[뉴스핌=이동훈 기자] 2000년대 부동산시장과 70~80년대는 모두 부동산 활황세라는 공통점이 있다. 70~80년대가 강남개발로 촉발된 전국적인 '묻지마' 시장활황세가 특징이라면 2000년대 부동산시장은 전반적인 공급 안정과 이에 따른 지역별, 물건별 차별화·전략화가 강한 특징으로 꼽힌다.

그렇다면 약 20년 이상 차이가 나는 두 시점의 결정적인 차별 요소는 무엇일까? 바로 금융의 개입 여부다. 이제 더이상 금융과 연관 짓지 않고서 부동산을 이야기 할 수 없는 시대가 왔다. 단순하게는 대출 금리와 기관의 문제. 그리고 복잡하게는 금리 형성과 향후 시장 전망까지가 모두 금융에 의해서 좌우된다는 게 2000년대 이후 형성된 부동산 시장과 과거 시장과의 결정적인 차이인 셈이다.

이에 따라 부동산 전문가들의 질도 크게 달라지고 있다. 과거 전문가가 부동산 시장이 현장 정보에 능하고 개발 계획에 발빠른 '야전 사령관'식 전문가라면, 이젠 개발계획과 함께 금융시장 변동과 이에 알맞은 부동산 투자를 진두지휘하는 '작전 사령관'식 전문가가 시대의 흐름이다.

KB국민은행 PB부동산팀 박합수 팀장은 바로 국내에서 금융-부동산 전문가 1호로 꼽힌다. 박 팀장이 '리딩뱅크'이자 부동산 전문 은행인 KB국민은행의 부동산 부문 사령탑이 된 것은 막 부동산시장이 활황세를 보이던 2002년이다.

소위 '부동산 짬밥'으로는 웬만한 신문사 기자보다도 못한 연공을 갖고 있는 것으로 보이는 박 팀장이 부동산 고수가 된 까닭은 바로 금융 출신 부동산 전문가 1호라는 점 때문이다.


◆ 금융-부동산 전문가 1호

물론 다른 대형 은행에도 부동산 전문가는 많다. 하지만 이들 전문가들 대부분이 부동산출신으로 은행 업무를 수행하고 있는 것과 달리 박 팀장은 금융인 출신 부동산 전문가라는 점에서 차별성을 두고 있다.

부동산 전문가에게 가장 우선해 요구되는 점은 뭐니뭐니해도 현장 정보다. 이 때문에 현장을 다녀보기 어려운 금융인이 부동산 전문가가 되는 것은 말처럼 쉬운 일이 아니다. 하지만 박 팀장은 신점포 개발사업 외에도 경매·감정평가와 대출 업무를 수행하며, 부동산과 금융을 동시에 배웠기 때문에 부동산 전문가로 탈바꿈하는 것이 가능했다.

"사실 부동산에 관심을 갖게 된 것은 공인중개사 자격제도가 출범한 초기 이 시험을 준비하고 합격하면서 부터입니다. 입행 때부터 부동산관련 금융을 담당해 부동산에 관심이 많았던 제가 공인중개사 시험을 준비하면서 부동산 편향은 더욱 뚜렷해지게 된거죠"

박팀장이 국민은행에 입행한 것은 90년대. 90년대는 부동산 시장의 암흑기라 불릴 만큼 변동이 없던 시절이지만 이 시기 동안 박 팀장은 국민은행의 신 점포 개발을 지휘했다. 바로 개발사업을 경험해본 유일한 금융인이 박 팀장인 셈이다.

학창시절부터 남달리 부동산에 관심이 많았던 이미 오래 전부터 부동산과의 끈끈한 인연을 이어오고 있었다. 그런 박 팀장이 당시만 해도 국민주택기금 관리 은행이자 유일한 부동산 전문 은행이었던 KB국민은행의 부동산 분야를 책임지게 된 것은 2002년 행내 공모를 통해서다.

