'의왕·화성' 등 택지지구 5년뒤 분양한다지만...서울 주택수요 흡수 '한계'

기사입력 : 2021년08월30일 16:25

최종수정 : 2021년08월30일 16:32

의왕·군포·안산 및 화성 등 신도시급으로 조성
서울 접근성, 교통 인프라 등으로 수요분산 한계
주택시장 안정화보단 공급확대 시그널 확인에 그칠 듯

[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 정부가 집값 폭등을 잠재우기 위해 14만 가구 규모의 수도권 신규 공공택지지구를 지정했지만 주택수요 분산 효과가 제한적일 것이란 관측이 나오고 있다.

이들 지역의 분양 예정시기가 2026년으로 주택 수요층이 장기간 전·월세 시장에 머물러야 하는 부담이 있다. 토지보상과 원주민 협의가 난항을 겪을 경우 분양시기는 더 늦어진다. 애초 주택 수요자들의 관심이 높았던 하남감북과 김포고촌, 고양화전 등이 택지지구에서 제외된 것도 서울 주택수요 분산에 한계로 지적된다.

◆ 수도권 14만가구 택지지구 지정에도 주택시장 안정화 '불투명'

30일 국토교통부가 총 14만 가구 규모의 신규공공택지 10곳을 추가로 발표했지만 주택시장 안정화에 큰 영향을 미칠지 미지수란 반응이 우세하다.

수도권 신규 택지지구 중 의왕·군포·안산(586만㎡·4만1000가구)과 화성 진안(452만㎡·2만9000가구) 등 2곳이 신도시 규모로 조성된다. 중소형 규모로 ▲인천구월2(1만8000가구) ▲화성봉담3(1만7000가구) ▲남양주진건(7000가구) ▲양주장흥(6000가구) ▲구리교문(2000가구) 등도 포함됐다.

일단 국토부는 주택공급 확대로 시장 안정화에 기여하고 서울 주택수요 분산에도 효과가 나타날 것으로 기대하고 있다. 이날 김규철 국토부 공공주택추진단장은 "의왕·안산·군포 지역과 화성 진안 지구는 GTX-C, GTX-A, BRT 등의 교통과 장점을 살리면 강남까지 20분, 서울 도심까지 50분 만에 도달이 가능하다"며 "자족기능도 강화할 예정이어서 서울을 포함한 수도권 지역의 주택 수요를 흡수할 수 있는 장점이 충분하다"고 말했다.

하지만 서울 주택수요를 분산하기엔 한계가 있다는 지적이 많다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "개발 면적이 비교적 큰 의왕·군포·안산, 화성진안 택지는 국철1호선, 신분당선, 경부고속철도, GTX-C노선, GTX-A노선, 수도권고속철도와 인접해 광역교통망 사용이 원만한 편"이라면서도 "종전 3기 신도시 택지 등과 달리 서울과 상당히 거리가 벌어져 주택 수요 흡수에는 제한적"이라고 말했다.

박합수 KB국민은행 부동산수석전문위원은 "수도권 신도시급 택지는 이전 입지와 비교해 서울에서 물리적이나 심리적으로 거리가 멀어진 상황"이라며 "입주 시기에 교통 인프라의 구축 여부도 택지개발 사업에 중요한 부분을 차지할 것"이라고 설명했다.

의왕·군포·안산은 강남까지 직선거리로 22km 정도다. 정부는 지하철 1호선·4호선과 GTX-C 노선을 연계(GTX-C의 의왕역 정차)하는 방안을 검토하고 있다. 다만 GTX-C 노선의 준공 시기가 현재 예측하기 어렵고 직주 근접 등을 고려할 때 서울보다는 안산, 시흥 등의 수요를 흡수할 여지가 더 크다. 화성봉담3은 강남까지 30km가 넘어 서울 거주자를 흡수하기에는 더 큰 한계가 있다.

또한 유력 후보지로 거론됐던 하남감북과 김포고촌, 고양화전 등이 제외된 것도 아쉬운 부분으로 꼽힌다. 이들 지역이 상대적으로 서울 접근성이 양호해 수요 분산에 효과가 크기 때문이다. 일각에서는 내부 정보를 이용한 투기 혐의와 불법 거래 비중이 높아 택지지구 지정에 부담이 컸다는 분석이 나온다.

◆ 2026년 분양계획...토지보상·지구지정 지연시 더 늦어질수도

국토부는 3기 신규 택지지구의 분양을 2026년 계획하고 있지만 실제 이뤄질지도 지켜봐야할 부분이다.

이미 계획보다 1년 미뤄진 상태다. 앞서 정부는 2.4 대책에서 따른 신규 공공택지는 25만가구를 공급한다는 계획을 세웠다. 수도권이 18만가구, 지방이 7만가구다. 이들 지역의 분양시기는 2025년 예정이다. ３차 수도권 택지지구 지정은 내부정보를 이용한 공직자 및 한국토지주택공사(LH) 직원들의 땅 투기 혐의로 6개월 넘게 미뤄졌다. 분양시기도 함께 지연된 것이다.

