(1) 장기임대주택 비축물량 확대계획
* `07년～`17년까지 총 260만호의 장기임대주택 추가공급
8.31 1주년 대책시(06.8월) 발표한 ‘12년까지 임대주택 비축규모(’12년 185만호) 외에 155만호를 추가 공급
① 비축용 장기임대주택을 ‘07～17년간 연간 5만호씩 추가 공급(총 50만호)
* `07년 5천호, `08～`16년 5만호, `17년 4.5만호
- 기존 국민임대주택은 분양면적이 11～24평인 데 반해, 비축용 장기임대주택은 평균 30평 수준으로 공급
② `13～‘17년간 국민임대주택을 연간 10만호씩 지속 공급하고(총 50만호), 동 기간 동안 10년 임대, 전세임대 등도 30만호 추가공급
③ 국민주택기금의 지원을 받는 기존 5년 민간임대사업을 10년 임대사업으로 전환 유도 (‘17년까지 약 25만호 공급효과)
비축용 임대주택을 순차적으로 매각하더라도 적정 임대주택 재고량을 유지할 수 있도록 `18년~`27년간에도 양질의 국민임대주택을 연간 5만호씩 공급
※ 주거수요 및 실태조사(`07.3 완료예정), 통계청 인구전망 결과 등을 토대로, 임대주택의 지역별․유형별․규모별 소요 및 공급계획을 구체화해 나갈 계획
◈ 국가와 공기업의 부채 증가 없이 사업을 추진하기 위해 토공․주공 공동으로 ｢임대주택펀드｣를 설립
◈ 건설재원은 국민연금·보험사 등 장기투자자(재무투자자)의 여유재원을 차입하여 활용하고, 운용손실을 재정에서 보전
※ 펀드설립, 재정지원근거 마련 등을 위해 주택법 개정 필요
가. 펀드의 조성 및 사업구조
펀드관리위원회*를 설치하여 택지확보, 연차별 건설계획을 수립하고 펀드자금 유치를 위한 제도정비 등을 지원
* 펀드관리위원회의 구성 : 재경부, 건교부, 기획예산처, 민간전문가 등
국민연금, 우체국, 농협, 생보사 등 풍부한 장기투자성 자금을 운용하는 기관으로부터 융자를 받아 건설재원으로 활용
ㅇ 연기금 등으로 부터의 자금조달 규모가 충분치 않을 경우 투신권에 임대주택 투자상품 판매를 추진
`07～`17년까지 건설된 비축용 임대주택(총 50만호)을 10년 임대 후 순차적으로 매각하는 구조로 추진
ㅇ 매각시기와 규모는 매각 당시의 시장상황을 감안하여 결정
재정출자(토공·주공 출자 포함)를 통해 임대주택펀드에 대한 초기 운용손실을 보전
ㅇ 재무적 투자자에 대하여 ｢국고채유통수익률 + α｣의 수익률을 보장
펀드는 조성된 자금을 공공 사업시행자(토공·주공·지자체 등)에 출자하여 주택을 건설
ㅇ 사업토지는 토공 등이 조성한 공공택지를 각 사업시행자가 조성원가 수준에서 매입하여 활용
나. 펀드 조성규모 및 재정소요
건설원가, 시장 임대료·임대보증금 등 임대관행을 종합적으로 감안하여 펀드 조성규모와 재정지원액을 추정*
* (주요가정) 호당 건설원가 1.8억원, 임대보증금 2,500만원, 월 임대료 52.1만원, 매각가격 2.5억원(`07. 불변가격 기준 시가), 요구수익률 연 6%
※ 조성규모 및 재정소요는 임대보증금, 임대료, 매각가격 등에 따라 가변적
(펀드 조성액) 건설기간인 `07～`19년 중 연평균 7조원 수준의 펀드(민간재원) 조성 필요
ㅇ `19년 이후 주택매각을 통해 원금상환 개시 (`28년 중 상환 완료)
(재정지원 소요) `08～`19년 중 매년 5천억원 수준의 재정지원 필요
* 07년에는 재정에서 200억원을 우선 출자하고 토공․주공 등 공공부문에서도 추가적으로 출자