"사업체나 개인이나 은행 대출을 위해 가장 선호하는 대출은 역시 부동산 담보대출이죠. 대출 담보물건의 신상 파악을 위해 전국에서 안 가본데가 없다고 해도 과언이 아닐겁니다" 지도 한장 만 들고 전국을 돌아다녀 일선 중개업자들 못지 않은 현장감각을 갖추게 된 박 팀장은 부동산팀으로 옮긴 직후 새로운 고민에 빠졌다. 바로 부동산에 대한 전문지식이 부족하다는 게 그의 고민이었다.

박 팀장은 진정한 전문가로 재탄생하기 위해 건국대학교 부동산대학원에서 석사과정을 밟아 부동산에 대한 전문지식 확대에 나섰다. 특이한 점은 대부분의 금융인들이 석사과정에서 밟게 되는 세부전공이 부동산금융인데 반해 박 팀장은 건설개발 전공을 선택했다는 점이다. 대학에서 도시공학 전공자들이 많이 선택하는 건설개발 분야를 택한 박 팀장은 금융인에서 부동산금융인을 새롭게 환골탈태하는 길을 찾은 것이다.

이후 박 팀장은 도시게획및부동산 박사학위까지 취득하면서 자신의 '아킬레스건'이었던 부동산-도시계획 전문지식도 함께 얻게 된다. 특히 국내에서 자격 취득자를 찾기 어렵다는 미국부동산 투자분석사 CCIM 자격도 취득해 진정한 부동산 전문가로 자리를 확고히 다지고 있는 중이다.


◆ '박합수' 브랜드 강화 위해 더 열심히 뛴다

박 팀장이 KB국민은행에서 맡고 있는 롤은 정확히 KB 프라이빗 뱅커(PB)에게 부동산 교육을 담당하는 업무다. 박 팀장은 PB들에게 고객 니즈에 맞는 부동산 전반에 관한 지식을 심어주는 업무를 담당하고 있다. 아울러 각종 부동산 관련 세미나를 맡으며 국민주택기금 관리은행에서 내려온 KB국민은행 부동산팀을 이끌고 있다.

"다소 거만하게 들릴지 모르겠지만 어떤 주제의 토론이라도 가능한 것이 저의 장점이라 생각됩니다. 부동산 시장의 베이스라고 할 수 있는 토지, 주택은 물론이고 개발사업과 심지어 건축설계에 관련해서도 조언할 수 있는 것이 저의 무기인 셈이죠"

박 팀장은 컨설턴트로서의 경력도 화려하다. MBC라디오 '손에 잡히는 경제'에서는 '재테크박사'라는 코너를 운영하고 있고, YTN라디오에서도 매주 수요일 마다 '주간 부동산'을 운영하고 있다. 말그대로 앞만 보고 달려온 지 10년 만에 이제 부동산 시장에서 '박합수'라는 브랜드를 확고히 론칭한 것이다.

"교육과 세미나 강연, 그리고 개별 상담은 모두 질과 폭을 더 깊고 갖춰야 합니다. 10만 부동산 전문가 라는 말 답게 부동산은 일선의 중개업자를 비롯해 어느 분야보다 전문가 조직이 거대한 곳인 만큼 이들보다 더 차별화되고 심화된 상담을 해야하는 만큼 공부도, 부동산 경험도 더욱 갖춰야한다고 생각 됩니다"

박 팀장은 자신이 몸담고 있는 KB국민은행의 조직력에도 많이 덕을 봤다고 말한다. 국민은행은 최근 종합통장이 만들어지면서 국민주택기금 관리은행의 지위에서 내려왔다. 하지만 여전히 국민은행은 다른 어떤 은행도 따라올 수 없는 부동산 싱크탱트를 갖추고 있다. 바로 부동산 연구소와 KB부동산시세 조사팀이 그 것이다.