국토부가 30일 제3차 신규 공공택지 추진 계획을 브리핑하고 있다. (좌측부터) 대전광역시 도시주택국장 정해교, 경기도 행정1부지사 이용철, 국토교통부 제1차관 윤성원, 인천광역시 균형발전정무부시장 조택상, 세종특별자치시 행정부시장 류임철<사진=국토부>

2026년 분양도 현재로선 확신하기 어렵다. 2018년 12월 서울에 집중된 주택의 수요를 분산시키기 위해 지정된 3기 신도시도 아직 토지보상을 마무리하지 못했기 때문이다.

현재 하남교산과 인천계양의 토지보상이 각각 80%와 60% 진행됐고 남양주왕숙과 고양창릉 등 다른 신도시들은 올해 하반기부터 절차에 들어간다. 그럼에도 땅 소유자와 지역 주민들이 LH 땅 투기 사태 이후 토지보상 협상에 적극적이지 않다는 점에서 마무리 단계가 더 지연될 공산이 있다. 3차 택지지구도 상황이 크게 다르지 않을 것으로 보인다.

이런 이유로 주택 수요가 진정되는 효과를 기대하기 어렵다는 분위기가 짙다. 사전청약으로 수요자를 일부 유인하겠지만 본청약 및 일반분양까지 최소 5년 걸리는 데다 추가로 늦어질 가능성도 배제할 수 없다. 2기 신도시보다 물리적인 거리가 멀고 공급가구도 주택시장에 파급력을 미치기엔 충분치 않다.

함영진 랩장은 "2026년부터 입주자를 모집할 예정이라 당장 공급물량이 체감돼 주변 집값이 안정화되긴 어려울 것"이라며 "신규 택지지구 지정으로 수요자에 심리적으로 안정을 주는 시그널에 그칠 공산이 크다"고 말했다. 이어 "지역우선순위 및 무주택 자격을 유지하려는 움직임이 때문에 이들 지역에 전셋값이 치솟을 개연성도 있다"고 덧붙였다.

leedh@newspim.com

사진

[10·15 부동산대책] "2금융권 모두 묶였다" [서울=뉴스핌] 이윤애 기자 = 이번에 발표된 10. 15 부동산 대책으로 주택매입 자금 조달의 '마지막 통로'로 불리던 2금융권 대출길이 사실상 완전히 막혔다. 그동안 1금융권 대출 한도를 채운 뒤 저축은행이나 캐피털 등 2금융권으로 넘어가 추가 자금을 확보하던 관행이 이번 대책 이후에는 불가능해진다. 정부는 주택시장 안정을 목표로 수도권 및 규제지역의 주택담보대출(주담대) 한도를 주택 시가 기준 15억원 이하는 6억원, 15억~25억원 이하 4억원, 25억원 초과 2억원으로 일괄 제한했다. ◆ "2금융권 통한 추가 대출도 불가능"…한도·DSR·LTV 일괄 적용 이전까지는 은행권에서 한도를 채운 뒤 2금융권으로 넘어가 추가 대출을 받는 식의 '보충 레버리지'가 가능했지만 이번 대책으로 저축은행·상호금융·보험사·카드사 등 전 금융권이 동일 기준을 적용받게 됐다. 또한 규제지역 신규 지정에 따라 해당 지역의 주담대 LTV(담보인정비율)는 70%에서 40%로 하향되며 전세대출·신용대출을 이용한 주택 구입도 금지된다. 이에 따라 2금융권을 통한 '추가 대출'이나 '신용대출 보완'도 사실상 불가능해졌다. 이번 대책에서 1·2금융권 동일 DSR(총부채원리금상환비율)·LTV 기준을 적용하면서 '2금융권으로 가면 더 빌릴 수 있다'는 공식은 완전히 무너졌기 때문이다. 그동안은 저축은행 등 2금융권은 은행보다 DSR 허용 비율이 상대적으로 높았다. 은행권이 40%이라면, 저축은행은 50~60%였다. 하지만 금리가 조금 더 높았다. 이런 가운데 1·2금융권 동일 DSR·LTV 기준을 적용하면서 2금융권으로 갈 유인이 없어졌다. 만약 2금융권의 금리가 8%이라면 실제 대출 한도는 오히려 줄어든다. 연소득 6000만원 기준으로 은행(금리 4%)에선 약 3억5000만원까지 가능하지만 저축은행(금리 8%)에서는 2억6000만원 수준에 그친다. [서울=뉴스핌] 한기진 기자 = 2025.10.15 hkj77@hanmail.net 금융권 관계자는 "이번 조치로 1금융권이 막히면 2금융권으로 돌던 흐름까지 완전히 끊길 것"이라며 "대출 금리는 더 높은데 한도까지 줄어, 비은행권 대출의 매력은 사실상 사라졌다"고 말했다. 저축은행업계 한 관계자는 "건전성 관리가 예민한 곳들은 지표 관리를 위해 더욱 보수적으로 대출을 실행할 것"이라고 말했다. ◆ "사업자대출·우회대출 차단"…고소득자 레버리지 봉쇄 그동안 일부 고소득층은 사업자등록을 내고 2금융권 사업자대출을 이용해 주택을 매입하는 편법을 사용해왔다. 하지만 정부는 이미 6·27 대책에서 신용대출 한도를 1억원으로 제한하고 사업자대출을 통한 주택자금 유용도 차단한 바 있다. 이에 더해 이번 대책에서 정부는 "주택구입 자금으로 유용되는 사업자대출은 동일한 심사 기준과 DSR 적용을 받는다"며 용도 외 사용 시 대출 회수 및 제재 대상이 될 수 있다고 명시했다. 금융권 다른 관계자는 "이전에는 2금융권 사업자대출로 10억원대까지 자금을 끌어오는 사례가 있었지만 이제는 용도검증 강화로 사실상 불가능하다"며 "소득이 높아도 DSR 제한에 걸려 실수요 외 매입은 어렵다"고 말했다. yunyun@newspim.com 2025-10-15 10:49

