(하)시행 3개월, 시장은?
-건설사 진입장벽 높아 활성화 역부족
-주택공사 CR리츠 추진…건설사 검토 中
시행 3개월째 맞고 있는 미분양 리츠(기업구조조정용 CR리츠)가 변화의 바람을 겪고 있다.
초기 출시된 우투하우징과 플러스타 등에 대한 보완 및 수정 등의 요구가 이어지고 있기 때문이다. 초기 민간자본을 활용해 미분양 주택을 해소하려고 힘차게 출범했지만, 까다로운 조건 등으로 건설사의 참여가 미미한 것이 원인으로 분석된다.
◇민간 리츠 출범, 우투하우징 & 플러스타
현재 유통되고 있는 미분양 관련 리츠는 준공후 아파트를 대상으로 우리투자증권에서 발행한 우투하우징1호와 KB부동산신탁의 플러스타이다. 이들 리츠는 연기금, 금융사, 주택사업장이 리츠를 설립하고 미분양 아파트를 매입해 임대 및 매각 수익금을 배분하는 형식이다.
우투하우징1호는 대림산업과 ㈜삼호가 보유 중이던 미분양 아파트 6개 단지 483가구를 1581억원 운용하고 있다. 대상 미분양 아파트는 경기ㆍ대구ㆍ충남ㆍ경남ㆍ전남 소재 단지며 운용기간은 3년6개월이다. 주공이 보증하고 있어 리스크가 적다는 것이 장점이지만, 분양가 대비 매입가 비율은 68% 수준에 머물러 건설업체의 불만이 제기되고 있다.
주공 관계자는 “미분양 리츠 자체가 건설사 유동성을 지원해 주기 위한 것이지만 주공도 리스크를 과도하게 떠안을 수는 없기 때문에 적정선을 제시한 것”이라고 답변했다.
건설업계 관계자는 “CR리츠 매입금액은 분양가대비 평균 70%에 육박해 유동성에 도움이 되지만 건설사가 후순위출자 30%와 리츠 운영비용 20%를 추가로 출자해야 하는 부담 때문에 참여를 꺼리고 있다”고 지적했다.
이에 대해 금융권의 한 전문가는 “초기 리츠 상품을 기획할 때만 하더라도 많은 건설업체의 참여가 예상됐지만, 보증사인 주공의 매입금액 비율 등이 모호해 업체들의 문의만 있을 뿐”이라며 “이는 건설사의 단기 유동성 확보는 가능하지만 중장기적으로 보면 건설사의 수익률에 마이너스 영향을 미치기 때문에 업체가 회피하고 있다”고 분석했다.
플러스타 경우 공공기관의 보증이 없는 순수 민간이라는 것이 특징이다. 향후 1년 내에 자본금 증자 및 차입을 통해 1조6000억원까지 규모를 확대해 미분양 아파트 5000가구를 매입할 계획이었으나, 더디게 진행되고 있다. 감정가의 70%가 현금으로 시행사에게 지급되고 이는 다시 금융기관과 시공사에 대한 부채상환 등으로 사용하게 된다. 나머지 30%는 리츠의 지분으로 지급되며, 리츠 운용비용은 3개월마다 시공사가 부담하도록 돼 있다.
중견업체 관계자는 “플러스타의 수익구조가 우투하우징과 크게 다를 바 없지만, 보증이 없기 때문에 리스크가 크다”며 “자금사정이 급격히 좋지 않는 일부 업체가 단기간에 유동성을 해소하기 위해 이용을 검토하고 있다”고 설명했다.
◇유동성 해소 미미... 건설사 '검토중'
이런 문제점이 제기되면서 지난 5월 대한주택공사가 주간사로 선정한 우리투자증권과 삼성증권은 각각 금융권이나 건설사가 자금의 일부를 출자금으로 전환하고 나머지 금액을 공모자금으로 조성하는 방식으로 리츠가 변모했다.
현재 공모시 접수한 대상 물건들은 주공으로부터 단지별 할인율을 통보받은 상황이며, 해당 건설사들과 주공으로부터 통보받은 할인율로 참여여부를 개별 협의중에 있다.
