[서울=뉴스핌] 최현민 기자 = #약 2억원의 갭투자로 2년전 분당신도시 전용 84㎡ 아파트를 보유한 2주택자 한모씨(47)는 최근 고민에 빠졌다. 이달 하순 4년째 살고 있던 분당 아파트 세입자가 퇴거하는데 보증금을 돌려줘야해서다. 이 아파트 현 전세 보증금은 5억6000만원. 하지만 어렵게 구한 다음 세입자는 시세에 맞춰 5억2000만원에 들어왔으며 그나마 한달 뒤인 2월 하순에나 보증금을 치른다. 갭투자였던 만큼 한씨가 지금 돌려줄 수 있는 보증금은 한푼도 없다. 이에 따라 한씨는 한 달간 '융통할' 자금을 구해야한다. 그것도 4000만원이나 빠진 상태에서 말이다. 자금 구하기가 어려워진 한 씨는 분당집을 팔 것도 고민하고 있다. 하지만 최근 매매 시세도 크게 떨어진데다 매수인을 구하기도 어려워 한숨만 나온다. 

이사철인 봄철이 다가오면서 주택 급매물이 늘어날 조짐이 나타나고 있다. 소액으로 시세차익을 거두기 위해 수도권으로 몰려들었던 갭투자자들이 전세가 만기된 세입자에게 거액의 보증금을 돌려줘야 하기 때문이다.

높은 금리에 전세보다 월세를 선호하는 현상이 나타나면서 새로운 세입자를 구하기는 어려운 상황이다. 이에 보증금을 전액 돌려주기 어려운 갭투자자들의 경우 재계약을 위해 보증금을 낮추고 차액을 대출받아 보증금 일부를 돌려주거나 일정 금액을 월세처럼 세입자에게 주고 있다.

다만 집값 하락세가 길어질 것이란 우려에 손해를 보더라도 일부 갭투자자들은 매매에 나설 것으로 보인다. 시세차익은 커녕 투자금 회수도 불투명한 상황이지만 급매물을 통해 부담을 덜고 싶은 심정이 반영된 결과로 풀이된다. 이에 따라 2월부터 '보증금 돌려막기'가 어려워진 급매물이 시장에 나올 가능성도 지펴지고 있다.  

18일 부동산업계에 따르면 떨어진 전세보증금 때문에 주택 매매를 문의하는 갭투자자들이 늘고 있다. 

분당신도시 한 중개업소 관계자는 "집값과 전셋값이 동시에 오를 때 그 차액으로 집을 샀던 투자자들이 최근 전세세입자들에게 돌려줄 보증금이 없어 매도를 문의하는 횟수가 늘었다"며 "아직 급매물이 늘지 않았지만 이사철인 2월 이후에는 급매물이 늘어날 가능성도 배제할 수 없을 것"이라고 말했다.  

[서울=뉴스핌] 윤창빈 기자 =  사진은 23일 서울 송파구-강남구 일대 아파트단지. 2020.06.23 pangbin@newspim.com

◆ 낮아진 전세가격…대출받아 차액 토해내는 갭투자자들

지난 2020~2021년이 집값 상승기로 전셋값도 함께 올랐지만 지난해부터 분위기가 반전되면서 전세가격이 떨어졌다. 2년전 집을 매수했다면 전세만기로 새로운 세입자를 구하거나 기존 세입자와 재계약을 진행해야 한다. 하지만 전세가격을 낮춘 만큼 보증금 차액이 발생하게 된다.

즉 전셋값이 가장 비쌀 때 갭투자를 한 여파로 전셋값이 떨어지고 있는 지금은 오히려 독으로 돌아오고 있는 셈이다. 

상황이 이렇자 소액으로 시세차익을 노리고 수도권 아파트를 매수한 갭투자자들은 고민이 깊어졌다. 현금을 보유하고 있다면 크게 문제되지 않지만 집값 상승기에 갭투자에 뛰어든 사람 대다수가 '영끌'해 보유자금이 많지 않기 때문이다.

