[뉴스핌=김사헌 기자] 미국 상업용 부동산 시장에 불길한 조짐이 발생하고 있음을 시사하는 지수가 최근 갑자기 주목을 끌고 있다.
CMBX라고 불리는 이 지수는 사무실, 호텔, 복합몰 등 상업용 부동산을 담보로 한 채권가치를 추적, 이 채권들의 채무불이행(default, 디폴트) 위험을 나타낸다.
비록 주택용 부동산시장과 달리 상업용 부동산의 실제 연체율은 아직 낮은 수준이지만, CMBX가 급등하면서 관련 시장이 위기에 시달릴 가능성을 시사하고 있는 상태.
런던 소재 마킷그룹(Markit Group)이 운용하고 있는 이 CMBX는 최근 서브프라임 모기지 위기 사태로 인해 잘 알려진 ABX와 같은 특징을 지닌다.
지난 22일(현지시간) 미국 월스트리트저널(WSJ)은 CMBX가 급등한 가운데, 비판적인 전문가들은 주택시장과 상업용부동산 시장이 어려움에 처한 것은 사실이지만 이 지수가 사태를 과장하는 것으로 보인다는 주장을 내놓았다고 전했다.
주식시장 공매도 세력(Short Sellers)이 부동산시장의 악화를 예상하고 이 지수로 몰려들면서 필요 이상으로 올랐을 것이란 얘기다.
신용평가사 피치(Fitch Ratings)에 따르면, 상업용 모기지채권의 지난 1월 실제 연체율은 0.27%로 사상 최저수준을 기록했다. 총 4만 건의 대출 중에서 연체한 경우는 293건 정도였다.
이 시장에 대해 가장 부정적으로 보는 전망의 경우에도 상업용 부동산시장의 연체율은 내년까지 역사적 평균치인 2% 정도까지 증가하는데 그칠 것으로 전망하고 있다.
그러나 전문가들에 따르면 현재 CMBX는 상업용 부동산 시장의 연체율이 이보다 4배는 더 높아질 것으로 보는 셈이라고 한다.
이에 대해 리사 펜더개스트(Lisa Pendergast) RBS그리니치캐피털의 전무이사는 "현재 지수는 말이 되질 않는 수준"이라며 고개를 저었다고 WSJ는 소개했다.
올들어 3배 이상 폭등한 CMBX는 2006년 3월부터 거래되기 시작했으며, 트리플에이(AAA)부터 더블비(BB)에까지 이르는 다양한 등급의 차별적인 상업용부동산 채권시장의 디폴트 위험을 나타낸다.
이 지수는 부동산시장에 대한 약세 베팅, 혹은 하락에 대한 헤지 수단으로 가장 인기있는 대안으로 부각됐다. 투자자들은 신용디폴트스왑(CDS) 파생상품을 통해 시장의 위험에 베팅, 디폴트가 증가하면 돈을 벌게 된다.
CMBX로 보자면 AAA등급의 상업용부동산담보채권 1000만 달러에 대한 연간 보증 비용은 연초 6만 5000달러에서 이번 달 중순까지 최고 21만 4000달러까지 폭증한 뒤, 지난 주말에는 18만 달러 수준으로 다소 후퇴했다.
그런데 이 파생시장의 거래가 급격히 증가한 반면, 상업용부동산 담보 증권의 실제 거래는 메마르고 있어 실제 증권 가치를 평가하기가 더욱 어려워지고 있다.
이 때문에 일부 은행들은 담보 부동산에서 여전히 수익이 나고 있는데도 불구하고 이 CMBX를 이용해 보유증권의 가치에 대한 대규모 상각을 단행하기도 했다.
지난 1월 22일 미국 최대 상업용 부동산 대출기관들 중 하나인 와코비아(Wachovia)은행의 돈 트러슬로우(Don Truslow) 수석리스크담당 이사는 4/4분기 6억 달러 대손상각의 배경 중 중요한 부분이 바로 CMBX 때문이었다고 고백한 바 있다.
자신들이 실행한 상업용 부동산대출에서 어떤 실질적인 문제가 발생하지 않았음에도 불구하고 그런 결정을 내린 것이다.
WSJ지는 이처럼 CMBX의 문제로 인해 이미 대출여건이 악화된 상황에서 상업용 부동산 관련 대출자들이 신용을 얻기가 더욱 어려워질 수 있다고 우려했다.
