지어야 한다. 다만 복합 개발 시에는 각 지역별로 40~50층, 51층 이상도 가능하다.

이같은 서울 아파트 층고 규제는 고(故) 박원순 시장이 펼쳐온 정책이다. 박 시장은 지난 2014년 발표한 '2030 서울 도시기본계획(서울플랜)'에서 서울의 주거지역 아파트 최고 높이를 기존 49층에서 35층으로 제한했다.

아파트 35층 규제로 서울시와 재건축 조합이 갈등을 겪어 오면서 재건축 사업을 발목 잡는 규제로 평가됐다.

강남구 은마아파트는 지난 2003년 이후 줄곧 49층 재건축을 추진해 왔지만 서울시가 허가해주지 않아 2017년 35층 재건축으로 선회했다. 이후 재건축 추진위원회와 조합원들이 갈등을 겪으며 지금까지 사업이 정체돼 있다.

송파구 잠실주공5단지는 지난 2017년 5월 광역중심 개발을 하겠다는 전제로 최고 50층 재건축 계획을 세웠다. 잠실역 사거리 인근 부지를 제3종 일반주거지역에서 준주거지역으로 종상향하는 계획이다. 최고 50층짜리 주상복합·오피스 등 초고층 건물 3개 동을 짓는 대신 준주거지역의 약 35%를 호텔, 컨벤션 등으로 채워넣어 서울시가 추진하는 국제교류복합지구 사업과 연계시켰다. 준주거지역에 공급되는 주택의 약 20%도 임대아파트로 공급할 예정이었다.

잠실5단지는 당시 박 시장 취임 이후 35층 규제를 뚫은 첫 사례로 주목을 받았다. 하지만 아직까지 서울시 수권 소위원회에 발목이 잡혀 있다. 조합에 따르면 당초 서울시는 심의에서 세부적인 건축물 용도, 디자인, 배치, 토지이용계획 등을 국제현상공모를 통해 정하기로 했지만 이후 수권소위에 상정이 이뤄지지 않고 있다. 조합 측은 집값 상승이 우려되자 고의로 상정을 미루고 있다며 항의 집회를 열기도 했다.

◆ 공공 재건축·재개발 사업에 한해 용적률 '250% → 400%' 거론

이번 주택공 급확대방안에는 공공 재건축 사업에 참여하는 조합에 한해 용적률(서울 제3종 일반주거지역 상한 250%)을 준주거지역(서울시 최고 400%) 수준으로 높여주는 방안이 유력하게 거론된다.

공공 재건축·재개발은 사업에 한국토지주택공사(LH)와 서울주택도시공사(SH) 등 공공기관이 공동 시행사로 참여하는 방식이다. 사업에 참여하는 조합은 조합원 분담금 보장, 기부채납 완화, 용도지역·용적률 상향, 분양가상한제 제외 등 혜택을 받는다. 공공 재개발은 조합원분을 제외한 물량의 절반을 공공임대 등으로 풀어야 한다.

일각에선 이번 방안이 확정되면 지지부진했던 은마, 잠실5단지 등 재건축 사업에 물꼬가 트일 것이란 기대가 나온다. 하지만 정작 정비업계에선 상당수 물량을 공공으로 풀어야 해 조합원 입장에선 큰 실익이 없어 이에 참여하는 조합이 드물 것이란 평가가 지배적이다.

익명을 요청한 강남권의 한 재건축 조합 관계자는 "용적률을 높이는 것은 긍정적이지만 조합원분을 제외한 물량의 절반을 공공으로 풀어야 하는 것은 크게 매력적이지 않다"며 "민간에서 공급을 늘릴 수 있는 과감한 규제 완화가 필요하다"고 말했다.

kimjiyu@newspim.com