[뉴스핌=채애리 기자] 한국증권 박소연 애널리스트는 20일 "오는 22일 청와대 비상경제 대책회의에서 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화가 전격 논의될 것이라는 기대감이 만연하나 자생력 없이는 결국 지난 4.23 대책때와 같은 시큰둥한 반응만이 남을 것"이라고 전망했다.
박 애널리스트는 "건설업종의 자생력을 판단하는 가장 중요한 기준은 결국 국내 주택 수급이다"며 "전체 미분양 물량은 11만건에 육박하고 있어 아직도 부담스러운 수준이나 2007년 12월 말 11만2000건에 비해 소폭 낮아진 수치이며 지난해 말에 비해 10.4%가 줄어들었다"고 설명했다.
다음은 보고서 요약.
◆ 정부가 시장을 이길 수 없다는 명제, 건설업
정부가 시장을 이길 수 없다는 명제가 가장 잘 드러나는 업종이 건설이다. 2003년부터 시작된 부동산 호황기에 정부는 각종 규제를 내놓아 과열 억제에 심혈을 기울였으나 주택 가격은 정책을 비웃듯이 올라가기만 하였다.
한편, 금융위기 이후에는 반대였다. 건설 경기는 각종 규제 완화에도 불구하고 살아날 줄을 몰랐고 4대강이나 SOC 발주 등 공공 부문 모멘텀이 있는 회사나 중동 플랜트 수주 등 해외 모멘텀이 좋은 회사만 근근히 명맥을 이었다.
결국 지금 건설업종의 주가를 논하는데 있어서는 시장의 자생력이 중요하다. 오는 22일 청와대 비상경제 대책회의에서 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화가 전격 논의될 것이라는 기대감이 만연하나 자생력이 없이는 결국 지난 4.23 대책때와 같은 시큰둥한 반응만이 남을 것이다.
그러나 기관 투자자 입장에서는 일부 주도주가 쉬어가는 타이밍에 증권에 이어 건설주까지 움직이기 시작해 ▲ 단순 순환매 정도로 대응할 것이냐 ▲ 업황 턴어라운드에 대비해 비중을 충분히 담아갈 것이냐 여러 모로 고민이 되는 상황이다.
재미있게도 건설업은 이처럼 업황과 수급이 미묘하게 어우러지는 접점에 이르고 있어 단기적으로 주목할 필요가 있어 보인다.
◆ 건설주, 미분양 일부 지역 감소 : 자생력의 매카니즘
건설업종의 자생력을 판단하는 가장 중요한 기준은 결국 국내 주택 수급이다. 주택 수요에 비해 공급이 부족할 경우 자연스레 미분양이 해소되고 건설업종 실적은 개선된다. 우리는 이 매커니즘이 여전히 기능하는가고 있는가를 보아야 한다.
이러한 의미에서 최근 부산과 대전 등 주택 공급이 제한적이었던 지역에서 미분양이 빠르게 소진되고 있는 모습은 매우 고무적이다.
국토해양부 발표에 따르면 지난 5월 미분양 물량은 서울과 경기권의 경우 공급폭주로 작년 말에 비해 각각 8.5%, 15.6%씩 늘었지만 부산(-21.0%), 인천(-26.4%), 광주(-18.3%), 대전(-19.1%) 등 지방 광역시 위주로 큰 폭 감소세를 이어갔다. 게다가 [그림2]에서 확인되는 것처럼 부산과 대전의 경우 가격 상승세로까지 이어지는 분위기다.
준공후 미분양 등 악성재고에 해당하는 물량은 거의 소진되지 않고 있으나 강원, 충북, 충남, 전북, 전남 등 경북을 제외한 거의 대부분의 지역에서 미분양 감소세가 관찰되고 있다는 점은 분명 긍정적이다.
일단 전체 미분양 물량은 11만건에 육박하고 있어 아직도 부담스러운 수준이나 이는 07년 12월 말의 11.2만건에 비해서는 소폭 낮아진 수치이며 작년 말에 비해서는 10.4%가 줄어들었다.
◆ 업황과 기관 수급, 그 미묘한 접점 : 투신권의 건설주 과소편입
사실 미분양 감소만으로 건설 업황을 풀어나가기에는 넘어야 할 산들이 많다. 그러나 주식시장에서의 건설주는 조금 다를 수 있다. 대부분의 상장사들이 대형사로서의 시장 지배력을 누릴 수 있는 건설사들이기 때문이기도 하지만 현재 건설주 자체가 조그만 변화에도 민감하게 반응할 수밖에 없는 위치에 와 있기 때문이다.
투신권의 건설주 '과소편입'이 대표적이다. 2008년 말 건설업종의 시가총액 비중은 3.7%였다. 당시 투신권이 건설업종 비중을 시가총액 비중과 동일하게 가져가고 있었다고 가정하면 이후 매매동향으로 추산해 볼 때 현재 투신권의 포트폴리오내 건설업종 비중은 2.0% 정도까지 낮아진 상태다. 투신권은 2008년 12월 이후 건설업종을 1조원 이상 내다 팔았기 때문이다.
이는 전체 시장 대비 투신권의 보유 비중을 15%로 가정했을 경우의 수치이며 투신권 비중을 10%로 가정하면 1.7%까지 낮아진다. 현재 건설업종의 시가총액 비중인 2.5%에 비해 크게 낮은 수준이다.
이는 건설업종에 모종의 모멘텀이 발생했을 경우 과소편입을 해소하기 위한 움직임이 투신권 중심으로 빠르게 일어날 수 있음을 암시하고 있다. 업황과 기관 수급의 미묘한 접점에 이르고 있는 것이다.