(순잉여 전망) `07～`19년 중에는 펀드의 손실이 발생하나 `19년 이후부터는 주택매각 차익이 발생하여 사업 종료시에는 모든 비용을 부담하고도 소규모의 이익실현이 가능
다. 비축용 임대주택 추가건설을 위한 택지확보 방안
◈ 비축용임대 건설로 분양주택의 축출효과가 발생되지 않도록 旣개발택지 여유분을 우선 활용하고, 부족분은 추가확보
□ 비축용임대 매년 5만호 추가건설에 연평균 200만평 소요
□ `07～`10년까지는 旣 확보 공공택지 여유분*을 우선 활용하고,
ㅇ ‘07년중 상반기중 민간택지 공동사업을 제도화하여 추가확보 추진
* 매년 수도권 주택수요 충당을 위해 공공택지 900만평이 필요하나,
`07～`08년의 경우 1,200만평～1,300만평의 택지를 개발할 계획
ㅇ `11년이후 수요충당을 위해 `08년부터 매년 전국 1,500→1,650만평(수도권 900→975만평)으로 공공택지 확대 지정 추진
□ 국무조정실 산하에 “택지 확보 태스크포스”를 설치(국방․환경․농림부 등 택지개발사업 협의 애로부처 참여)하여 차질없는 택지확보를 도모
ㅇ 임대주택 뿐만 아니라 분양주택 공급확대를 위한 택지확보도 동시에 추진
(3) 국민임대주택 건설에 대한 재정지원 현실화
국민임대 재정지원 기준단가를 현실에 맞게 단계적으로 상향조정
ㅇ 재정지원 기준단가를 409만원/평(`07년 기준) → 456만원/평으로 단계적 상향조정
주공의 부채누증 문제를 완화하기 위해 국민임대사업 등에도 BTL 등 민간재원 활용 방안을 강구
ㅇ 금년중 시범사업 추진기반을 마련(연구용역 등)하고 08년 이후 본격 시행
주공 등의 초기 자금소요 급증에 따른 부담을 경감하기 위해 회사채발행액 일부를 국민주택기금에서 지원하는 방안 검토
주공이 토공에서 인수하는 임대주택용지 매수비용 납부방법을 개선
※ 당기순이익, 부채비율 등 통상적인 경영지표가 큰 비중을 차지하는 경영평가지표를 임대주택건설호수 등 주공의 특수성을 감안한 성과지표중심으로 개선
(4) 민간임대주택 활성화 방안
가. 현황 및 문제점
82년 이후 민간의 임대주택건설에 주택기금을 지원하였으나, 대부분 분양을 전제로 한 5년임대로서 임대시장 안정에 기여하는 효과가 제한적
ㅇ 03.9월 이후 시행된 10년이상 임대사업은 기간 장기화에 따른 사업 리스크 확대 등으로 부진한 상황
* 민간임대주택 건설현황 (천호): (00) 63→ (01) 59→ (02) 27→ (03) 10→ (04) 4→ (05) 3
나. 대응방안
□ 국민임대를 초과하는 전용 18평 이상의 장기 공공임대주택에 민간참여 활성화 방안 강구
【기조치사항】
ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 상향 허용하는 인센티브 부여 (05.9)
ㅇ 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산대상에서 제외 (05.12)
* 매입임대 : 5호이상/10년이상 임대, 건설임대: 2호이상/5년이상 임대
ㅇ 임대주택 SPC에 대한 취․등록세 50% 감면(`06.12)
【추가조치사항】
ㅇ 국민주택기금 지원 및 공공택지 여유분 공급 활성화
ㅇ 세제, 기금지원 등을 통해 민간 미분양 주택을 장기공공임대로 전환 촉진
ㅇ 기존의 5년임대 주택을 10년이상 장기임대주택으로 전환할 수 있도록 기금 거치기간 연장(10→15년) 등 대책 강구
