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野 '전세 10년 보장' 정책 두고…"부작용 임차인에 부메랑으로"

기사입력 : 2025년03월14일 16:36

최종수정 : 2025년03월14일 16:36

임대차 2법 강화…10년 보장·임대료 인상률 제한
정책 실효성 논란…"전세값 상승 불가피"
"월세화 가속…주거 이동 자유도 감소"

[서울=뉴스핌] 송현도 기자 = "전세 계약 연장안은 임대차 주택 공급이 줄어들며, 수요·공급 법칙에 따라 필연적으로 전세 가격 상승으로 이어질 겁니다. 이는 규제 역설로 인한 부작용이죠." (서진형 광운대 부동산법무학과 교수)

"만약 다른 지역으로 이사해야 하는 상황에서 높은 매매 가격이나 소모성 지출인 월세 계약을 해야 한다면 지역 이동에 부담이 될 수밖에 없습니다. 기존에 전세가 지역 이동의 징검다리 역할을 해왔는데, 연장안으로 전세 공급이 줄어들면 주거 이동의 자유를 제한하는 효과를 낼 수도 있습니다." (윤수민 NH농협은행 부동산전문위원)

이재명 더불어민주당 대표가 12일 오전 서울 여의도 국회 도서관에서 열린 2025 더불어민주당 민생연석회의 20대 민생의제 발표회에서 인사말을 하는 모습. [사진=뉴스핌 DB]

더불어민주당이 전세 계약을 10년간 보장하고 연장까지 가능하도록 하는 임대차 제도 개편안을 내놓으면서 실효성을 둘러싼 우려의 목소리가 커지고 있다.

이번 제도안은 지난 2020년 시행된 임대차 2법(계약갱신청구권·전월세상한제) 이후 발생한 전셋값 폭등을 재차 촉발할 가능성이 크다는 지적이 나온다. 또한 장기적으로 전세 시장을 경직시켜 제도 취지와 달리 부작용이 임차인에게 부메랑으로 돌아올 수 있다는 것이다.

◆ 野, 임대차 2법 강화안 내놔…"전세값 상승 불가피"

14일 정치권과 부동산 업계에 따르면 민주당은 지난 12일 '20대 민생의제'를 발표하며 주택임대차보호법 개정안을 제시했다. 임차인의 계약을 2년 단위로 최대 10년까지 보장하고, 이후 연장도 가능하도록 하는 내용이 골자다. 또한 전세 계약 갱신 시 임대료 인상률을 5% 이내로 제한하는 조항도 포함됐다.

민주당은 현행 임대차 2법을 강화해 주거 안정을 도모하려는 목적이라고 설명한다. 한국의 세입자 평균 거주 기간이 3.2년에 불과해, 해외 주거 복지 선진국에 비해 주거 안정성이 낮다는 점을 해결하겠다는 취지다.

[서울=뉴스핌] 이형석 기자 = 다주택자 양도소득세 중과 한시 배제 조치가 시행중인 11일 서울 시내 공인중개사무소에 부동산 관련 상담 안내문이 붙어 있다. 2022.05.11 leehs@newspim.com

그러나 전문가들은 정책 취지가 오히려 역효과를 낳을 수 있다고 지적한다. 단기적으로 임대인들이 전세 계약 시 향후 가격 상승분을 선반영해, 전셋값 폭등을 야기할 가능성이 크다는 것이다. 실제로 KB부동산 통계에 따르면, 임대차 2법 시행이 예고된 2020년 7월부터 서울 아파트 전셋값은 매월 1%씩 상승했다. 연간 상승률을 보면 ▲2020년 7.52% ▲2021년 12.0%를 기록했다. 전국 기준으로도 ▲2020년 7.52% ▲2021년 12.01% 상승했다.

박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "전세 가격이 오르면 시장에 나오는 전세 물량이 줄어든다"며 "이로 인해 작은 수급 변화에도 전셋값이 급등락하는 문제가 발생할 수 있다"고 경고했다.

또한 전세 계약 선호도가 낮아지고 전세 시장이 위축되면서 전세값 변동성이 더욱 커질 가능성이 있다. 전세 보장 기간이 길어질수록 임대인들이 전세 매물을 시장에 내놓기를 꺼리기 때문이다. 전세 매물을 구하지 못한 수요자들이 월세로 몰리면서, 최근 진행돼 온 '전세의 월세화' 흐름이 가속화될 것이라는 전망도 나온다.

한국부동산원에 따르면, 연간 전월세 전환율(전세보증금을 월세로 전환할 때 적용하는 비율)은 ▲2020년 12월 4.5% ▲2022년 5%대 ▲2023년 4분기 6%대로 꾸준히 상승했다. 전문가들은 "전세 매물 공급이 줄어들면 월세로의 전환이 더욱 가속화될 것"이라고 우려했다.

◆ "주거 이동 자유도 감소…제도 실효성 고려해야"

주거 이동의 자유가 제한될 수 있다는 문제도 제기된다. 전세는 월세보다 임차인이 재산을 저축하면서, 매매보다는 부담이 적은 방식으로 거주지를 변경할 수 있는 주거 형태다. 하지만 전세 시장이 경직되면 상대적으로 안정적인 지역 이동이 어려워질 가능성이 크다.