특히 2000년대 초반부터 시작된 KB부동산시세조사팀은 그 질과 양에서 국내 부동산 시세의 바로미터가 될 정도로 그 신뢰도를 인정받고 있다.

"부동산은 현장과 시세와 유리돼서는 아무 것도 할 수 없습니다. 실거래가가 결과라면 시세는 그 결과물을 만드는 선결조건이기 때문이죠. 시세와 함께 교수급 연구진이 힘을 쏟고 있는 KB부동산연구소는 은행의 경쟁력과 나아가 저의 개인적 경쟁력을 모두 높이는 탄탄한 기지인 셈입니다"


◆ 시장, 봄은 멀었다 차별화 시작

박 팀장이 바라보는 향후 부동산시장은 차별화가 키워드가 될 전망이다. 70~80년대와 같은 전국적인 변동은 어렵다는 게 박 팀장의 예견인 것이다.

"주택보급률이 100%라고 하지만 그것은 시장과 큰 상관이 없는 수치에 불과합니다. 또 미분양 수도 아무런 의미가 없죠. 주택시장이란 건 무엇보다 입지가 90%이상을 차지하는데 주택보급률이나 미분양 가구수는 해당 지역에만 적용되는 수치일 뿐 그것 만으로 전국 부동산 시장을 동일시하는 것은 무리입니다"

박 팀장이 내다보는 2010년대 주택시장의 키워드는 철저한 입지별, 지역별 차별화다. 다르게 말하면 주택보급률과 미분양가구수가 많은 지역은 투자에 적합하지 않은 곳이란 이야기다.

이와 함께 박 팀장은 부동산시장과 주택산업의 약세장이 2010년대를 이어갈 것으로 내다봤다. 이 같은 원인은 무엇보다 전반적인 주택 구매력 약화가 그 이유다. 즉 소득과 대비할 때 집값이 너무 올랐다는 게 박 팀장의 이야기다.

"일반 서민이 부모의 도움 없이 집을 사기에는 집값이 너무나 올랐습니다. 금리는 아직까진 저금리인 것은 맞지만 1억원 이상을 대출 받을 경우 금리 0.5%차이는 대출 가구의 외식을 반토막낼 수도 있을 정도의 파워가 있죠. 과거와 같이 1억원, 또는 2억원의 대출을 지고 내집을 마련하는 방식은 이제 크게 감소될 것입니다"

또한 주택형별의 차별화도 별 수 없을 것으로 내다보고 있다. 건설업계가 주택사업의 마진 극대화를 위해 중대형 주택을 위주로 공급했지만 한패의 최소 5억원이 넘는 중대형 주택을 살 수 있는 수요층은 한정적인 만큼 중대형 주택의 미분양은 너무나도 당연하다는 게 박 팀장의 설명이다.

박 팀장은 결국 시장이 활성화가 되기 위해선 상당기간의 시간이 필요할 것으로 내다보고 있다. 아울러 박 팀장은 불황기 부동산 시장이 더욱 전문가의 조언이 요구되는 시기라고 지적한다.

"불황이라면 해당 분야 전문가가 외면 받는 성향이 강합니다. 하지만 부동산은 다르죠. 굳이 투자가 아니더라도 내집 마련은 필요한 부분이니깐요. 오히려 이런 불황기 내집마련 일수록 더욱 우수한 전문가의 조언과 시장에 대한 해박한 지식이 반드시 필요합니다"

박 팀장은 시대가 원하는 부동산 전문가로서의 입지를 강화하기 위해 더욱 노력할 것이라고 말했다. "전문가라는 이름이 무안하지 않게 하기 위해서라도 시장과 정책, 그리고 시대 사조 변화에 발 빠르게 대응하는 전문가가 되는 게 저의 목표입니다" 올해로 40대 후반으로, 지천명(知天命)을 바라보는 박 팀장의 수줍은 생활 신조다.


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[뉴스핌 Newspim] 이동훈 기자 (donglee@newspim.com)