[서울=뉴스핌] 정영희 기자 = 지난해 발표된 '10·15 부동산 대책' 시행 이후 서울 아파트 거래시장이 빠르게 재편되고 있다. 대출 한도가 가장 높은 15억원 이하 아파트로 수요가 집중되며 거래 비중이 연중 최고치를 기록한 반면, 초고가 주택 거래는 뚜렷한 위축세를 보였다. 대출 규제가 가격대별 거래 구조를 바꾸고 있다는 분석이 나온다.

22일 신한 프리미어 패스파인더가 국토교통부 실거래가 공개시스템을 분석한 결과 10·15 대책 시행 두 달이 지난 지난달 서울 15억원 이하 아파트의 거래 비중은 82.3%로 연중 최고치를 기록했다. 대책 시행 직전인 10월(73.4%) 대비 8.9%p(포인트) 상승한 수치다. 

대출 한도가 4억원으로 제한된 15억 초과~25억원 구간의 거래 비중은 지난해 10월 19.5%에서 12월 13.2%로 6.3%p 감소했다. 대출 한도가 2억원뿐인 25억원 초과 초고가 아파트는 같은 기간 7.0%에서 4.5%로 급락하며 거래 위축이 두드러졌다. 대출 한도에 따른 가격대별 풍선효과가 명확히 나타난 셈이다.

1년 전과 비교하면 변화는 더욱 뚜렷하다. 2024년 12월과 비교한 지난달 전체 거래 건수는 3394건에서 4580건으로 34.9% 증가했지만 구성은 크게 달라졌다. 15억원 이하 비중은 77.2%에서 82.3%로 5.1%p 상승한 반면 25억원 초과 비중은 8.6%에서 4.5%로 4.1%p 감소했다. 초고가 아파트 거래 건수도 293건에서 207건으로 29.4% 줄어들며 대출 규제의 직접적인 영향을 보여줬다.

2025년 10월은 대책 시행일이 포함되며 전후 거래가 혼재된 시점이다. 이후 11월에는 기존 계약 잔금 처리 등의 영향으로 25억원 초과 비중이 일시적으로 10.5%까지 높아졌으나, 12월에는 이러한 효과가 소멸되며 대출 규제 영향이 본격화됐다.

자치구별로는 평균 매매가격이 10억원 이하인 외곽 지역에서 15억원 이하 거래가 집중됐다. 지난달 기준 노원구는 500건 전량이 15억원 이하 거래였다. 성북구 297건(98.7%), 강서구 285건(96.0%), 구로구 268건(98.2%), 은평구 204건(100.0%) 등도 비중이 압도적으로 높았다. 이들 지역은 평균 매매가가 6~9억원대로, 대출 한도 6억원을 충분히 활용할 수 있어 실수요자 중심의 거래가 활발한 것으로 분석된다.

송파구와 양천구 등 고가 아파트 밀집 지역은 15억원 이하 비중이 각각 48.1%, 54.9%로 상대적으로 낮았다. 고가 주택 비중이 높은 지역일수록 대출 규제의 영향을 직접적으로 받은 셈이다.

전문가들은 10·15 대책이 서울 아파트 시장의 구조적 변화를 가속화하고 있다고 본다. 대출 접근성이 높은 15억원 이하 중저가 시장으로 실수요가 집중되는 반면, 25억원 초과 초고가 시장은 현금 매수자 중심으로 재편되며 거래량이 줄어드는 양상이다. 외곽 지역과 도심 핵심지 간 거래 구조 차이도 더욱 뚜렷해지는 모습이다.

대출 규제가 유지될 경우 2026년에도 서울 아파트 시장은 거래량과 가격이 분리되는 이중 구조가 고착화될 가능성이 크다. 양지영 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "거래는 대출 한도 6억원을 활용할 수 있는 15억원 이하 중저가 주택으로 집중되고, 신규 공급 부족과 매물 잠김 현상 속에서 실수요자의 매수 심리는 쉽게 꺾이지 않을 것으로 보인다"며 "중저가 시장을 중심으로 가격 상승 압력도 이어질 것"이라고 내다봤다.

노원·성북·강서·은평구 등 평균 매매가격이 10억원 이하인 서울 외곽 지역은 대출 접근성이 상대적으로 높아 실수요 중심의 거래가 지속될 수 있다. 실제로 이들 지역에서는 대출 규제 환경에서도 거래가 비교적 원활하게 이뤄지고 있지만, 고가 주택 비중이 높은 지역일수록 거래 위축이 불가피한 구조다.

대출 의존도가 낮은 현금 자산가 중심의 고가 주택 시장은 다른 흐름을 보일 것으로 예상된다. 양 위원은 "강남3구(강남·서초·송파구)와 용산, 성동구 성수동 등 서울 핵심 입지는 거래량 감소에도 재건축·재개발 기대와 희소성 프리미엄이 맞물리며 신고가 경신 흐름이 나타날 수 있다"며 "결국 10·15 대책은 거래는 중저가로, 가격은 핵심지로 갈리는 시장 분절을 한층 가속화할 것"이라고 지적했다.

Q. 10·15 대책 시행 후 서울 아파트 거래 시장에 어떤 변화가 나타났나요?
A. 지난해 12월 서울 아파트 거래 중 15억원 이하 비중이 82.3%로 연중 최고치를 기록했습니다. 이는 대책 시행 직전 10월(73.4%)보다 8.9%p 상승한 수치로, 대출 규제에 따른 가격대별 풍선효과가 뚜렷하게 나타났습니다.

Q. 15억원 초과 고가 아파트 거래는 어떻게 변했나요?
A. 15억~25억원 구간 거래 비중은 지난해 10월 19.5%에서 12월 13.2%로 6.3%p 감소했습니다. 25억원 초과 초고가 아파트는 같은 기간 7.0%에서 4.5%로 급락하며 거래가 크게 위축되었습니다.

Q. 자치구별로 거래 양상은 어떻게 다르게 나타났나요?
A. 평균 매매가가 10억원 이하인 노원구(500건), 은평구(204건)는 전량 15억원 이하 거래였고, 성북구(98.7%), 구로구(98.2%), 강서구(96.0%)도 높은 비중을 보였습니다. 반면 송파구(48.1%), 양천구(54.9%) 등 고가 지역은 상대적으로 낮았습니다.

Q. 전문가들은 2026년 서울 아파트 시장을 어떻게 전망하나요?
A. 대출 규제가 유지되면 거래량과 가격이 분리되는 이중 구조가 고착화될 가능성이 큽니다. 15억원 이하 중저가 시장으로 거래가 집중되며 가격 상승 압력이 이어질 것으로 예상됩니다.

Q. 강남3구 등 핵심 입지의 고가 주택 시장은 어떤 흐름을 보일 것으로 예상되나요?
A. 거래량 감소에도 재건축·재개발 기대와 희소성 프리미엄으로 신고가 경신이 나타날 수 있습니다. 10·15 대책이 거래는 중저가로, 가격은 핵심지로 갈리는 시장 분절을 가속화할 것으로 보입니다.

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