미분양 아파트에 대한 논란은 하루 이틀 제기된 문제가 아니다. 전문가들은 미분양 아파트가 쌓일수록 주택건설업체의 유동성 문제가 일으키고 공급기반 위축을 가져와 2~3년 후 주택가격 불안 요인이 될 수 있음을 지적하고 있다.
물론 정부는 10차례가 넘는 정책을 발표했으나 여건 완화에는 별다른 도움이 되지 않았다는 게 중론이다. 이런 상황에서 지난 3월 출시해 3개월의 시간이 흐른 미분양 리츠가 주목받고 있다. 민간자본을 활용하면서 점차 시장에 적응하는 모습을 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 미분양 리츠의 출시 배경과 추진 경과를 중간 점검하고자 한다.
(상)리츠, 미분양 '묘약'될까
[뉴스핌=진희정 기자]미분양 주택. 부동산업계는 물론 온 국민이 수년간 안고 있는 난제중의 난제다. 정부에서도 더 이상의 처방이 없을 정도로 ‘약발’이 먹히지 않고 있다. 지난해 6월 지방 미분양 해소대책을 시작으로 10차례가 넘는 정책이 발표됐음에도 뚜렷한 효과는 없는 상황이다. 정부가 앞장서서 미분양 주택을 해소하려는 이유는 바로 미분양 주택 증가로 건설업체들이 유동성 위기에 빠질 수 있고, 경제 여건이 더욱 악화됨은 물론 신규 주택 건설투자가 축소될 수 있기 때문이다.
물론 정부의 해법은 이미 손쓸 수 없을 정도로 심각해진 미분양 문제에 있어서 '역부족'이라는 게 대체적인 평가다.
주택산업연구원의 김덕례 박사는 정부의 지원책에 대해 “미분양 주택이 예상만큼 줄어들지 않고 오히려 거래가 감소하면서 실효성에 대한 논란이 끊이지 않고 있다”며 “특히 공공 미분양 주택 매입에 대한 도덕적 해이 논란이 있다”고 분석했다.
한국주택협회 김동수 정책실장은 “미분양 아파트는 수도권 보다는 지방 쪽이 더 심각한 상황이며, 지금까지 나온 정책은 일괄적으로 적용되는 것이기 때문에 ‘악성’ 미분양을 해결하기에는 역부족이다”며 “미분양 적체로 1기 신도시 또는 외환위기 때의 사태처럼 공급이 급감할 경우, 향후 수급불균형의 문제가 발생할 수 있다”고 지적했다.
10여 차례나 넘는 정책이 시장에 영향을 미치지 못하고 있는 것에 대해 전문가들은 정책의 실효성에 대한 의심을 품고 있다. 실례로 대한주택보증과 대한주택공사에서 운영하고 있는 공공매입 프로그램에 시공능력 10위이내의 대형업체가 신청하지 않았음을 지적한 것이다.
이에 대해 업계 관계자는 “대형업체의 경우 아파트 가격하락을 우려하는 분양계약자들의 집단민원과 신청회사의 자금악화 소문 확산에 따른 브랜드 가치 저하 등을 이유로 기피하고 있다”고 말했다.
시장 일각의 정부정책 '외면'속에 등장한 게 바로 '미분양 리츠'다.
지난 3월에 출시된 미분양 리츠는 기존 공공매입 프로그램과는 다른 전략을 갖추고 있다. 특히 민간의 기능을 강조하고 있어 시장 참여자들의 반응도 호의적이다. 출시되기 전인 지난 1월 우리투자신탁의 우투하우징의 경우 사전설명회를 통해 모집된 금액이 2조5000억원에 이를 정도로 건설업계의 관심이 집중됐다.
제일 먼저 출시된 우투하우징의 CR리츠인 ‘(주)우투하우징 1호 리츠’는 대림산업과 ㈜삼호가 보유 중이던 미분양 아파트 6개 단지 483가구가 대상이며 규모는 1581억원이다. 운용 대상 미분양 아파트는 경기ㆍ대구ㆍ충남ㆍ경남ㆍ전남 소재 단지며 운용기간은 3년6개월이다. 이 리츠의 가장 큰 장점은 주택공사의 보증을 받고 있어 위험부담이 적다는 것이다.