송파구 잠실 아파트 단지와 강남구 일대 건물, 아파트 단지 [뉴스핌DB]

윤수민 전문위원은 "전세 계약에 대한 부담이 커지면 임대인들이 전세 공급을 줄여 임대 시장을 더욱 고착화하는 부작용을 초래할 것"이라고 말했다.

그는 이어 "상가의 경우 상가임대차보호법에 따라 10년간 임대차 갱신이 가능하지만, 상가는 투자 자산이고 주택은 필수재라는 점에서 성격이 다르다"며 "일반적인 개인 임대 시장까지 동일한 잣대를 적용하는 것은 시장 효율성을 저해할 수 있다"고 덧붙였다.

서진형 교수는 "장기 임대 보장이 되면 주택 환경이 낙후될 가능성도 있다"고 지적했다. 그는 "임대인이 장기 계약을 체결한 상태에서 추가 투자나 유지·보수 비용을 부담하기 어려워질 수 있다"며 "결국 임차인에게도 부작용이 발생할 수 있기 때문에 충분히 제도 실효성을 고려해야 한다"고 강조했다.

dosong@newspim.com

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[단독] 日 여행객 'K-쌀' 사간다 [세종=뉴스핌] 이정아 기자 = 일본 여행객이 한국을 방문, 한국 쌀을 직접 구매해 들고 나가는 사례가 급증하고 있다. 일본 내 쌀값이 고공행진을 이어가는 가운데 '밥맛 좋은 한국 쌀'이 대체제로 급부상하면서 벌어지는 현상이다. 3일 <뉴스핌>이 입수한 자료에 따르면, 올해 1월부터 6월까지 상반기 동안 일본 여행객이 한국에서 직접 구매해 일본으로 들고 간 국산 쌀은 3만3694kg로 집계됐다. 일본은 지난 2018년부터 휴대식물 반출 시 수출국 검역증을 의무화한 나라로, 병해충과 기생식물 등 식물위생 문제에 매우 엄격하다. 특히 쌀처럼 가공되지 않은 곡류는 검역 과정이 매우 까다롭다. 그럼에도 불구하고 일본 여행객들의 한국산 쌀 열풍은 지속됐다. 지난해 한 해 동안 일본 여행객이 반출한 국산 쌀은 1310kg에 불과했지만, 올해는 상반기에만 무려 25배 이상 급증했다. 같은 기간(2024년 1~6월)으로 비교하면 작년 106kg에서 올해 3만3694kg로 약 318배 증가한 셈이다. 농식품부 관계자는 "일본 여행객들의 '쌀 쇼핑'이 열풍을 불면서 관련 문의가 급증했다"며 "한국쌀이 일본쌀에 비해 맛과 품질이 뒤떨어지지 않는다는 인식이 생기면서 반출되는 양도 많아지고 있다"고 설명했다. 쌀을 화물로 탁송하는 사례도 동반 상승했다. 올해 상반기 기준 화물검역을 통해 일본으로 수출된 국산 쌀은 43만1020kg에 달한다. 지난해 화물 검역 실적이 1.2kg에 그쳤던 것과 비교하면 폭증 상태다. 업계에서는 이번 흐름이 국산 쌀에 대한 일시적 특수로 끝나지 않고 국내에서 정체된 쌀 소비의 새로운 돌파구가 될 수 있을 것으로 내다보고 있다. 임정빈 서울대 농경제학과 교수는 "일본에서 쌀 가격이 두 배 이상 올랐으니 한국에 와서라도 쌀을 구매하는 여행객이 늘어난 것"이라고 짚었다. 이어 "다만 일본의 쌀 관세율이 매우 높기 때문에 한국 쌀의 가격만 보지는 않았을 것"이라며 "국산 쌀의 품질이 높기 때문에 이 부분에서도 합격점이 있을 것"이라고 평가했다. [영종도=뉴스핌] 윤창빈 기자 = 11일 오전 인천국제공항 제1터미널에 중국발 여행객들이 입국하고 있다. 2023.03.11 pangbin@newspim.com 정부 역시 이같은 수요에 대응해 일본 관광객을 대상으로 검역제도 안내·홍보에 나서기로 했다. 현재는 농림축산검역본부를 통한 사전신청, 수출검역, 식물검역증 발급, 일본 통관까지 최소 3단계 이상이 요구된다. 다만 한국 쌀을 일본으로 반출할 때 한국에서 식물검역증을 발급받아야 한다는 사실을 모르는 일본 관광객이 일본에 돌아가 쌀을 폐기하는 일이 생기면서 홍보의 필요성이 대두됐다. 농식품부 고위 관계자는 "지난달 오사카 엑스포 현장 방문을 계기로 일본 농림수산성과 예방할 기회가 주어졌는데 그 자리에서 쌀 검역 문제가 논의됐다"며 "한국 정부는 일본 여행객이 애써 한국 쌀을 구매한 뒤 일본으로 돌아가 폐기하는 일이 없도록 제도 홍보에 만전을 기하겠다"고 전했다. plum@newspim.com 2025-07-03 11:10
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