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[종합]헌재, '임대차 계약갱신청구권' 등 주택임대차보호법 '합헌'

기사입력 : 2024년02월28일 15:49

최종수정 : 2024년02월28일 15:49

"임대인 사용·수익권 전면적 제한 발생한다 볼 수 없어"
"증액 상한 5% 비율도 지나치게 낮다 보기 어려워"

[서울=뉴스핌] 김현구 기자 = 임차인의 계약갱신청구권 등을 규정한 주택임대차보호법 조항이 헌법에 어긋나지 않는다는 헌법재판소 판단이 나왔다. 

헌재는 28일 청구인 A씨 등이 주택임대차보호법 제6조의3 등 관련 조항에 대해 낸 헌법소원을 재판관 전원일치 의견으로 기각했다.

[서울=뉴스핌] 양윤모 기자 = 헌법재판소가 9인 완전체 구성을 완료한 가운데 21일 오후 2시 대심판정에서 사건번호 2023헌가19 성폭력범죄의 처벌등에 관한 특례법 제8조 제1항 위헌제청에 관한 선고를 위해 이종석 헌법재판소장과 재판관들이 입장후 자리에서 대기하고 있다. 2023.12.21 yym58@newspim.com

주택임대차보호법 제6조의3 제1항 본문은 '제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이 거절하지 못한다'고 규정하고 있으며, 제8호는 '임대인(임대인의 직계존속·직계비속 포함)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우' 그러하지 않는다는 내용을 담고 있다.

아울러 같은법 제5항에 따라 임대인이 제1항제8호의 사유로 갱신을 거절했음에도 불구하고 갱신요구가 거절되지 않았더라면, 갱신됐을 기간이 만료되기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 목적 주택을 임대한 경우 임대인은 갱신거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야 한다.

청구인들은 국내에 주택을 소유한 임대인 또는 임대인의 지위를 승계한 자들로, 주택임대차보호법 제6조의3 등 관련 조항이 본인들의 기본권을 침해하거나 헌법에 위반된다고 주장하며 헌법소원심판을 청구했다.

헌재는 "계약갱신요구 조항은 임대인이 소유한 주택에 대한 계약의 자유 및 재산권을 제한받게 되나, 계약갱신에 따라 종전 임차인과의 임대차계약을 유지함으로써 해당 주택에 대한 사용‧수익권을 여전히 행사할 수 있다는 점은 마찬가지이므로 임대인의 사용·수익권에 대한 전면적인 제한이 발생한다고 볼 수 없다"고 판단했다

이어 "임대인이 계약 상대방, 차임 액수 등 사용·수익권 행사의 구체적인 방법과 내용상의 제한을 받게 되는 것은 사실"이라면서도 "그러나 임차인의 계약갱신요구권은 무제한 인정되는 것이 아니라 임대차기간이 끝나기 2~6개월 전까지 행사기간이 제한되고, 행사 횟수도 1회로 한정된다. 그로 인해 갱신되는 임대차의 법정 존속기간도 2년으로 규정돼 있다"고 덧붙였다.

그러면서 "또 계약갱신요구 조항은 제6조의3 제1항 단서 각 호에 임대인이 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유를 규정해 임대인의 기본권 제한을 완화하는 입법적 장치도 마련하고 있다"고 부연했다.

아울러 헌재는 전월세상한제에 대해 "차임증액의 범위를 일정 비율로 제한할 뿐 차임과 보증금 액수를 직접 통제하거나 그 인상 자체를 금지하지 않는다"고 판단했다.

이어 "임대인의 입장에서는 주변 다른 임대차의 시세가 급등할 경우 이와 유사하게 더 높은 차익을 올릴 기회를 제한받을 수 있으나, 임차인에게 계약갱신요구권이 1회에 한해 부여되는 이상 계약갱신으로 인해 차임인상률 제한이 적용되더라도 갱신된 임대차계약 기간 동안의 제한에 불과하다"고 덧붙였다.

또 헌재는 "2019년 연간 소비자물가상승률과 2015년에서 2019년까지의 수도권 전세가격의 상승률에 비춰볼 때, 차임 등 증액의 상한인 20분의 1의 비율이 지나치게 낮다고 보기도 어렵다"며 "증액청구의 상한만을 제한한다고 해 이를 불합리한 것으로 볼 수는 없다"고 판시했다.

주택임대차보호법 개정은 2020년 문재인 정부가 치솟는 전세값을 잡는다는 목적으로 도입한 것으로, 최대 임대 기간은 기존 2년에서 4년으로 사실상 확대됐고 전세와 월세 인상률은 5% 이내로 제한됐다.

hyun9@newspim.com

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