(2) 비축용 장기임대주택 건설재원 조달 방안
* `07년～`17년까지 총 260만호의 장기임대주택 추가공급
8.31 1주년 대책시(06.8월) 발표한 ‘12년까지 임대주택 비축규모(’12년 185만호) 외에 155만호를 추가 공급
① 비축용 장기임대주택을 ‘07～17년간 연간 5만호씩 추가 공급(총 50만호)
* `07년 5천호, `08～`16년 5만호, `17년 4.5만호
- 기존 국민임대주택은 분양면적이 11～24평인 데 반해, 비축용 장기임대주택은 평균 30평 수준으로 공급
② `13～‘17년간 국민임대주택을 연간 10만호씩 지속 공급하고(총 50만호), 동 기간 동안 10년 임대, 전세임대 등도 30만호 추가공급
③ 국민주택기금의 지원을 받는 기존 5년 민간임대사업을 10년 임대사업으로 전환 유도 (‘17년까지 약 25만호 공급효과)
비축용 임대주택을 순차적으로 매각하더라도 적정 임대주택 재고량을 유지할 수 있도록 `18년~`27년간에도 양질의 국민임대주택을 연간 5만호씩 공급
※ 주거수요 및 실태조사(`07.3 완료예정), 통계청 인구전망 결과 등을 토대로, 임대주택의 지역별․유형별․규모별 소요 및 공급계획을 구체화해 나갈 계획
◈ 국가와 공기업의 부채 증가 없이 사업을 추진하기 위해 토공․주공 공동으로 ｢임대주택펀드｣를 설립
◈ 건설재원은 국민연금·보험사 등 장기투자자(재무투자자)의 여유재원을 차입하여 활용하고, 운용손실을 재정에서 보전
※ 펀드설립, 재정지원근거 마련 등을 위해 주택법 개정 필요
가. 펀드의 조성 및 사업구조
펀드관리위원회*를 설치하여 택지확보, 연차별 건설계획을 수립하고 펀드자금 유치를 위한 제도정비 등을 지원
* 펀드관리위원회의 구성 : 재경부, 건교부, 기획예산처, 민간전문가 등
국민연금, 우체국, 농협, 생보사 등 풍부한 장기투자성 자금을 운용하는 기관으로부터 융자를 받아 건설재원으로 활용
ㅇ 연기금 등으로 부터의 자금조달 규모가 충분치 않을 경우 투신권에 임대주택 투자상품 판매를 추진
`07～`17년까지 건설된 비축용 임대주택(총 50만호)을 10년 임대 후 순차적으로 매각하는 구조로 추진
ㅇ 매각시기와 규모는 매각 당시의 시장상황을 감안하여 결정
재정출자(토공·주공 출자 포함)를 통해 임대주택펀드에 대한 초기 운용손실을 보전
ㅇ 재무적 투자자에 대하여 ｢국고채유통수익률 + α｣의 수익률을 보장
펀드는 조성된 자금을 공공 사업시행자(토공·주공·지자체 등)에 출자하여 주택을 건설
ㅇ 사업토지는 토공 등이 조성한 공공택지를 각 사업시행자가 조성원가 수준에서 매입하여 활용
나. 펀드 조성규모 및 재정소요
건설원가, 시장 임대료·임대보증금 등 임대관행을 종합적으로 감안하여 펀드 조성규모와 재정지원액을 추정*
* (주요가정) 호당 건설원가 1.8억원, 임대보증금 2,500만원, 월 임대료 52.1만원, 매각가격 2.5억원(`07. 불변가격 기준 시가), 요구수익률 연 6%
※ 조성규모 및 재정소요는 임대보증금, 임대료, 매각가격 등에 따라 가변적
(펀드 조성액) 건설기간인 `07～`19년 중 연평균 7조원 수준의 펀드(민간재원) 조성 필요
ㅇ `19년 이후 주택매각을 통해 원금상환 개시 (`28년 중 상환 완료)
(재정지원 소요) `08～`19년 중 매년 5천억원 수준의 재정지원 필요
* 07년에는 재정에서 200억원을 우선 출자하고 토공․주공 등 공공부문에서도 추가적으로 출자
