[편집자] '리츠열풍'이 거셉니다. 리츠(REITs·부동산투자신탁)의 강점('5%대 배당'과 '안정적인 주가')이 저금리시대 투자심리를 사로잡은 것으로 보입니다. 지난 10월 '롯데리츠' 청약에 5조원 가까운 자금이 몰렸습니다. "시중 여유자금을 진공청소기처럼 빨아들이고 있다"는 말까지 들립니다. 자금이 한 쪽으로 쏠리다보니 걱정과 우려의 목소리도 만만치 않습니다. 종합뉴스통신 뉴스핌이 공모리츠 성공투자를 위한 가이드를 준비했습니다. 미래 성장성과 투자 포인트, 리스크 등을 꼼꼼히 짚어봅니다.

[서울=뉴스핌] 이고은 기자 = "올 들어 리츠상품을 찾으시는 투자자 분들이 크게 늘어났습니다. 다양한 연령대의 고객들이 먼저 리츠상품을 소개해달라고 요청하시는데요. 파생결합증권(DLS)사태 등으로 불안을 느끼는 투자자 분들이 안정적인 배당을 찾으면서 리츠에 눈을 돌리고 있습니다. 특히 국내에서 리츠에 관심이 높아진 계기는 지난해 신한알파리츠와 올해 롯데리츠 등 규모가 큰 리츠가 증시에 입성하면서부터입니다. 배당도 안정적이지만 이들 종목에서 처음 공모를 받으신 분들은 시세차익으로도 재미를 보고 계십니다. 우리나라만이 아니라 일본 리츠 관련된 펀드도 수익률이 가장 좋은편이라 전 세계적인 흐름이라고 보여집니다." (백봉석 미래에셋대우 WM센터원 영업부 차장)

1%금리 시대에 갈곳을 잃은 시중 자금이 공모리츠에 몰리고 있다. 시중 자금이 몰리면서 상장 공모리츠 중 중대형 3개 종목은 주가도 치솟았다. 오는 5일 코스피시장 상장을 앞둔 NH프라임리츠의 청약 경쟁률은 317.62대 1로 집계됐다.

이같은 공모리츠의 인기는 앞으로 계속될 것이라는 게 전문가들의 중론이다. 5%이상 배당에다 정부의 리츠활성화 정책 그리고 미국·일본 등 선진국과 비교하면 걸음마단계인 자산규모 등을 감안하면 성장잠재력이 크다는 지적이다. 실제로 내년에도 6개의 새로운 공모리츠가 기업공개(IPO)를 기다리고 있다.

주요국 상장리츠 시가총액 규모 비교 2019.12.02 goeun@newspim.com

◆ '걸음마' 부동산 간접투자…美 2000조 vs 韓 2조

4일 리츠협회와 미래에셋대우 리서치센터에 따르면 국내 상장리츠 6개(롯데리츠, 이리츠코크렙, 신한알파리츠, 케이탑리츠, 에이리츠, 모두투어리츠)의 자산규모는 2조원이다. 이는 미국 상장리츠 자산규모가 2130조원, 일본이 128조원, 호주가 101조원, 프랑스가 68조원, 싱가포르가 60조원, 홍콩이 36조원인것과 비교해  보면 '조족지혈'이라고 할 수  있다. 

2020년에도 추가 기준금리 인하 등이 예상돼 리츠투자 매력은 더욱 커질 전망이다. 적절한 시기에 이루어진 정부 지원도 리츠 시장의 규모를 키우는데 일조하고 있다. 정부는 올해 3월과 9월 두 번에 걸쳐 공모리츠 활성화 정책을 발표했다.

대책에는 공모리츠 사업자에 대한 우량자산 공급과 공모리츠 투자자에 대한 분리과세, 세율 인하(14%→9%) 등이 담겨있다. 정부정책은 효과를 봤다. 활성화 방안 발표 이후 상장한 롯데리츠는 상장 첫날 상한가를 기록했다. 공모가 주변에 있던 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 올들어 주가가 40~50% 치솟았다.

미래에셋대우 리츠전담팀 관계자는 "정부는 리츠시장 활성화를 통해 부동산 투기세력의 눈을 부동산 간접투자로 돌릴 수 있게 하고자 한다"며 "부동산 직접투자의 경우 유동성이 없는 반면 리츠의 경우 임대 수익이 일정해 리스크가 줄고 언제든지 주식 매도로 현금화 시킬 수 있다는 장점이 있다"고 말했다.

이광수 미래에셋대우 연구원도 "일본은 기업이 리츠사업자한테 부동산을 매각할 때와 개인과 기업이 리츠에 투자할때 세제혜택이 있다"며 "리츠 활성화를 위해 공모 과정을 간소화하기도 했다"고 설명했다.

◆ 내년 5조원 규모 6개 리츠 상장 '대기중'

우선 내년부터 리츠 IPO 규모가 크게 늘어날 전망이다. 2020년까지 상장 예정인 리츠는 6개로, 자산규모는 5조원으로 전망된다.

오는 5일 유가증권시장 상장을 앞둔 NH프라임리츠를 비롯해 이지스자산운용(호텔과 오피스, 임대주택), KB부동산신탁(홈플러스 안성물류센터와 오피스), 마스턴투자운용(프랑스 소재 우량 오피스), 하나자산신탁(제주, 경기 소재 민간임대주택과 강남구 소재 오피스빌딩, 대전시 소재 리테일, 오피스 빌딩), 코람코자산신탁(타임스퀘어 업무시설 A,B동) 등이 내년까지 공모리츠 상장을 추진중이다.

NH프라임리츠는 서울스퀘어와 삼성물산 서초사옥, 강남 N타워, 잠실 SDS타워의 수익증권을 담은 재간접 리츠다. 재간접 리츠라는 점이 약점으로 꼽혔지만 청약증거금은 역대 최대 규모인 7조7499억원이 모였다. 이는 시중 유동성이 풍부하고 투자처를 찾지 못한 자금이 리츠 자산에 큰 관심을 보이고 있다는 증거다.

현재 상장된 공모리츠 중 중대형 리츠는 공모가 대비 최대 60% 올랐다. 다만 주가가 오르면서 배당수익률(주당 배당금/주가)은 떨어졌다. 롯데리츠는 당초 6%대의 배당수익률을 약속했으나 현재 주가수준에서는 5% 초반의 배당수익률을 보일 것으로 예상된다. 이리츠코크렙과 신한알파리츠는 7%대 배당수익을 약속했으나 각각 5%, 3%의 배당수익률에 그칠 것으로 보인다.

전문가들은 리츠가 안정적인 배당 수익을 제공하지만 리츠 자산의 공실률, 해당 산업군의 성장성, 경기 변동으로 인한 리스크 등을 반드시 확인해야한다고 조언한다. 실제로 상장된 공모리츠인 케이탑리츠와 모두투어리츠는 각각 공모가대비 83%, 47% 하락하며 리츠 인기에 편승하지 못하고 있다.

김세련 이베스트투자증권 연구원은 "개인 투자자가 공실 관리를 직접 할 수 없는 만큼 운용사 내지 빌딩을 관리하는 업체의 평판, 업체가 제공하는 데이터와 자산 위치 등을 파악해 공실률 정보를 종합적으로 판단해야한다"고 말했다.

goeun@newspim.com