사회주택 비중 25% 눈앞...우리나라 8%와 격차 커
도심에선 매입형으로 대응...연간 4만가구 규모
대한민국의 성장이 멈췄다는 우려의 목소리가 높습니다. 청년이 떠난 지방 소도시는 소멸 직전까지 내몰려 있고, 수도권·광역 도시의 청년들의 행복감도 '최저' 수준입니다. 경제 강국으로 자리를 잡아간다는데, 미래를 책임질 우리의 청년은 사회 진출에 대한 불안감으로 오히려 자신감을 잃어가고 있다는 지적도 일고 있습니다. 뉴스핌은 청년이 꿈꿀 수 있는 사회 환경을 만드는 것을 그 첫걸음으로 인식하고, 정치·산업·노동·문화·교육 등 여러 각도에서 그 해법을 모색하고자 합니다.
[프랑스 파리=뉴스핌] 이동훈 기자 = 프랑스 파리 13구역 센강((Seine River) 남쪽에 위치한 '리브 고슈'(Rive Gauche). 이곳은 1990년대까지 철도 노선이 복합하게 얽힌 낡은 공업지역이었으나 현재는 철도 부지의 복합 개발을 통해 파리에서 가장 활기차고 개성 넘치는 지역 중 하나로 탈바꿈했다.
가장 큰 특징은 기업과 대학교, 상업시설이 도시의 상당부분을 차지하고 있으면서도 주거지역은 대부분 저소득층과 중산층을 위한 사회주택으로 이뤄졌다는 점이다. 막대한 분양수익이 가능한 지역에 우리나라의 공공임대주택 개념인 사회주택을 대거 조성했다는 점에서 프랑스의 주거정책 방향을 단적으로 보여준다. 국가 주도의 도시재생 사업으로 노후화된 기반시설을 대대적으로 현대화했을 뿐 아니라 저소득층이 도심에서 함께 어울려 살아갈 수 있는 도시를 조성하면서 '두 마리 토끼'를 모두 잡은 사례로 평가된다.
프랑스는 지역개발 사업과 공급 의무비율 강화 등으로 사회주택의 확대에 노력하고 있다. 프랑스 전체 주거 목적 건물의 약 17%가 공공임대주택인 사회주택으로 구성된다. 우리나라 공공임대주택 비율아 8% 안팎이란 점과 비교해 차이가 크다. 프랑스는 여기에 그치지 않고 기존 개발지를 확장하고 신규 사업지를 발굴해 2025년까지 사회주택 비율을 전체 주택의 25%까지 끌어올리겠다는 정책을 추진 중이다.
◆ 건축물 높이 270% 완화해 도심 개발·사회주택 공급 '두 마리 토끼' 잡아
프랑스 정부는 지속적인 사회주택 확대를 통해 저소득층과 취약계층의 주거 안정에 적극적으로 대응하고 있다. 대도시 주변의 위성 도시로 잠만 자는 베드타운(bed town)이 아닌 사회주택을 상업, 주거, 문화 공간이 복합된 도시에 조성하는 게 핵심이다. 주택의 양뿐 아니라 질적인 측면도 중요한 고려 대상이란 얘기다.
이런 정책 방향을 대표하는 지역이 파리 13구역에 위치한 '리브 고슈'다. 파리의 주요 관광지와 2~3km 거리로 도심 접근성이 우수하고 기업과 대학교, 박물관, 문화시설이 다양하게 조성돼 주거환경이 좋다. 지난 2022년 10월 오세훈 서울시장이 수서차량기지, 종묘~퇴계로 도심 재개발 추진에 앞서 성공 사례를 탐방하기 위해 이곳을 찾아 유명세를 치르기도 했다.
리브 고슈는 파리시가 주도해 1991년 재개발 구역으로 지정하고 1994년 국립도서관 주변에 주거지를 건설하면서 개발이 시작됐다. 이 프로젝트는 철로 상부에 총 3km 길이의 인공지반을 조성해 문화, 교육, 업무, 주거가 복합된 24시간 활성화된 공간을 만드는 것을 목표로 추진됐다. 상업공간이 35%로 가장 큰 비중을 차지하고 주거공간(30%), 도로·녹지(25%), 학교(10%) 등으로 구성된다.