사진

불안이 불지핀 랠리 금값 4200달러 돌파 [시드니=뉴스핌] 권지언 특파원 = 지정학 불안과 연방준비제도(연준·Fed)의 금리 인하 기대감이 계속되면서 금 가격이 15일(현지시간) 온스당 4,200달러도 뚫고 올랐다. 국제유가는 미국과 중국 간 무역 긴장 격화와 공급 과잉 전망 여파가 계속되며 하락했다. 뉴욕상품거래소(COMEX)에서 금 선물 12월물은 1.2% 올라 4,213.60달러를 기록했다. 금 현물은 장중 한때 사상 최고치인 4,217.95달러까지 상승해 역대 최고가를 경신한 뒤 한국시간 기준 16일 오전 1시 33분 기준 1.3% 오른 온스당 4,196.76달러를 기록했다. 금괴. [사진=블룸버그통신] 주요 통화 바스켓 대비 달러 가치를 보여주는 달러지수는 0.32% 하락해 금값 매력을 더했다. 전날 제롬 파월 연준 의장이 "미국 노동시장은 여전히 '낮은 고용·낮은 해고의 침체(doldrums)' 상태에 있다"고 말하며 완화적(비둘기파적) 톤을 유지했기 때문이다. 스콧 베선트 미국 재무부 장관은 "주식시장이 흔들려도 미국은 중국과의 무역협상 입장을 바꾸지 않을 것"이라고 밝히며 미중 갈등 지속 가능성에 무게를 실었다. 씨티인덱스와 포렉스닷컴의 시장 분석가 파와드 라자크자다는 "금은 지금 완전히 폭주하는 국면에 있으며, 멈출 기미를 보이지 않는다"며 "최근 며칠간 미·중 무역 긴장이 다시 고조되면서, 투자자들이 주식의 롱 포지션(상승 베팅)을 헤지하기 위해 금으로 분산투자를 할 이유가 더욱 늘었다"고 말했다. 시장에서는 10월 금리 인하 0.25%포인트(25bp)를 단행할 확률을 98%, 12월 추가 인하는 100%로 완전히 반영한 상태다. 시장 참가자들은 또한 미국 정부 셧다운(일시적 행정 중단) 상황에도 주목하고 있다. 셧다운으로 인해 공식 경제 지표 발표가 중단되면서, 정책 결정자들의 경제 전망에도 불확실성이 커질 수 있기 때문이다. 유가는 무역 갈등보다 공급 과잉 가능성을 경계하며 하락했다. 런던 ICE선물거래소에서 브렌트유 12월물은 배럴당 61.91달러로 마감하며 전일 대비 0.48달러(0.8%) 하락했다. 뉴욕상업거래소(NYMEX)에서 서부텍사스산원유(WTI) 11월물은 0.43달러(0.7%) 내린 58.27달러로 마감했다. 두 벤치마크 모두 5월 7일 이후 가장 낮은 수준으로, 이틀 연속 최저가를 갱신했다. 석유수출국기구(OPEC)와 러시아 등 비회원 산유국들의 협의체인 OPEC플러스(+) 산유국 연합이 예정보다 빠른 속도로 감산 중단분을 복구하기로 하면서 공급 과잉 우려가 확대돼 유가는 여전히 압박을 받고 있다. 앞서 국제에너지기구(IEA)는 내년 기록적인 공급 과잉 전망치를 상향 조정했으며, 일부 대형 원유 트레이딩 회사들은 "기대보다 빨리 공급 초과 현상이 이미 나타나고 있다"고 경고했다. 뱅크오브아메리카는 "미·중 무역 긴장이 심화되고 OPEC+ 산유국들의 생산이 확대될 경우, 브렌트유 가격이 배럴당 50달러 밑으로 떨어질 수 있다"고 경고했다. UBS의 애널리스트 지오반니 스타우노보는 "유가는 여전히 무역 긴장과 투자심리(리스크 선호)의 변화에 크게 영향을 받지만, 주식시장이 강세를 보이고 있어 일정 부분 제한적인 지지를 받고 있다"고 말했다. kwonjiun@newspim.com 2025-10-16 06:13