[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 이성훈 한국토지주택공사(LH) 사장의 주택담보대출 추가 규제 발언을 계기로 대출 규제를 더 강화할 경우 집값을 잡을 수 있을지를 둘러싼 논쟁이 커지고 있다. 대출 규제 강화가 주택가격 상승 기대를 낮추는 효과가 있을 수 있지만, 매수 수요가 상대적으로 저렴한 지역으로 이동하거나 자금 여력이 부족한 무주택자의 내 집 마련 기회만 위축시킬 수 있다는 우려도 나온다.

◆ "공급까지 시간 걸려"…추가 규제론에도 집값 상승 지속

7일 부동산 업계에 따르면 이 사장이 지난달 30일 기자간담회에서 밝힌 주담대 규제 강화 의견을 놓고 논쟁이 계속되고 있다. 주택 공급까지 시간이 걸리는 만큼 매수 수요를 억제하자는 취지지만, 공급 지연의 부담을 무주택자에게 떠넘기는 것 아니냐는 반발도 나온다.

이 사장은 당시 "주택공급에는 시차가 생길 수밖에 없어 대출 규제가 필요한 시점이 아닌가 생각한다"며 "대출을 최대한 받아 경쟁적으로 집을 사는 상황이 우려된다"고 말했다. 

현재 수도권 및 규제지역의 주택 구입 목적 주담대 한도는 시가 15억원 이하 6억원, 15억원 초과~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원이다. 생애최초 구매자에게 적용되는 주택담보대출비율(LTV) 70%가 적용된다. 실제 대출 가능액은 소득과 기존 부채 등을 반영한 총부채원리금상환비율(DSR)에 따라 더 줄어들 수 있다.

쟁점은 대출 문턱을 추가로 높이면 집값을 잡을 수 있느냐다. 규제가 누적되면서 거래가 위축됐지만 서울 아파트값은 9월 넷째 주까지 86주 연속 상승했다. 한 주 만에 0.09%다.

올해 9월 넷째 주까지 서울 동남권 아파트값은 누적 2.81% 오른 반면 동북권은 10.65% 상승했다. 고가주택 대출이 제한되면서 상대적으로 대출을 활용하기 쉬운 중저가 주택으로 매수세가 이동했다는 해석이 나온다. 거래 감소가 시장 전반의 가격 하락으로 곧바로 이어지지는 않는 셈이다.

◆ 주담대 더 조이면? '집값 기대' 낮추는 신호

대출을 조이면 집값 상승세를 누르는 효과는 기대할 수 있다. 실제 대출이 줄어서인지, 앞으로 집값이 덜 오를 것이라는 기대가 퍼져서인지는 따져볼 문제다. 한국금융연구원은 2007년 8월과 2011년 3월의 LTV·DTI 규제 강화, 2008년 11월부터 2014년 7월 사이 네 차례의 규제 완화를 대상으로 시행 전 6개월과 시행 후 최대 24개월의 변화를 비교했다.

대출 금리와 산업생산 등 다른 요인을 고려한 결과, 규제 강화 후 3개월 이후부터 아파트값 상승률은 규제 이전보다 낮아졌다. 반대로 규제를 완화했을 때는 상승률이 높아지는 흐름이 나타났다. 그러나 주담대 규모는 규제 강화·완화 전후로 통계적으로 뚜렷한 차이를 보이지 않았다. 규제가 집값에 영향을 주더라도 실제 대출을 줄이거나 늘리는 효과만으로는 설명하기 어렵다는 의미다. 

김영도 한국금융연구원 선임연구위원은 "주담대 규제 강화를 위해 일부 차주의 추가 대출을 제한해도 다른 매수자의 신규 대출은 이어질 수 있다"며 "집값이 오르면 담보가치가 커져 대출 가능액이 늘어나고, 규제 효과 일부가 상쇄될 가능성도 있다"고 말했다.

대출이 뚜렷하게 줄지 않았는데도 집값 상승률이 낮아진 이유로는 매수심리의 변화가 제시됐다. 대출 규제가 강화되면 당장 돈을 빌릴 수 있는 사람도 정부의 집값 억제 의지를 읽고 매수를 서두르지 않을 수 있다는 것이다.

김 선임연구위원은 "대출 한도가 줄어 집을 사지 못하는 경우뿐 아니라, 가격 상승 기대가 약해져 매수를 미루는 경우도 생길 수 있다"며 "규제 강화는 수요자의 주택시장에 대한 기대감을 변화시켜 전반적인 수요에 영향을 미친다"고 분석했다.

◆ 목돈 부족한 실수요자 부담…전월세·외곽으로 이동

매수세를 억제하는 과정에서 누구의 주택 구입이 먼저 막히느냐도 문제로 꼽힌다. 대출 한도가 줄면 부족한 금액을 자기자금으로 채워야 한다. 현금 여력이 충분한 매수자보다 모아둔 목돈이 적은 신혼부부나 대출 의존도가 높은 무주택자의 부담이 커질 수 있다.

지역별 자금조달 구조에서도 차이가 드러난다. 국토부 자금조달계획 자료에 따르면 올해 1~8월 주택 매입자금 가운데 금융기관 대출이 차지한 비중은 노원구 38.2%, 강남구 9.3%다. 대출에 의존하는 비중이 다른 만큼 동일한 규제라도 지역별 매수 여력에 미치는 영향은 달라질 수 있다.

매수가 어려워져도 거주할 집을 찾는 수요 자체는 여전할 것으로 보인다. 임차시장에 남거나, 대출과 자기자금으로 살 수 있는 더 저렴한 지역을 찾게 된다. 전월세 매물이 부족하고 임차 비용이 오르는 상황에서는 대출 규제가 매수 포기보다 지역 이동으로 이어질 가능성도 거론된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "주담대 규제를 강화하면 부동산 시장에 유동성 공급이 제한된다는 점에서 시장에 긍정적인 효과를 가져올 수 있다"면서도 "전월세 매물 부족 등 임차시장 가격 불안이 지속돼 임차인들의 매수 움직임이 꾸준하다"고 말했다.

이어 "대출 규제로 구매력이 낮아진 대기 매수자가 가격 접근성이 양호한 다른 지역으로 이동할 수 있다"며 "수요 이동에 따라 가격 강세를 보이는 지역이 확산되기도 할 것"이라고 부연했다.

송승현 도시와경제 대표는 "주담대 규제를 강화하면 단기적으로 매수자금과 대출을 활용한 수요를 줄여 거래량과 가격 상승 압력을 낮출 수 있지만 공급 부족까지 해결하기는 어렵다"며 "현금 여력이 풍부한 매수자에게 유리한 시장이 형성되는 반면 무주택 실수요자의 내 집 마련은 어려워져 전월세 수요를 자극할 수 있다"고 지적했다.

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