이 지역에는 2만여명이 거주하고 있으며 주택수는 8000가구 정도다. 이 중 50% 정도가 학생과 저소득층, 취약계층을 위한 사회주택으로 이뤄졌다. 사회주택 비중을 높을 수 있던 이유 중에는 규제완화가 한몫했다. 파리의 경관보호를 위해 건축물의 높이를 37m로 제한하던 것을 137m까지 허용해 민간회사의 투자 유치를 유도했다. 토지 매각 등을 통해 개발사업을 위한 재원이 늘면서 사회주택을 늘릴 수 있는 여유가 생긴 것이다.
건축물들이 독특하고 창의적인 모습을 띈 것도 특징이다. 건물의 다양성, 친환경성, 혁신성, 활용성을 높이면서 서민들이 거주하고 싶은 공간으로 조성하기 위해서다. '리브 고슈' 지역에는 떡갈나무 줄기와 포도나무 덩굴 등이 발코니, 외벽을 둘러싸고 있거나 비대칭 구조의 건물을 쉽게 볼 수 있다.
파리 19구 역세권에 있는 오르그 드 플랑드르(Orgues de Flandre)도 프랑스 파리 내 대표적인 사회주택이다. 1970년대 건축된 대규모 사회주택 단지로 총 7개의 고층 건물로 구성된다.
총 1700가구 규모로 방을 하나에서 5개까지 구성해 다양한 주거 니즈(needs)와 계층을 수용할 수 있다. 우리나라 공공임대주택이 대부분 방 1~2개로 이뤄진 것과 비교하면 다양성에서 차이가 있다. 임대료는 민간 임대주택의 30~50% 수준으로 가구 규모와 소득 수준에 따라 임대료를 차등 적용한다.
리브 고슈 내 사회주택에 거주하는 장 피에르 투르(남, 23세)는 "사회주택에 거주하면서 월 임대료 600유로(90만원) 정도를 지불하는데 파리 시내 주택과 비교해 40~50% 저렴한 수준"이라며 "파리 전 지역으로 이동하기 수월한 교통망을 갖췄고 학교, 치안 등 주거환경이 좋아 입주하면 통상 10년 이상 장기 거주하는 사람이 대부분"이라고 말했다.
◆ 국민 70%가 입주 가능한 대중적 사회주택...전체 비중 25% 눈앞
마크롱 프랑스 대통령은 2025년까지 임대주택 비율을 25%, 2030년까지 30%로 높이겠다는 목표로 정책을 펴고 있다. 연간 공급가구를 감안할 때 달성 가능한 수치로 평가된다.
OECD(경제협력개발기구) 기준 지난해 국가의 임대주택 비율은 오스트리아가 40.6.0%로 가장 높다. 이어 네덜란드 38.3%, 덴마크 36.8%, 프랑스 17.8%, 벨기에 17.3%, 독일 16.7%, 스페인 16.5%. 스웨덴 15.3% 순이다.
우리나라도 젊은 층의 주거 안정을 위해 임대주택을 확대하고 지원을 강화하고 있으나 아직 부족하다는 지적이 많다. 지난해 말 기준 우리나라는 전체 주택수는 2224만 가구 정도다. 이 중 임대주택은 약 180만가구로 전체 가구에서 차지하는 비중이 8% 수준이다. 절대적인 수치로도 선진국 및 프랑스(500만가구)와 차이가 있으나 국내 통계에는 허수가 적지 않다는 게 중론이다. 5년 또는 10년 뒤 분양되는 임대주택이 약 25만가구. 민간 전세임대가 28만 가구 수준이다. 이를 제외하면 20~30년간 정부가 젊은 층에 '주거사다리'로 제공할 수 있는 공공임대는 120만가구 정도로 줄어든다. 이 경우 전체 가구에서 차지하는 비중도 5.4~5.5% 쪼그라든다.
