입지는 역세권·상업지역 상가건물 3~4층..내부 인테리어에 신경써야 수익 가능
고시원은 지난 2000년대말 공급과잉으로 수익률이 크게 떨어지기도 했다. 하지만 그리 많지 않은 돈을 들여 월세 수입을 적잖게 얻을 수 있다는 점 때문에 여전히 식지 않은 인기를 누리고 있다.
전문가들은 고시원과 같은 초소형 원룸 주거상품은 연 15% 가량 수익률을 얻을 수 있다고 말한다. 입지에 따라서는 20%를 넘는 수익률도 가능하다는 게 이들의 이야기다.
고시원이란 말 그대로 고시생이 거주하는 것처럼 한 명이 거주할 수 있는 주거용 상품이다. '주거상품'으로 불리는 것은 고시원은 주택이 아니기 때문이다. 고시원은 다중이용시설로 분류된다. 따라서 2주택 이상 보유자에게 부담이 되는 중과세와 같은 것은 없다.
고시원 한 실당 크기는 약 6~10㎡ 정도. 키가 큰 사람은 직선으로 눕지 못할 수도 있다. 화장실과 부엌은 공동으로 사용한다.
고시원의 최대 장점은 면적당 월세액이 다른 어떤 임대주택보다 높다는 점이다. 시민단체 '민달팽이 유니온'의 자료에 따르면 지난 2012년 기준 서울지역 고시원의 평당 월세 평균가격은 15만2685원이다. 이는 강남구 도곡동 타워팰리스 2차(11만8566원)보다 높은 금액이다.
고시원을 지을 수 있는 곳 가운데 가장 적절한 장소는 지하철역이나 대로와 붙어 있는 상가 건물이다. 부동산 개발사업자 고영식 대표는 "고시원 수요층은 초역세권을 선호하는 사람이 대부분"이라며 "이들은 지하철역이나 상업지역과 10분 이상 떨어진 곳은 관심을 두지 않는다"고 말했다. 상가 건물 가운데 값이 싼 3층이나 4층이 고시원으로 최적격이란 게 고 대표의 이야기다.
고시원 개발에서 입지 다음으로 고 대표가 강조하는 것은 내부 인테리어다. 상가 건물은 허름해도 내부 인테리어가 깔끔하면 고시원 거주자들의 불만이 나오지 않기 때문이다. 때문에 인테리어 비용은 아까워하지 말아야 한다고 고 대표는 귀띰했다.
경기 부천시 부천역 주변 면적 300㎡인 상가 3층을 경매로 3억원에 산 고 대표의 개발 사례를 보자. 고 대표는 이 상가 건물을 8~10㎡면적의 방 22개인 고시원으로 개조했다. 공사 비용은 약 1억원. 고 대표가 쓴 돈은 모두 4억원이다. 고대표는 20개의 방을 25만~30만원의 월세를 받고 임대했다.
고 대표가 월세로 거둬 들이는 돈은 한달에 600만원으로 연간 7200만원이다. 투자금액 4억원을 감안하면 연 18%의 수익률을 올린 것이다. 세금을 포함하더라도 수익률은 15%를 넘는다. 만약 대출을 받아 고시원을 지었다면 대출이자를 제외하고도 수익률은 30%를 넘는다.
다만 최근 들어 고시원의 건축 규제가 강화된 점은 감안해야 한다. 복도폭을 120㎝로 예전(90㎝)보다 늘려야 하며 스프링쿨러 시설도 설치해야한다. 주택이 아니기 때문에 대출이 쉽지 않은 점에도 신경을 써야한다. 주택담보대출 보다 높은 연 6~7%대의 이자를 물어야 한다.
반면 고시원 사업자는 정부가 저리로 대출하는 창업자금을 빌릴 수 있다. 창업자금은 약 3000만원 정도까지다.
고 대표는 "초소형 원룸 주거상품은 오피스텔이나 다가구 주택 원룸에 비해 월세액이 10만원 가량 싸 1인 거주자 수요가 꾸준하다"며 "권리금을 주고 고시원을 사는 것보다 상가건물을 매입하거나 임대해 개발하는 것이 더 높은 수익률을 얻는 방법"이라고 말했다.
[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)
