국내 기관들, 해외부동산 투자 '미국보단 유럽', 왜?

기사입력 : 2018년03월07일 16:00

최종수정 : 2018년03월07일 16:00

유럽 부동산투자, 조달금리 낮아 수익률↑·가격 부담도 덜 해
유럽도 1선도시는 이미 고점…2선도시& 호텔·물류창고 등 투자 다양화
"美상업용 부동산, 국내 기관 손댈 수 없는 임계점 도달"

[편집자] 이 기사는 3월 7일 오후 2시11분 프리미엄 뉴스서비스'ANDA'에 먼저 출고됐습니다. 몽골어로 의형제를 뜻하는 'ANDA'는 국내 기업의 글로벌 성장과 도약, 독자 여러분의 성공적인 자산관리 동반자가 되겠다는 뉴스핌의 약속입니다.

[뉴스핌=우수연 기자] 국내 기관투자가들의 해외 부동산투자가 트렌드가 유럽으로 집중되는 현상이 감지되고 있다. 특히 조달금리나 환율 등을 감안한 수익률 측면에서 유리한 유럽의 2선 도시 위주로 투자가 활발해지는 추세다.

7일 금융투자업계에 따르면 최근 한국투자증권과 한국신탁운용은 벨기에 브뤼셀에 위치한 외교부 청사 빌딩을 5000억원에 인수하기로 했다. 이중 약 3000억원은 현지 금융기관 대출로 조달하고, 나머지 2000억원은 펀드 조성을 통해 공모펀드 등으로 국내서 조달할 계획이다.

앞서 미래에셋자산운용도 폴란드 물류창고에 500억원 규모의 투자를 검토중인 것으로 알려졌다. 해당 물류창고의 임차인이 글로벌 대형마트 까르푸라는 점에서 안정적인 임대수익이 기대되는 딜이다. 아울러 국내기관들은 유럽 지역의 인프라 투자에도 눈을 돌리고 있다. 하나금융투자와 한화투자증권은 영국 런던 외곽순환도로의 지분 일부를 인수해 국내 기관에 셀다운하고 있다.

◆ 유럽 2선도시, 조달비용·가격 밸류에이션 '매력적'

이처럼 국내 기관들이 유럽 부동산 투자에 관심을 갖는 이유는 조달 비용 메리트다. 금리가 오르는 미국에 비해 유럽은 아직까지 마이너스 금리를 유지하고 있다. 때문에 상대적으로 현지 조달비용이 낮다.

현재 유로/원 환율이 환헤지를 하고서도 연 1.5%p 수준의 프리미엄 수익을 가져갈 수 있는 구간에 위치하고 있어 수익률 측면에서도 유리하다는 분석이다. 반면 미국 달러/원 환율은 환헤지를 하면 연 1%p 손실이 나는 구간에 있다.

A운용사의 부동산투자 관계자는 "유럽은 아직까지 이자율이 미국에 비해 크게 낮다보니 레버리지 효과도 크고, 환헤지로 150bp의 추가적인 환헤지 프리미엄을 누릴 수 있다"며 "수익률 측면에서도 매력적"이라고 말했다.

전세계 자산가격이 빠르게 오르는 가운데 그나마 유럽이 미국보다는 싸다는 인식도 작용했다. 미국 상업용부동산 가격은 지난 2014~2015년 동안 전년비 연 10%씩 성장했고 그만큼 거래도 활발하게 진행돼 왔다.(아래 그림 참고)

글로벌 상업용 부동산 투자 거래 추이 (분기별, 단위: 십억달러)
※ 연회색: 미국, 진회색: 유럽 및 중동아프리카, 빨간색: 아시아<자료=JLL, 동부증권 리서치>

미국에 비해 추가적인 가격 상승의 여지가 남아있다는 의견도 높은 편이다. 다만 유럽도 런던·파리·베를린 같은 1선 도시들은 가격 상승이 지나쳐 국내 투자자들이 선뜻 투자하기 어려운 수준까지 와있다는 전언이다. 따라서 투자자들의 관심은 유럽 외곽지역의 2선 도시, 그리고 투자 대상의 성격도 기존의 전통적인 오피스에서 벗어나 호텔이나 물류창고 등으로 다양화되는 추세다.

B운용사 관계자는 "유럽 시장도 이미 가격이 상당히 올라온 편이어서 파리나 런던 같은 1선 도시 투자는 어려워졌다"며 "이제는 기존 1선 도시의 외곽 지역이나 벨기에 브뤼셀, 아일랜드 더블린 등 후순위 국가로 투자 대상이 바뀌는 추세이며 자산의 성격도 물류창고나 호텔 등으로 확대되는 추세"라고 전했다.