프랑스 사회주택은 국민의 70%가 입주 자격을 갖는 등 보편적인 성격을 띤다는 점에서도 우리나라와 차이가 있다. 시민 대부분이 입주 자격이 있는 만큼 사회주택 거주로 계층을 나누는 일도 드물다.
신규 주거 개발사업에서 사회주택의 의무 비중이 25% 정도다. 신축으로 1000가구 규모의 주거 단지를 지을 때 250가구를 사회주택으로 지어야 한다는 얘기다. 서울 재개발의 경우 신축 주택의 15%를 임대주택으로 지어야 해 상대적으로 의무 비중이 적은 편이다. 여기에 프랑스에는 700여개의 공공주택 사업자가 있으며 이들은 모두 비영리 사업자다. 비영리 사업자는 상대적으로 수익구조에서 자유롭고 순이익을 재투자해야 하는 의무가 있어 사회주택 공급을 늘리는 데 효과적이다.
임차인의 소득 수준에 따라 임대료를 차등 적용하는 방식은 우리와 비슷하다. 프랑스는 총 3개 유형으로 나뉘는데 'PLAI(Prêt locatif aidé d'intégration'은 정부 지원율이 가장 높은 유형으로, 저소득층을 위한 임대주택이다. 임대료가 시장 가격의 약 27% 수준이다. 'PLUS(Prêt locatif à usage social'은 중간소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 60-80% 수준의 임대료를 받는다. 마지막으로 'PLS(Prêt locatif social'은 고소득층을 위한 임대주택으로 시장 가격의 약 80-100% 수준의 임대료가 책정된다. 우리나라는 소독에 따라 35~90% 차등 적용한다.
◆ 사회주택 지역 쏠림현상 고민...연간 4만가구 매입형 임대로 대응
서민들의 주거 안정화에 발 빠르게 대응한 프랑스지만 고민이 없는 것은 아니다. 파리지역 핵심지역보다는 외곽지역에 사회주택 조성 비중이 높다보니 지역적 쏠림현상을 피하기 어려운 것이다. 일부 지역은 사회주택 위주로 도시가 조성되면서 중산층이 거주를 기피하며 슬럼화 현상까지 나타났다.
이에 프랑스 정부는 매입형 사회주택을 적극적으로 활용하고 있다. 매년 4만가구 정도를 매입형 사회주택으로 공급하고 있다. 이는 전체 공공임대주택 공급량의 약 30%를 차지하는 수치다. 이를 위한 예산은 매년 약 10억 유로(1조5000억원) 정도다.
매입형 임대주택은 도심 외곽보다는 중심부 입지를 주요 대상으로 한다. 신규 개발할 땅이 없어 현실적으로 매입형 이외에는 사회주택을 공급할 방법이 마땅치 않기 때문이다. 2021년 재개장한 파리 1구역 '사마리텐 백화점'의 일부 공간을 매입해 시회주택으로 활용했고 파리 13구역 'Les Etoiles du 13ème', 파리 3구역 마레지구에 위치한 'Le Marais Social Housing Complex' 등이 대표적이다.
지난해 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 실적은 목표치 2만 476가구의 23%인 4610가구에 그쳤다. 집값 상승으로 매수금액에 부담이 높아진 데다 '미분양주택 고가 매입' 논란 등이 불거진 이유다. 서울시, 경기도 등 지방자치단체가 자체적으로 조성한 매입임대주택을 합해도 지난해 공급물량이 1만가구를 밑돈다.
메트로폴리탄 건축사무소 피에르 라루쉬 설계사는 "문화재가 많은 파리 시내는 일반지역의 최고 고도가 37m 이하가 적용될 정도로 규제가 엄격하지만 사회주택 공급 확대를 위해서는 '리브 고슈'과 같이 규제를 과감하게 완화하기도 했다"며 "주거사다리 강화를 위해 주거환경이 양호한 지역에 규제완화, 예산확대 등으로 건축형, 매입형 사회주택을 더욱 확대할 필요가 있다"고 설명했다.
*본 기획물은 정부광고 수수료로 조성된 언론진흥기금의 지원을 받았습니다
leedh@newspim.com
