[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = #최모 씨는 지난 2011년 경기 성남시 한 단독주택에서 거주하다가 직장 등의 이유로 서울 강남 아파트를 당시 6억원에 매입 후 이사했다. 최씨는 2024년 은퇴에 맞춰 수원 단독주택과 강남 아파트를 처분하고 지방으로 내려가 노후를 계획했다.

하지만 이번 소득세법 개정안으로 최씨의 계획은 무산될 전망이다. 장기보유특별공제(장특공제) 기산일이 당초 강남 아파트를 취득할 2011년이 아닌, 수원 단독주택을 매도 예정일인 2024년, '최종 1주택자'가 된 시점부터 계산되기 때문이다. A씨는 강남 아파트 매도시 양도세 혜택을 전혀 받지 못해 수억원의 양도세 폭탄을 맞게 된다.

정부와 정치권에서 다주택자를 옥죄는 각종 법안을 통과시키고 있다. 최근 다주택자가 보유한 주택 가운데 한 채 남기고 나머지는 매물로 내놓으라는 정부의 압박 수위가 높아지고 있다. 하지만 정부의 전방위 압박에도 다주택자들은 버티고 있다. 세금 폭탄이 예고됐지만 다주택자의 매물은 자취를 감췄으며 이들은 내년 대선 결과를 지켜보면서 시장 동향을 살펴보겠다는 인식이 확산되고 있다.

[서울=뉴스핌] 정일구 기자 = 서울 중구 남산에서 바라본 서울 일대 아파트 단지 모습. 2021.04.27 mironj19@newspim.com

◆ 다주택자 장기보유 혜택 축소

14일 정치권에 따르면 더불어민주당 유동수 의원 등 14명은 양도세 개편안을 담은 소득세법 개정안을 지난 2일 국회에 제출했다.

개편안에는 ▲1가구 1주택 양도세 비과세 기준선을 시가 9억원에서 12억원으로 상향하고 ▲장기보유특별공제율을 양도차익 규모별로 차등화 ▲1가구 1주택자에 적용되는 장기보유특별공제의 거주기간 및 보유기간 기산점을 1주택자가 되는 시점부터로 변경하기로 하는 내용이 담겼다.

다주택자 보유·거주 기간을 장기보유 혜택 기간으로 인정하지 않기로 했다. 이 때문에 다주택자가 장특공제 혜택을 얻으려면 1주택을 제외한 기존 주택을 모두 처분해야 한다. 실거주 목적이 아닌 단기 차익을 노린 다주택자의 투기적 수요를 억제하고 장기보유 실수요를 유도한다는 제도의 취지에 맞게 바로잡겠다는 의지다.

이 같은 발표에 온라인 부동산 커뮤니티에는 "(법 시행 전) 정권이 교체될 것" "다주택자들을 적폐로 몰고 주택공급을 어떻게 하려나" "올해도 집값 폭등으로 나라가 떠들썩하겠다" 등의 글이 올라왔다.

정부는 지난해 7·10대책을 통해 보유세와 양도세(기본세율+10%포인트)를 대폭 인상했다. 주택시장 안정화를 목적으로 다주택자가 보유한 매물을 시장에 풀기 위해서다. 다주택자들에게 세 부담을 지워 옥죄는 방식으로 매물 출현을 유도했지만 증여만 늘리는 결과가 낳았다.

[서울=뉴스핌] 유명환 기자 = 2021.08.12 ymh7536@newspim.com

◆ 전‧월세 시장 불안감만 상승

정부의 고강도 압박에도 다주택자들이 버티기에 들어갔다. 이로 인해 매물이 씨가 말라 집값은 더 가파르게 상승했고, 세 부담은 세입자에게 전가돼 전월세 시장 역시 불안해졌다.

공급물량 감소로 인해 정부는 각종 공급 대책을 내놓고 있지만 시장에 미치는 영향을 미미한 수준이다. 현재 3기신도시 및 신규택지에 대한 사전청약이 진행되고 있지만 빨라야 2025년 말에나 입주가 가능할 전망이다.

공급이 현실화된다고 해도 특별공급 요건에 해당하지 않거나 청약 가점이 낮아 기존 주택을 매수할 수밖에 없는 이들도 상당수다. 지금까지 버틴 다주택자들이 지금처럼 세율이 높아진 상황에서 집을 내놓을 가능성은 적은데다, 집값이 우상향할 것이란 판단도 작용하면서 매물이 급감하고 있다.

한국부동산원의 월별 아파트 거래 현황을 보면 지난달 서울의 아파트 매매 건수는 4240건으로 전월(5090건)보다 16.7% 감소했다. 중과를 피하기 위해 집을 내놨던 이들도 6월1일 전 매도가 이뤄지지 않자 물건을 거둬들이는 모습이다.

집을 파느니 자식에게 물려주는 선택을 한 이들도 적잖다. 매매 건수는 5월 5090건에서 6월 4240건으로 줄었지만 증여는 1261건에서 1698건으로 34.6%나 늘었다. 세금 폭탄을 피하고는 싶지만, 장기적으로 집값은 오를 것 같으니 증여 시기를 앞당겼다는 분석이다.

◆ 끝까지 버티려는 다주택자…"시장에 미치는 영향 없어"

6월 이후 매물이 잠기면서 공급 부족으로 인한 집값 상승은 가팔라지고 있다. 부동산원의 주간 아파트가격 동향에 따르면 6월 7일 0.11% 상승했던 서울 아파트값은 14일·21·28일 0.12%, 7월5일·12일 0.15%, 19일 0.19%, 26일 0.18%, 8월 2일 0.20%까지 상승폭을 키워나갔다. 0.20%는 정부가 각종 공급대책을 내놓기 전인 2019년 12월16일(0.20%)과 같은 수준의 상승률이다.

전문가들은 올해 6월 다주택자 양도세 중과 조치 시행으로 이미 버티기에 들어간 다주택자가 집을 팔 수 있도록 세 부담을 낮추는 게 우선이라고 전문가들은 입을 모았다.

이은형 대한건설정책연구원 책임연구원은 "지금까지 정부의 논리는 보유세를 강력하게 매기면 다주택자들이 어쩔 수 없이 집을 내놓게 될 것이고 그때 강력한 양도세로 '옳지 못한' 소득을 환수하겠다는 것인데 하나도 제대로 실현되지 않고 있다"며 "이번 조치도 사실상 세 부담이 늘어나는 것으로, 오히려 매물을 잠기게 만들 것"이라고 지적했다.

윤지해 부동산114 수석연구원도 "이미 양도세를 포함한 세금이 다주택자에게는 징벌 수준으로 적용되고 있어 추가적인 시장 영향은 없을 것"이라고 꼬집었다.

시장 안정화를 위해서는 양도세 완화와 민간 정비사업(재건축·재개발) 활성화 등을 통한 공급 활성화가 필요하다는 의견이 지속적으로 나오고 있다.

권대중 명지대 부동산학과 교수는 "양도세 완화 없이는 다주택자들이 매물을 내놓지 않을 것"이라며 "일시적으로라도 양도세를 완화해 다주택자들의 출구를 만들어줘서 입주물량을 늘려야 한다"고 했다. 이어 "수요자가 원하는 곳에 매물이 나오기 위해서는 도심 재개발이나 재건축도 필요하다"고 했다.

ymh7536@newspim.com