주공 관계자는 “앞서 출시된 리츠와 달리 준공전 미분양 아파트에 투자하는 상품으로 대한주택보증이 준공을 보장해주고 투자 만기일에도 미분양이 소진되지 않는 경우 주공이 시세보다 싼 가격으로 매입키로 해 투자자는 안정적인 수익을 낼 수 있다”며 “주공이 해당 준공아파트 매입을 확약하기 때문에 연간 6∼7%가량의 확정 수익이 보장할 수 있다”고 말했다.
주택산업연구원 정성훈 박사는 이와관련, “금융권이 상환금 일부를 출자로 전환하는 경우 길게는 2∼3년간 돈이 묶일 수 있고, 건설사가 출자할 경우에도 재무구조가 더 악화될 수 있어 보완책이 마련돼야 한다”고 주장했다. 그는 "건설사의 입장에서 여러 사업지중 수익이 예상되는 사업지는 자체 보유하려고 하고 금융권에 제시하는 사업지는 대부분 한계사업지일 가능성이 크기 때문에 민간자금과 공공기관이 매입하려는 미분양 물량과 건설사들이 매각하려는 미분양 물량은 대부분 일치하지 않는다는 것도 한계점"이라고 덧붙였다.
이번 리츠공모와 관련해 SK건설 관계자는 “현재 나와 있는 리츠 상품에 대해 자체적으로 비교하고, 미분양 리츠가 자산유동화 방향에 얼마만큼 영향을 끼칠 지 분석중에 있다”며 “유동성 위기를 극복할 만큼의 상품은 나오지 않았지만 계속 추이를 살펴보고 있다”고 말했다.
전문가들도 브랜드 파워가 있는 대형업체의 경우 2~3년 뒤 수급불안으로 미분양 물량이 자연스럽게 해결될 수 있다고 판단하는 만큼 굳이 조건에 맞지않는 리츠 상품에 가입할지는 미지수라고 보고있다.
미분양 해소를 목적으로 하는 리츠는 활용 가능성이나 기대효과는 높으나 현재 각 당사자들의 첨예한 이해관계가 엇갈려 활성화에는 여러 가지 어려움을 겪고 있는 것이다. 따라서 리츠 활성화는 각 이해당사자가 충분한 합의점을 찾을 수 있는 구조적 해결이 관건이라는 게 업계 전문가들의 지적이다.
-건설사 진입장벽 높아 활성화 역부족
-주택공사 CR리츠 추진…건설사 검토 中
시행 3개월째 맞고 있는 미분양 리츠(기업구조조정용 CR리츠)가 변화의 바람을 겪고 있다.
초기 출시된 우투하우징과 플러스타 등에 대한 보완 및 수정 등의 요구가 이어지고 있기 때문이다. 초기 민간자본을 활용해 미분양 주택을 해소하려고 힘차게 출범했지만, 까다로운 조건 등으로 건설사의 참여가 미미한 것이 원인으로 분석된다.
◇민간 리츠 출범, 우투하우징 & 플러스타
현재 유통되고 있는 미분양 관련 리츠는 준공후 아파트를 대상으로 우리투자증권에서 발행한 우투하우징1호와 KB부동산신탁의 플러스타이다. 이들 리츠는 연기금, 금융사, 주택사업장이 리츠를 설립하고 미분양 아파트를 매입해 임대 및 매각 수익금을 배분하는 형식이다.
우투하우징1호는 대림산업과 ㈜삼호가 보유 중이던 미분양 아파트 6개 단지 483가구를 1581억원 운용하고 있다. 대상 미분양 아파트는 경기ㆍ대구ㆍ충남ㆍ경남ㆍ전남 소재 단지며 운용기간은 3년6개월이다. 주공이 보증하고 있어 리스크가 적다는 것이 장점이지만, 분양가 대비 매입가 비율은 68% 수준에 머물러 건설업체의 불만이 제기되고 있다.
주공 관계자는 “미분양 리츠 자체가 건설사 유동성을 지원해 주기 위한 것이지만 주공도 리스크를 과도하게 떠안을 수는 없기 때문에 적정선을 제시한 것”이라고 답변했다.
건설업계 관계자는 “CR리츠 매입금액은 분양가대비 평균 70%에 육박해 유동성에 도움이 되지만 건설사가 후순위출자 30%와 리츠 운영비용 20%를 추가로 출자해야 하는 부담 때문에 참여를 꺼리고 있다”고 지적했다.