(순잉여 전망) `07～`19년 중에는 펀드의 손실이 발생하나 `19년 이후부터는 주택매각 차익이 발생하여 사업 종료시에는 모든 비용을 부담하고도 소규모의 이익실현이 가능
다. 비축용 임대주택 추가건설을 위한 택지확보 방안
◈ 비축용임대 건설로 분양주택의 축출효과가 발생되지 않도록 旣개발택지 여유분을 우선 활용하고, 부족분은 추가확보
□ 비축용임대 매년 5만호 추가건설에 연평균 200만평 소요
□ `07～`10년까지는 旣 확보 공공택지 여유분*을 우선 활용하고,
ㅇ ‘07년중 상반기중 민간택지 공동사업을 제도화하여 추가확보 추진
* 매년 수도권 주택수요 충당을 위해 공공택지 900만평이 필요하나,
`07～`08년의 경우 1,200만평～1,300만평의 택지를 개발할 계획
ㅇ `11년이후 수요충당을 위해 `08년부터 매년 전국 1,500→1,650만평(수도권 900→975만평)으로 공공택지 확대 지정 추진
□ 국무조정실 산하에 “택지 확보 태스크포스”를 설치(국방․환경․농림부 등 택지개발사업 협의 애로부처 참여)하여 차질없는 택지확보를 도모
ㅇ 임대주택 뿐만 아니라 분양주택 공급확대를 위한 택지확보도 동시에 추진
(3) 국민임대주택 건설에 대한 재정지원 현실화
국민임대 재정지원 기준단가를 현실에 맞게 단계적으로 상향조정
ㅇ 재정지원 기준단가를 409만원/평(`07년 기준) → 456만원/평으로 단계적 상향조정
주공의 부채누증 문제를 완화하기 위해 국민임대사업 등에도 BTL 등 민간재원 활용 방안을 강구
ㅇ 금년중 시범사업 추진기반을 마련(연구용역 등)하고 08년 이후 본격 시행
주공 등의 초기 자금소요 급증에 따른 부담을 경감하기 위해 회사채발행액 일부를 국민주택기금에서 지원하는 방안 검토
주공이 토공에서 인수하는 임대주택용지 매수비용 납부방법을 개선
※ 당기순이익, 부채비율 등 통상적인 경영지표가 큰 비중을 차지하는 경영평가지표를 임대주택건설호수 등 주공의 특수성을 감안한 성과지표중심으로 개선
(4) 민간임대주택 활성화 방안
가. 현황 및 문제점
82년 이후 민간의 임대주택건설에 주택기금을 지원하였으나, 대부분 분양을 전제로 한 5년임대로서 임대시장 안정에 기여하는 효과가 제한적
ㅇ 03.9월 이후 시행된 10년이상 임대사업은 기간 장기화에 따른 사업 리스크 확대 등으로 부진한 상황
* 민간임대주택 건설현황 (천호): (00) 63→ (01) 59→ (02) 27→ (03) 10→ (04) 4→ (05) 3
나. 대응방안
□ 국민임대를 초과하는 전용 18평 이상의 장기 공공임대주택에 민간참여 활성화 방안 강구
【기조치사항】
ㅇ 장기임대주택 건설시 당해 용도지역 용적률의 20%까지 상향 허용하는 인센티브 부여 (05.9)
ㅇ 일정요건을 충족하는 임대주택에 대해서는 종합부동산세 합산대상에서 제외 (05.12)
* 매입임대 : 5호이상/10년이상 임대, 건설임대: 2호이상/5년이상 임대
ㅇ 임대주택 SPC에 대한 취․등록세 50% 감면(`06.12)
【추가조치사항】
ㅇ 국민주택기금 지원 및 공공택지 여유분 공급 활성화
ㅇ 세제, 기금지원 등을 통해 민간 미분양 주택을 장기공공임대로 전환 촉진
ㅇ 기존의 5년임대 주택을 10년이상 장기임대주택으로 전환할 수 있도록 기금 거치기간 연장(10→15년) 등 대책 강구
(2) 비축용 장기임대주택 건설재원 조달 방안