우리투자증권 PF팀 문경록 대리는 “CR리츠펀드1호는 비록 미분양 아파트지만, 원분양가로 100% 매입해 추후 싼 가격으로 처분하더라도 일정 부분 투자 수익을 보전하기 때문에 건설사들의 유동성 확보가 가능하다”고 설명했다.
이후 순수 민간 주도의 CR리츠인 ‘(주)플러스타 제1호’가 출시됐다. 국민은행 주도로 설립된 리츠는 준공 후 미분양 아파트를 우선 매입했다. 우투하우징 1호와 달리 별도의 펀드를 만들지 않고, 건설사가 출자한 후 대출기관에서 차입한 대출금으로 미분양 아파트를 매입, 운용한 후 매각하는 방식으로 운영된다.
KB투자 신탁 리츠사업부 김대희 과장은 “공공기관의 매입보장 없이도 금융기관과 건설사 간의 합의에 의해 대출액 등 투자금액이 일정 수준 보장될 수 있도록 구조를 설계해 자율적으로 미분양 해소에 나섰다는데 의미가 크다”고 설명했다.
업계는 미분양 리츠 출시와 관련해 양극화 반응을 보이고 있다.
대우건설 관계자는 “상품 기획단계에서는 일부나마 미분양 해소에 도움이 되지 않을까 싶었지만, 시간이 지나면서 수시로 바뀌는 조건 때문에 고개를 꺄웃거리게 된다”며 “그러나 3개월이 지난 현재, 시장에 걸맞는 형태로 조금씩 변화하는 모습을 보이고 있어 참여할 수 있도록 준비하고 있다”고 말했다.
반면 중소주택업체 관계자는 “리츠 진입에 있어서 시공순위 및 브랜드 인지도 등이 여전히 중요한 조건이기 때문에 대형 업체보다 미분양 물량이 많은 중소업체에게 있어서는 ‘그림의 떡’일 수밖에 없다”고 불만을 토로했다.
부동산 전문가들은 ‘백약이 무효’한 미분양 아파트 적체 상황에서 민간자본을 활용한 리츠가 일정 부분이나마 시장에 영향을 끼칠 것으로 보고 있다.
물론 정부는 10차례가 넘는 정책을 발표했으나 여건 완화에는 별다른 도움이 되지 않았다는 게 중론이다. 이런 상황에서 지난 3월 출시해 3개월의 시간이 흐른 미분양 리츠가 주목받고 있다. 민간자본을 활용하면서 점차 시장에 적응하는 모습을 보이고 있기 때문이다. 이에 따라 미분양 리츠의 출시 배경과 추진 경과를 중간 점검하고자 한다.
(상)리츠, 미분양 '묘약'될까
[뉴스핌=진희정 기자]미분양 주택. 부동산업계는 물론 온 국민이 수년간 안고 있는 난제중의 난제다. 정부에서도 더 이상의 처방이 없을 정도로 ‘약발’이 먹히지 않고 있다. 지난해 6월 지방 미분양 해소대책을 시작으로 10차례가 넘는 정책이 발표됐음에도 뚜렷한 효과는 없는 상황이다. 정부가 앞장서서 미분양 주택을 해소하려는 이유는 바로 미분양 주택 증가로 건설업체들이 유동성 위기에 빠질 수 있고, 경제 여건이 더욱 악화됨은 물론 신규 주택 건설투자가 축소될 수 있기 때문이다.
물론 정부의 해법은 이미 손쓸 수 없을 정도로 심각해진 미분양 문제에 있어서 '역부족'이라는 게 대체적인 평가다.
주택산업연구원의 김덕례 박사는 정부의 지원책에 대해 “미분양 주택이 예상만큼 줄어들지 않고 오히려 거래가 감소하면서 실효성에 대한 논란이 끊이지 않고 있다”며 “특히 공공 미분양 주택 매입에 대한 도덕적 해이 논란이 있다”고 분석했다.