◆ "美 상업용 부동산, 국내 기관 손댈 수 없는 임계점 도달"

물론 국내외 투자자들의 이 같은 '유럽 선호현상'이 어제 오늘 일은 아니다. 미국 부동산 자산가격이 급등하면서 국내 투자자들의 유럽 투자 확대 추세는 수년째 지속돼 왔다.

하지만 이제는 미국 상업용 부동산 수익률이 점점 타이트해지면서 국내 기관이 손댈 수 없는 임계점에 이르렀다는 분석이 나오는 상황. 국내 증권사나 운용사가 연기금 등 국내 투자자에게 부동산 에쿼티(지분) 투자로 제공해야하는 최소 수익률 수준을 맞추기에 미국 시장은 버거운 레벨까지 올라왔다는 얘기다.

앞선 A운용사 관계자는 "최근 미국쪽 입찰에 참가해보면 여전히 경쟁은 센 데 비해 수익률은 6%대 이상을 맞추기가 쉽지 않다"며 "해외 부동산 에쿼티에 투자를 한다면 적어도 6% 중반 이상은 나와야 의미가 있는데, 최소한의 마지노선까지도 지킬 수 없는 수준까지 왔다"고 말했다.

미국 상업용 부동산 가격 상승률(%) <자료=IMF Financial Soundness Indicators, 한국은행>

대신 미국 쪽은 지분(에쿼티)투자보다는 선순위대출 또는 메자닌(중순위) 투자로 선회하는 추세다. 미국 금리가 올라왔다해도 아직은 국내보다는 대출금리가 낮기 때문에, 선순위 대출의 경우 환헤지를 하고서도 연 3~4%대의 수익률의 물건을 찾아볼 수 있기 때문이다.

앞선 B운용사 관계자는 "투자자들도 미국 등 해외부동산 가격이 지나치게 올랐다는 점에서 부담을 느끼고 조심스러워한다"며 "국내 부동산도 여전히 비싸지만 그동안 워낙 소외됐던터라 국내 쪽으로도 점차 관심을 갖는 분위기"라고 전했다.

[뉴스핌 Newspim] 우수연 기자 (yesim@newspim.com)

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법사위, 尹 서울구치소 CCTV 열람 [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 국회 법제사법위원회(법사위)는 1일 윤석열 전 대통령의 수감 중 특혜 제공 여부와 특검의 체포영장 집행 당시 서울구치소 폐쇄회로(CC)TV를 열람하기 위해 현장검증에 나섰다. 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 이날 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. [서울=뉴스핌] 배정원 기자 = 추미애 법사위원장과 더불어민주당, 조국혁신당 소속 법사위원들은 1일 오전 경기 의왕 서울구치소를 방문해 윤 전 대통령의 체포영장 집행 거부와 수감 특혜 의혹 등을 점검했다. 국민의힘 의원들은 전원 불참했다. 2025.09.01 jeongwon1026@newspim.com 김용민 의원은 "국민의힘은 오늘 현장검증이 '망신주기용'이자 인권 침해라고 주장하고 있는데 정작 중요한 검증 절차에는 참여하지 않고 뒤에서 정치적 언사만 하고 있다"며 국민의힘 의원 불참에 유감을 표했다. 김 의원은 "오늘 검증해야 할 사안은 대한민국 형사사법시스템에서 매우 중차대한 문제"라며 "전직 대통령이라는 이유로 구치소에서 편하게 지내고 있다는 국민적 의혹이 해소되지 않는 한 대한민국 사법시스템은 국민으로부터 신뢰받지 못할 것"이라며 현장검증의 필요성을 재차 강조했다. 전현희 의원도 "CCTV를 열람하는 것은 윤석열에 대한 망신주기 목적이 아니다. 중대 범죄자의 체포영장 거부라는 법치주의 파괴 행태와 구치소 측의 특혜는 없었는지를 눈으로 확인하기 위함이다"며 "법치주의를 바로세우고 헌정질서를 회복하는 과정의 일환인 현장검증에 국민의힘이 자리를 비운 것은 매우 유감"이라고 말했다. 추미애 위원장은 "윤 전 대통령은 내란 혐의로 수사를 받으면서 조금의 양심이라도 있다면 응당 책임을 져야 함에도 불구하고 법치를 무시하고 부끄러운 모습을 연출하는 등 수사방해를 일삼고 있다"며 "오늘 현장검증을 통해 특혜 및 수사방해 상황을 면밀히 살피고 수용규칙 위반 등 사실이 확인될 경우 관련 규정에 따라 후속조치를 취하겠다"고 강조했다. 그러면서 서울구치소 측에 8월 한달 간 윤 전 대통령의 변호인 접견 횟수와 구치소 내 변호인 접견방 개수, 변호인 접견 규정 일체 등의 자료를 요청했다. 박은정 조국혁신당 의원과 서영교 민주당 의원은 이명박·박근혜 전직 대통령의 변호인 접견 관련 자료와 윤 전 대통령의 총 접견 시간 및 인원 등 통계 자료를 요구했다. jeongwon1026@newspim.com 2025-09-01 11:08