이에 대해 금융권의 한 전문가는 “초기 리츠 상품을 기획할 때만 하더라도 많은 건설업체의 참여가 예상됐지만, 보증사인 주공의 매입금액 비율 등이 모호해 업체들의 문의만 있을 뿐”이라며 “이는 건설사의 단기 유동성 확보는 가능하지만 중장기적으로 보면 건설사의 수익률에 마이너스 영향을 미치기 때문에 업체가 회피하고 있다”고 분석했다.
플러스타 경우 공공기관의 보증이 없는 순수 민간이라는 것이 특징이다. 향후 1년 내에 자본금 증자 및 차입을 통해 1조6000억원까지 규모를 확대해 미분양 아파트 5000가구를 매입할 계획이었으나, 더디게 진행되고 있다. 감정가의 70%가 현금으로 시행사에게 지급되고 이는 다시 금융기관과 시공사에 대한 부채상환 등으로 사용하게 된다. 나머지 30%는 리츠의 지분으로 지급되며, 리츠 운용비용은 3개월마다 시공사가 부담하도록 돼 있다.
중견업체 관계자는 “플러스타의 수익구조가 우투하우징과 크게 다를 바 없지만, 보증이 없기 때문에 리스크가 크다”며 “자금사정이 급격히 좋지 않는 일부 업체가 단기간에 유동성을 해소하기 위해 이용을 검토하고 있다”고 설명했다.
◇유동성 해소 미미... 건설사 '검토중'
이런 문제점이 제기되면서 지난 5월 대한주택공사가 주간사로 선정한 우리투자증권과 삼성증권은 각각 금융권이나 건설사가 자금의 일부를 출자금으로 전환하고 나머지 금액을 공모자금으로 조성하는 방식으로 리츠가 변모했다.
현재 공모시 접수한 대상 물건들은 주공으로부터 단지별 할인율을 통보받은 상황이며, 해당 건설사들과 주공으로부터 통보받은 할인율로 참여여부를 개별 협의중에 있다.
주공 관계자는 “앞서 출시된 리츠와 달리 준공전 미분양 아파트에 투자하는 상품으로 대한주택보증이 준공을 보장해주고 투자 만기일에도 미분양이 소진되지 않는 경우 주공이 시세보다 싼 가격으로 매입키로 해 투자자는 안정적인 수익을 낼 수 있다”며 “주공이 해당 준공아파트 매입을 확약하기 때문에 연간 6∼7%가량의 확정 수익이 보장할 수 있다”고 말했다.
주택산업연구원 정성훈 박사는 이와관련, “금융권이 상환금 일부를 출자로 전환하는 경우 길게는 2∼3년간 돈이 묶일 수 있고, 건설사가 출자할 경우에도 재무구조가 더 악화될 수 있어 보완책이 마련돼야 한다”고 주장했다. 그는 "건설사의 입장에서 여러 사업지중 수익이 예상되는 사업지는 자체 보유하려고 하고 금융권에 제시하는 사업지는 대부분 한계사업지일 가능성이 크기 때문에 민간자금과 공공기관이 매입하려는 미분양 물량과 건설사들이 매각하려는 미분양 물량은 대부분 일치하지 않는다는 것도 한계점"이라고 덧붙였다.
이번 리츠공모와 관련해 SK건설 관계자는 “현재 나와 있는 리츠 상품에 대해 자체적으로 비교하고, 미분양 리츠가 자산유동화 방향에 얼마만큼 영향을 끼칠 지 분석중에 있다”며 “유동성 위기를 극복할 만큼의 상품은 나오지 않았지만 계속 추이를 살펴보고 있다”고 말했다.
전문가들도 브랜드 파워가 있는 대형업체의 경우 2~3년 뒤 수급불안으로 미분양 물량이 자연스럽게 해결될 수 있다고 판단하는 만큼 굳이 조건에 맞지않는 리츠 상품에 가입할지는 미지수라고 보고있다.
미분양 해소를 목적으로 하는 리츠는 활용 가능성이나 기대효과는 높으나 현재 각 당사자들의 첨예한 이해관계가 엇갈려 활성화에는 여러 가지 어려움을 겪고 있는 것이다. 따라서 리츠 활성화는 각 이해당사자가 충분한 합의점을 찾을 수 있는 구조적 해결이 관건이라는 게 업계 전문가들의 지적이다.