한국주택협회 김동수 정책실장은 “미분양 아파트는 수도권 보다는 지방 쪽이 더 심각한 상황이며, 지금까지 나온 정책은 일괄적으로 적용되는 것이기 때문에 ‘악성’ 미분양을 해결하기에는 역부족이다”며 “미분양 적체로 1기 신도시 또는 외환위기 때의 사태처럼 공급이 급감할 경우, 향후 수급불균형의 문제가 발생할 수 있다”고 지적했다.
10여 차례나 넘는 정책이 시장에 영향을 미치지 못하고 있는 것에 대해 전문가들은 정책의 실효성에 대한 의심을 품고 있다. 실례로 대한주택보증과 대한주택공사에서 운영하고 있는 공공매입 프로그램에 시공능력 10위이내의 대형업체가 신청하지 않았음을 지적한 것이다.
이에 대해 업계 관계자는 “대형업체의 경우 아파트 가격하락을 우려하는 분양계약자들의 집단민원과 신청회사의 자금악화 소문 확산에 따른 브랜드 가치 저하 등을 이유로 기피하고 있다”고 말했다.
시장 일각의 정부정책 '외면'속에 등장한 게 바로 '미분양 리츠'다.
지난 3월에 출시된 미분양 리츠는 기존 공공매입 프로그램과는 다른 전략을 갖추고 있다. 특히 민간의 기능을 강조하고 있어 시장 참여자들의 반응도 호의적이다. 출시되기 전인 지난 1월 우리투자신탁의 우투하우징의 경우 사전설명회를 통해 모집된 금액이 2조5000억원에 이를 정도로 건설업계의 관심이 집중됐다.
제일 먼저 출시된 우투하우징의 CR리츠인 ‘(주)우투하우징 1호 리츠’는 대림산업과 ㈜삼호가 보유 중이던 미분양 아파트 6개 단지 483가구가 대상이며 규모는 1581억원이다. 운용 대상 미분양 아파트는 경기ㆍ대구ㆍ충남ㆍ경남ㆍ전남 소재 단지며 운용기간은 3년6개월이다. 이 리츠의 가장 큰 장점은 주택공사의 보증을 받고 있어 위험부담이 적다는 것이다.
우리투자증권 PF팀 문경록 대리는 “CR리츠펀드1호는 비록 미분양 아파트지만, 원분양가로 100% 매입해 추후 싼 가격으로 처분하더라도 일정 부분 투자 수익을 보전하기 때문에 건설사들의 유동성 확보가 가능하다”고 설명했다.
이후 순수 민간 주도의 CR리츠인 ‘(주)플러스타 제1호’가 출시됐다. 국민은행 주도로 설립된 리츠는 준공 후 미분양 아파트를 우선 매입했다. 우투하우징 1호와 달리 별도의 펀드를 만들지 않고, 건설사가 출자한 후 대출기관에서 차입한 대출금으로 미분양 아파트를 매입, 운용한 후 매각하는 방식으로 운영된다.
KB투자 신탁 리츠사업부 김대희 과장은 “공공기관의 매입보장 없이도 금융기관과 건설사 간의 합의에 의해 대출액 등 투자금액이 일정 수준 보장될 수 있도록 구조를 설계해 자율적으로 미분양 해소에 나섰다는데 의미가 크다”고 설명했다.
업계는 미분양 리츠 출시와 관련해 양극화 반응을 보이고 있다.
대우건설 관계자는 “상품 기획단계에서는 일부나마 미분양 해소에 도움이 되지 않을까 싶었지만, 시간이 지나면서 수시로 바뀌는 조건 때문에 고개를 꺄웃거리게 된다”며 “그러나 3개월이 지난 현재, 시장에 걸맞는 형태로 조금씩 변화하는 모습을 보이고 있어 참여할 수 있도록 준비하고 있다”고 말했다.
반면 중소주택업체 관계자는 “리츠 진입에 있어서 시공순위 및 브랜드 인지도 등이 여전히 중요한 조건이기 때문에 대형 업체보다 미분양 물량이 많은 중소업체에게 있어서는 ‘그림의 떡’일 수밖에 없다”고 불만을 토로했다.
부동산 전문가들은 ‘백약이 무효’한 미분양 아파트 적체 상황에서 민간자본을 활용한 리츠가 일정 부분이나마 시장에 영향을 끼칠 것으로 보고 있다.