박 애널리스트는 "건설업종의 자생력을 판단하는 가장 중요한 기준은 결국 국내 주택 수급이다"며 "전체 미분양 물량은 11만건에 육박하고 있어 아직도 부담스러운 수준이나 2007년 12월 말 11만2000건에 비해 소폭 낮아진 수치이며 지난해 말에 비해 10.4%가 줄어들었다"고 설명했다.
다음은 보고서 요약.
◆ 정부가 시장을 이길 수 없다는 명제, 건설업
정부가 시장을 이길 수 없다는 명제가 가장 잘 드러나는 업종이 건설이다. 2003년부터 시작된 부동산 호황기에 정부는 각종 규제를 내놓아 과열 억제에 심혈을 기울였으나 주택 가격은 정책을 비웃듯이 올라가기만 하였다.
한편, 금융위기 이후에는 반대였다. 건설 경기는 각종 규제 완화에도 불구하고 살아날 줄을 몰랐고 4대강이나 SOC 발주 등 공공 부문 모멘텀이 있는 회사나 중동 플랜트 수주 등 해외 모멘텀이 좋은 회사만 근근히 명맥을 이었다.
결국 지금 건설업종의 주가를 논하는데 있어서는 시장의 자생력이 중요하다. 오는 22일 청와대 비상경제 대책회의에서 DTI(총부채상환비율)와 LTV(주택담보인정비율) 규제 완화가 전격 논의될 것이라는 기대감이 만연하나 자생력이 없이는 결국 지난 4.23 대책때와 같은 시큰둥한 반응만이 남을 것이다.
그러나 기관 투자자 입장에서는 일부 주도주가 쉬어가는 타이밍에 증권에 이어 건설주까지 움직이기 시작해 ▲ 단순 순환매 정도로 대응할 것이냐 ▲ 업황 턴어라운드에 대비해 비중을 충분히 담아갈 것이냐 여러 모로 고민이 되는 상황이다.
재미있게도 건설업은 이처럼 업황과 수급이 미묘하게 어우러지는 접점에 이르고 있어 단기적으로 주목할 필요가 있어 보인다.
◆ 건설주, 미분양 일부 지역 감소 : 자생력의 매카니즘
건설업종의 자생력을 판단하는 가장 중요한 기준은 결국 국내 주택 수급이다. 주택 수요에 비해 공급이 부족할 경우 자연스레 미분양이 해소되고 건설업종 실적은 개선된다. 우리는 이 매커니즘이 여전히 기능하는가고 있는가를 보아야 한다.
이러한 의미에서 최근 부산과 대전 등 주택 공급이 제한적이었던 지역에서 미분양이 빠르게 소진되고 있는 모습은 매우 고무적이다.
국토해양부 발표에 따르면 지난 5월 미분양 물량은 서울과 경기권의 경우 공급폭주로 작년 말에 비해 각각 8.5%, 15.6%씩 늘었지만 부산(-21.0%), 인천(-26.4%), 광주(-18.3%), 대전(-19.1%) 등 지방 광역시 위주로 큰 폭 감소세를 이어갔다. 게다가 [그림2]에서 확인되는 것처럼 부산과 대전의 경우 가격 상승세로까지 이어지는 분위기다.
준공후 미분양 등 악성재고에 해당하는 물량은 거의 소진되지 않고 있으나 강원, 충북, 충남, 전북, 전남 등 경북을 제외한 거의 대부분의 지역에서 미분양 감소세가 관찰되고 있다는 점은 분명 긍정적이다.
일단 전체 미분양 물량은 11만건에 육박하고 있어 아직도 부담스러운 수준이나 이는 07년 12월 말의 11.2만건에 비해서는 소폭 낮아진 수치이며 작년 말에 비해서는 10.4%가 줄어들었다.
◆ 업황과 기관 수급, 그 미묘한 접점 : 투신권의 건설주 과소편입
사실 미분양 감소만으로 건설 업황을 풀어나가기에는 넘어야 할 산들이 많다. 그러나 주식시장에서의 건설주는 조금 다를 수 있다. 대부분의 상장사들이 대형사로서의 시장 지배력을 누릴 수 있는 건설사들이기 때문이기도 하지만 현재 건설주 자체가 조그만 변화에도 민감하게 반응할 수밖에 없는 위치에 와 있기 때문이다.
투신권의 건설주 '과소편입'이 대표적이다. 2008년 말 건설업종의 시가총액 비중은 3.7%였다. 당시 투신권이 건설업종 비중을 시가총액 비중과 동일하게 가져가고 있었다고 가정하면 이후 매매동향으로 추산해 볼 때 현재 투신권의 포트폴리오내 건설업종 비중은 2.0% 정도까지 낮아진 상태다. 투신권은 2008년 12월 이후 건설업종을 1조원 이상 내다 팔았기 때문이다.
이는 전체 시장 대비 투신권의 보유 비중을 15%로 가정했을 경우의 수치이며 투신권 비중을 10%로 가정하면 1.7%까지 낮아진다. 현재 건설업종의 시가총액 비중인 2.5%에 비해 크게 낮은 수준이다.
이는 건설업종에 모종의 모멘텀이 발생했을 경우 과소편입을 해소하기 위한 움직임이 투신권 중심으로 빠르게 일어날 수 있음을 암시하고 있다. 업황과 기관 수급의 미묘한 접점에 이르고 있는 것이다.
