[서울=뉴스핌] 이동훈 선임기자 = 정부의 가계부채 관리강화방안에 따라 재건축 사업 이주비 대출이 6억원 이하로 감액되면서 강남 등 상급지역의 재건축 대신 재개발이 활기를 띨 것이란 관측이 나온다.

강남권을 중심으로 하는 재건축 사업은 이주비 대출 한도 제한에 막혀 사실상 사업 추진이 어려워진 반면 재개발의 경우 이주비 대출 제한에 따른 영향이 미미할 것으로 예상돼서다. 이에 따라 서울시의 지원도 압구정을 비롯한 강남 재건축 대신 신속통합기획을 토대로 하는 재개발사업에 초점이 맞춰질 전망이다. 특히 '한강벨트'지역에서 한강변 일대 재개발 추진 단지가 탄력을 받을 공산이 크다.

10일 정비업계에 따르면 향후 재정비사업은 강남권 재건축사업이 아닌 재개발사업이 중심이 될 것이란 진단이 나오고 있다. 

이는 금융당국의 가계부채 관리강화방안의 재건축·재개발 이주비 6억원 제한 때문이다. 금융위원회는 대책이 시행된 6월 28일을 기준으로 관리처분계획을 신청하지 않은 단지에 대해서는 이주비 대출을 6억원까지 제한한다는 해석을 내렸다. 

재건축, 재개발, 리모델링을 포함하는 재정비사업에서 이주비는 통상 해당 주택의 전세 보증금 수준으로 결정되는 경우가 많다. 한도를 정한 다음 해당주택 감정가격의 LTV(담보인정비율) 50% 이내에서 빌려주는 방식인데 거주하는 소유주는 해당 주택의 전세보증금 수준을 이주비로 받아 인근 아파트 등으로 이주하고 거주하지 않는 소유주는 해당 주택에 거주하고 있는 세입자에게 전세금을 돌려주는데 활용된다. 

금융당국의 재정비사업 이주비 대출 6억원 한도 제한에 따라 강남권을 위시한 재건축 사업 대신 재개발 사업이 활발해질 것이란 분석이 많다. 사진은 서울 용산구 한남3구역 모습 [사진=뉴스핌DB]

하지만 재건축이 추진되는 강남권이나 여의도, 목동 등은 모두 상급 주거지로 재건축을 목전에 두고 있는 단지라도 대부분 전셋값이 6억원을 넘는다. 이에 따라 이주비 대출의 6억원 한도 제한은 재건축을 크게 위축시킬 수밖에 없을 것으로 예측되고 있다. 

한 정비업계 관계자는 "금융당국의 6억원 이주비 대출 제한은 사실상 재건축을 중단시킨 것과 다를 바 없는 조치"라면서 "추가 이주비는 6억원 제한이 없다는 해석을 내린 만큼 이를 활용하는 방안을 비롯해 재건축 이주비 대출을 유지하는 방법이 나오겠지만 지금으로선 재건축은 대부분 연기될 가능성이 크다"고 말했다. 

반면 서울 강북지역에서 주로 이뤄지는 재개발사업은 단독·다가구주택, 빌라, 연립주택을 대상으로 하는 만큼 전셋값은 대부분 6억원 이하에 맞춰져 있다. 일부 단독주택의 경우 전셋값 6억원이 넘는 사례가 있지만 이같은 경우는 드물다. 실제 서울 재개발구역에서 최고가를 보이고 있는 한남뉴타운의 경우도 기본 이주비 대출 한도는 3억~4억원 이하에서 정해지고 있다. 이에 따라 재개발사업은 금융당국의 대출 한도 제한의 '무풍지대'인 셈이다. 

이에 따라 오세훈 시장 취임 이후 재정비사업을 기반으로 주택공급 확대에 나서고 있는 서울시의 지원 사업은 물론 건설업계의 수주 '타깃'도 재개발사업으로 전환될 가능성이 커지고 있다. 

특히 용산구를 비롯해 마포·성동·동작·광진구를 비롯한 한강벨트 지역의 재개발사업이 강세를 보일 것이란 진단이 나온다. 경사지에 위치하지 않은 한강변 재개발 단지의 경우 층수도 높일 수 있는데다 한강조망 여부에 따라 강남권 재건축 못지않은 주거지 '업그레이드'가 가능하기 때문이다. 최근 정비구역이 지정된 광진구 자양4동 57-90번지 일대 자양4동 A구역은 최고 49층, 2999가구를 짓는 재개발 사업계획이 추진될 계획이다.

이밖에 기존 흑석뉴타운 인근 노량진 및 흑석동 일대 재개발사업도 기지개를 펼 것이란 관측이 나오며 영등포구, 강서구 등지에서도 재개발사업이 추진될 것이란 전망이 나오고 있다. 아울러 경사지 등에 위치해 고층 건립이 어려운 재개발단지도 이같은 외부환경에 따라 사업성이 개선될 여지가 있다. 특히 서울시가 최근 도입한 사업성 보정계수에 따라 이들 단지의 고밀개발 가능성이 높아진 점도 재개발사업 확대에 탄력을 줄 수 있는 요인으로 꼽힌다. 

한 시장 전문가는 "한강변을 비롯한 곳엔 재개발을 추진할 만한 곳이 많은 상황"이라며 "서울시의 추가적인 정책 지원이 뒤따르면 이들 '준강남' 지역에서 신규 재개발 사업들이 추진될 가능성이 높다"고 말했다.  

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