CMBX라고 불리는 이 지수는 사무실, 호텔, 복합몰 등 상업용 부동산을 담보로 한 채권가치를 추적, 이 채권들의 채무불이행(default, 디폴트) 위험을 나타낸다.
비록 주택용 부동산시장과 달리 상업용 부동산의 실제 연체율은 아직 낮은 수준이지만, CMBX가 급등하면서 관련 시장이 위기에 시달릴 가능성을 시사하고 있는 상태.
런던 소재 마킷그룹(Markit Group)이 운용하고 있는 이 CMBX는 최근 서브프라임 모기지 위기 사태로 인해 잘 알려진 ABX와 같은 특징을 지닌다.
지난 22일(현지시간) 미국 월스트리트저널(WSJ)은 CMBX가 급등한 가운데, 비판적인 전문가들은 주택시장과 상업용부동산 시장이 어려움에 처한 것은 사실이지만 이 지수가 사태를 과장하는 것으로 보인다는 주장을 내놓았다고 전했다.
주식시장 공매도 세력(Short Sellers)이 부동산시장의 악화를 예상하고 이 지수로 몰려들면서 필요 이상으로 올랐을 것이란 얘기다.
신용평가사 피치(Fitch Ratings)에 따르면, 상업용 모기지채권의 지난 1월 실제 연체율은 0.27%로 사상 최저수준을 기록했다. 총 4만 건의 대출 중에서 연체한 경우는 293건 정도였다.
이 시장에 대해 가장 부정적으로 보는 전망의 경우에도 상업용 부동산시장의 연체율은 내년까지 역사적 평균치인 2% 정도까지 증가하는데 그칠 것으로 전망하고 있다.
그러나 전문가들에 따르면 현재 CMBX는 상업용 부동산 시장의 연체율이 이보다 4배는 더 높아질 것으로 보는 셈이라고 한다.
이에 대해 리사 펜더개스트(Lisa Pendergast) RBS그리니치캐피털의 전무이사는 "현재 지수는 말이 되질 않는 수준"이라며 고개를 저었다고 WSJ는 소개했다.
올들어 3배 이상 폭등한 CMBX는 2006년 3월부터 거래되기 시작했으며, 트리플에이(AAA)부터 더블비(BB)에까지 이르는 다양한 등급의 차별적인 상업용부동산 채권시장의 디폴트 위험을 나타낸다.
이 지수는 부동산시장에 대한 약세 베팅, 혹은 하락에 대한 헤지 수단으로 가장 인기있는 대안으로 부각됐다. 투자자들은 신용디폴트스왑(CDS) 파생상품을 통해 시장의 위험에 베팅, 디폴트가 증가하면 돈을 벌게 된다.
CMBX로 보자면 AAA등급의 상업용부동산담보채권 1000만 달러에 대한 연간 보증 비용은 연초 6만 5000달러에서 이번 달 중순까지 최고 21만 4000달러까지 폭증한 뒤, 지난 주말에는 18만 달러 수준으로 다소 후퇴했다.
그런데 이 파생시장의 거래가 급격히 증가한 반면, 상업용부동산 담보 증권의 실제 거래는 메마르고 있어 실제 증권 가치를 평가하기가 더욱 어려워지고 있다.
이 때문에 일부 은행들은 담보 부동산에서 여전히 수익이 나고 있는데도 불구하고 이 CMBX를 이용해 보유증권의 가치에 대한 대규모 상각을 단행하기도 했다.
지난 1월 22일 미국 최대 상업용 부동산 대출기관들 중 하나인 와코비아(Wachovia)은행의 돈 트러슬로우(Don Truslow) 수석리스크담당 이사는 4/4분기 6억 달러 대손상각의 배경 중 중요한 부분이 바로 CMBX 때문이었다고 고백한 바 있다.
자신들이 실행한 상업용 부동산대출에서 어떤 실질적인 문제가 발생하지 않았음에도 불구하고 그런 결정을 내린 것이다.
WSJ지는 이처럼 CMBX의 문제로 인해 이미 대출여건이 악화된 상황에서 상업용 부동산 관련 대출자들이 신용을 얻기가 더욱 어려워질 수 있다고 우려했다.