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[변상문의 화랑담배] 제1회 산세타령 변상문의 '화랑담배'는 6·25전쟁 이야기이다. 6·25전쟁 때 희생된 모든 분에게 감사드리고, 그 위대한 희생을 기리기 위해 제목을 '화랑담배'로 정했다. [자료= 인공지능 AI 이미지] 판소리 춘향가에는 '산세타령'이라는 눈대목(가장 재미있는 부분 중 하나)이 있다. 방자가 춘향이에게 이몽룡의 사람됨을 각 지방 산세에 비유하며 설명하는 대목이다. 방자가 춘향이에게 "여보게 춘향이! 낭군을 얻으려면 뚜렷한 서울 양반 낭군을 얻지. 아, 어찌 시골 무지랭이를 얻으려는가?" 했다. 이에 춘향이가 "미친 녀석! 낭군도 시골 서울이 다르단 말이냐?"하며, 방자 말이 땅에 떨어지기도 전에 이불 개듯 개어 방자 귀에 쑤셔 넣었다. 방자는 "하믄 다르지야. 인걸은 지령이라. 사람이 하는 것은, 산세 따라 나는 법이여. 내가 우리 도련님 성품을 이를 테니 잘 들어 보소. 경상도 산세는 산이 웅장 허기로 사람이 나면 정직하고. 전라도 산세는 산이 촉(비옥함)하기로 사람이 나면 재주가 있고. 충청도 산세는 산이 순순하기로 사람이 나면 인정이 있고. 경기도 올라, 한양 터 보면 천운봉이 높고 백운대 섰다. 삼각산 세 가지 북주가 되고 인왕산이 주산이요, 종남산이 안산인디 동작이 수구를 막았기로, 사람이 나면 선할 때 선하고 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)이라." 서울 남산 아래, 선할 때 선하지만 악하기로 들면 별악지상(別惡之象)인 땅. 그곳이 지금의 용산기지다. 이몽룡이 장원급제하고 남원골 춘향이를 만나러 간 길도 남대문-용산고-용산기지 23번 게이트-한강나루-남태령-과천 길이다. 용산은 용산구 효창공원 일대와 원효로 서쪽 일대 구릉지대를 말한다. 한강을 따라 서쪽으로 흐르는 구릉이 마치 용이 꿈틀대는 모습이어서 용산이라 불렀다. 대통령실이 들어선 국방부, 합참 지역의 구릉은 둔지산(屯之山)이다. 조선시대 때 직업군인 집단 거주 마을이 있었다. 이곳은 임진왜란 때는 일본군 병참기지로, 병자호란 때는 청나라군 후방지휘소였다. 임오군란 때는 흥선 대원군이 용산기지 캠프 코이너에서 청나라로 납치돼 갔다. 용산고 앞에서 청나라군과 조선군 간 치열한 전투가 벌어졌다. 1894년 7월 청일전쟁이 터졌다. 일본군 소장 오시마가 이끄는 8000여 명의 일본군이 용산기지에 주둔했다. 조선총독부, 조선주차군사령부가 용산기지에 터를 잡았다. 부대 정문은 용산역 맞은편 아모레 퍼시픽 건물과 용산우체국 사이로 난 길을 따라 200m 정도 들어가면 나오는 문이다. 어김없는 별악지상(別惡之象) 땅이었다. 1950년 6월 25일 01:00 용산기지 내 육군본부 상황실에 전화벨이 울렸다. 당직 장교 작전국 대위 조병운이 수화기를 들었다. "충성! 옹진반도 제17연대입니다. 현재 시간 국사봉 북쪽 능선으로 병력 미상의 북한군이 접근하고 있습니다" 03:00 또 전화벨이 울렸다. "충성! 문산 제1사단입니다. 북한군이 구화리에서 도하용 주정(舟艇)을 운반하고 있습니다" 03:30 또 전화벨이 울렸다. "충성! 의정부 제7사단입니다. 적 포탄이 전 진지에 떨어지고 있습니다" 창밖에는 태풍 엘시가 비를 뿌리고 있었다. 육군본부 정보국 당직 장교 중위 김종필은 정보국장 장도영 대령에게 "전 전선에서 북한군이 공격해 오고 있습니다. 전군에 비상을 내려야 합니다. 국장님께서 빨리 상황실로 오셔야겠습니다"라고 보고했다. 용산기지가 또다시 별악지상(別惡之象)의 땅이 되고 있었다. / 변상문 국방국악문화진흥회 이사장 2025-09-01 08:00