지난 2021년 경기도 일산에 4000만원을 투자해 4억3000만원 구축아파트를 매수한 최모(35) 씨는 "전세가격이 5000만원 떨어졌다"면서 "올해 3월 재계약을 하기로 했는데 낮아진 전세가격만큼 차액을 대출받아 토해내야 한다"고 토로했다.

세입자의 계약갱신청구권(갱신권) 활용도 갭투자자들에게는 부담으로 작용한다. 갱신권 사용 이후 세입자가 임대인에게 3개월 전 퇴거를 통보하면 보증금을 돌려줘야 한다. 통상 2년으로 설정된 계약 기간 도중 보증금 반환을 요구할 수 있는 것이다.

서대문구 W공인중개사사무실 관계자는 "가격은 무조건 맞춰줄테니 사람만 갖다 앉혀달라고 한다"며 "세입자가 무조건 나가야된다고 했을 경우 보증금 전체를 당장 반환하기가 어렵다 보니 이런 요구를 하는것 같다"고 말했다.

실제로 전세가격 하락으로 보증금을 낮춰 갱신권을 쓰는 사례가 빈번한 것으로 나타났다.

국토부 실거래가 공개시스템에 따르면 서울 송파구 잠실동 '잠실에스' 전용면적 84㎡는 지난해 12월 3일 보증금 9억5000만원에 전세 계약을 체결했다. 갱신권을 사용한 물건으로 2년 전 보증금 13억8000만원보다 4억3000만원 저렴한 계약이다.

서울 강동구 천호동 '래미안강동팰리스' 전용 84㎡는 지난해 12월 21일 2년 전 보증금 10억5000만원보다 3억원 낮춘 7억5000만원에 전세계약을 체결했다. 경기도 과천시 원문동 '래미안슈르' 전용 84㎡는 지난해 10월 4일 2년 전 보증금 9억원에서 2억7000만원 내린 6억3000만원에 계약을 체결했다.

◆ 세금이나 금리 여파…주택가격 상승분 크지 않아 처분 가능성도

집값 하락세가 이어지는 가운데 새로운 전세입자를 들이기도 어려운 상황이 이어지면서 갭투자자들이 아파트를 급매 처분할 것이란 전망이 나온다.

대출을 받아 보증금을 낮추더라도 결국 대출원금과 이자를 갚아야되는 만큼 집값이 오르기 전까진 추가적인 지출이 발생하게 된다. 시세차익을 거두기 위해 장기적으로 안고 가기보다 투자금에서 일부 손해를 보더라도 털어버린다는 전략인 셈이다.

특히 세입자가 갱신권 사용 이후 2년이 채 되기전 보증금 반환을 요청할 수 있다는 점도 아파트를 처분하는 요인으로 작용할 것으로 보인다.

송승현 도시와경제 대표는 "보유 자금이 없다면 소득이나 여건 등을 확인해 특례보금자리론이나 보증금반환대출 같은걸 받을 수 있고, 안될 경우 신용대출을 받아야 한다"면서 "하지만 대출을 받는다 해도 금리를 높게 받다보니 사실상 현금으로 주는 경우가 더 이득이라고 볼 수 있다"고 말했다.

그러면서 "소득여건에 따라 다르겠지만 부담스럽다면 계속 안고 가는건 한계가 있다"면서 "투매까지도 이어질 수 있다고 본다"고 덧붙였다.

금리가 추가로 인상되고 경기침체 우려와 소득여건이 부족할 경우 집을 같고 있다해도 실제 차익실현이 크지 않다는 지적도 나온다.

송 대표는 "세금이나 금리 이런것들로 실질적인 주택가격 상승분이 얼마되지 않아 손에 쥐는건 많지 않을 것"이라며 "(갭투자들 가운데 일부는) 처분까지 생각할 수 있다"고 말했다. 

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