[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 소규모 노후 저층 주거지 정비사업인 모아주택·모아타운의 활성화를 위해 서울시가 잇따라 대책을 내놓고 있지만, 정부의 조합원 지분 양도 제한 규제가 사업 확대의 걸림돌로 작용할 것이란 지적이 나온다.

서울시의 활성화 방안은 사업 초기부터 조합설립인가까지 이어지는 절차를 간소화해 전체 사업 기간의 절반가량을 차지하는 초기 단계를 단축하는 데 초점이 맞춰져 있다. 그러나 모아주택·모아타운은 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되는 만큼, 사업 초기 절차를 단축하는 것만으로는 정부 규제에 따른 제약을 해소하기 어렵다는 진단이 나온다.

◆ 조합원 지위 양도제한 '된서리' 맞은 모아주택·모아타운…서울시 조합설립 3년 안 이주 목표  

16일 부동산업계에 따르면 서울시가 최근 모아주택·모아타운 활성화 방안을 잇달아 내놓고 있지만, 정부의 조합원 지위 양도 제한 규제로 인한 제약을 해소하기는 어려울 것이란 진단이 나온다.

서울시는 민선 9기 시정의 핵심 과제 중 하나로 노후 저층 주거지 정비를 꼽고 있다. '다시, 강북전성시대'를 모토로 내걸고 모아주택·모아타운 사업 활성화에 나선 것도 이 때문이다.

모아주택·모아타운은 사업 규모가 작아 재개발·재건축 추진이 어려운 노후 저층 주거지를 대상으로 하는 소규모 정비사업이다. 모아주택은 가로로 구분된 획지의 경우 2만㎡ 미만, 역세권과 준공업지역은 5000㎡ 미만을 대상으로 한다. 통상 1만㎡ 안팎의 부지에 약 200가구를 조성하는 규모다. 특정 사업 유형을 가리키는 명칭이라기보다 서울시가 지원하는 소규모 정비사업을 통칭하며, 주로 가로주택정비사업 방식으로 추진된다.

서울시는 특히 여러 모아주택을 연계해 최대 10만㎡ 규모의 부지를 하나의 단지처럼 조성하는 모아타운 사업에 주력하고 있다. 모아타운이 대규모로 개발되면 재개발·재건축 단지에 버금가는 1500가구 이상의 주거단지도 조성할 수 있다. 이를 통해 공원과 도로 등 기반시설을 체계적으로 확충하고, 선호도 높은 아파트 브랜드를 유치하기도 수월해진다. 사업성 보정계수를 적용해 용적률을 높이고, 일부 지역에서는 층수 제한을 완화해 사업성을 끌어올린 것도 특징이다.

서울시는 이처럼 대단지 조성이 어려운 소규모 정비사업의 사업성을 높여 노후 저층 주거지 개발을 활성화한다는 구상이다. 그러나 지난해 10·15 대책에 따라 서울 전역이 투기과열지구로 지정되면서 사업 추진에 제약이 커졌다. ′빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법′에 따른 소규모 주택 정비사업은 재개발과 달리 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 제한되기 때문이다. 분담금을 감당하기 어려운 집주인이 지분을 매각해 사업에서 빠져나오기 어려워지면서, 오히려 사업 참여를 꺼릴 수 있다는 우려가 나온다.

서울시는 정부에 조합원 지위 양도 제한을 한시적으로 완화해 달라고 요구하고 있지만, 현재로서는 규제 완화를 기대하기 어려운 상황이다.

이에 서울시는 민선 9기 출범 이후 모아주택·모아타운 활성화 방안을 잇달아 내놓고 있다. 지난 7월에는 모아주택의 역세권·간선도로변 용도지역을 준주거지역으로 상향하고 용적률을 최대 500%까지 적용할 수 있도록 하는 한편, 제2종 일반주거지역 중 7층 이하 지역의 층수 규제를 사실상 폐지하는 방안을 내놨다. 최근에는 '모아타운 통합기획'을 도입해 초기 사업 기간을 1년 6개월가량 단축하겠다는 계획도 발표했다.

◆ 전문가들 '조합원지위 양도 제한 넘을 수 있는 활성화 방안 없을 것"

다만 이같은 활성화 방안은 조합설립인가 이전까지만 효력을 보일 것으로 예측된다. 모아타운 통합기획의 경우 줄어드는 1.5년은 조합설립인가 때까지 기간이다. 이후 조합원 지위 양도가 금지되는 조합설립 인가 이후부터 입주 때까지의 사업 기간을 단축하는 등의 지원이 아니다. 

이같은 문제를 해결하기 위해 서울시는 모아주택·모아타운 사업의 사업비를 사업장당 최대 20억원까지 융자하는 지원 방안을 내놨다. 이 지원대책은 지분 매도 제한이 적용되는 조합설립 인가 이후 단지에 적용된다. 시는 3년 동안 자금을 융자하며 사업시행인가 이후 환수한다는 방침이다. 만약 사업시행 인가가 이뤄지지 않으면 다시 1년을 추가로 연장해 준다. 즉 서울시는 조합설립인가 이후 3년 안에 사업시행 인가를 받는 것을 목표로 하고 있는 것으로 풀이된다. 

이같은 서울시의 노력에도 모아주택·모아타운 사업의 조합원 지위 양도 제한 규제를 상쇄하기 어려울 것이란 진단이 많다. 조합설립 후 3년 안에 사업시행을 받더라도 이주·철거까지는 1년 이상이 소요되며 공시기간도 최소 2년이 필요하다. 여기에 양도세 중과를 피하기 위해 2년 이상 실거주를 해야하는 것까지 감안하면 8~10년 동안 재산이 묶이는 상황이 벌어진다. 

아울러 노후 저층 주거지에는 최소 3억원 이상으로 예상되는 분담금을 감당하기 어려운 주민들이 적지 않다. 분담금 부담이 큰 상황에서 기존 주택을 매각해 다른 지역으로 이주하는 선택마저 조합원 지위 양도 제한에 가로막힌다면, 주민 입장에서는 모아주택·모아타운 사업에 참여할 유인이 줄어들 수밖에 없다. 주택시장 침체기에는 사업성이 상대적으로 낮은 모아주택·모아타운이 재개발·재건축보다 더 큰 타격을 받아 사업 추진이 위축될 수 있다는 우려도 나온다.

한 시장 전문가는 "서울시의 노력은 충분히 인정받을 만하지만 조합원 지위 양도 제한을 넘을 수 있는 활성화 방안은 딱히 보이지 않는다"며 "반지하 주택 멸실도 필요한 만큼 정부와 협의해 모아주택·모아타운 사업의 인센티브를 보다 확대해야 할 것"이라고 말했다. 

donglee@newspim.com