[뉴스핌=이지현 기자] 내년부터 부동산 임대업자 대출이 한층 까다로워진다. 정부가 새로운 여신심사지표인 임대업 이자상환비율(RTI)을 도입해 대출 적정성 여부를 심사하기로 했다. 또 부동산임대업자뿐 아니라 자영업자 전반에 걸쳐 대출 심사가 강화될 예정이다.

금융위원회는 26일 이 같은 내용을 담은 '금융회사 여신심사 선진화 방안'을 발표했다. 이에 따르면 내년 3월부터 개인사업자 여신심사 가이드라인이 시행된다. 

우선 임대업 이자상환비율인 RTI가 도입된다. RTI는 부동산 임대업자가 대출을 받을 때 임대업 관련 이자비용에 비해 임대소득이 얼마나 높은지를 따져 대출이 적정한지를 판단하는 지표다. RTI는 연간 임대소득을 해당 임대업 대출의 연간 이자비용과 해당 임대건물 기존대출의 연간이자비용을 합한 값으로 나눠 산출한다.

이때 임대소득은 임대건물이나 사업장별 임대차 계약서 등 객관적 근거로 산출한다. 이자비용은 해당 임대건물에 기존 대출이 있을 경우 이자비용을 합산하고, 금리 상승에 대비한 스트레스 금리를 가산해 계산한다. 3년 이상의 고정금리 대출은 스트레스 금리 적용 대상에서 제외된다.

정부는 주택의 경우 RTI 1.25배, 비주택은 RTI 1.5배 이상인 건을 대출 적정 기준으로 보고 있다. 다만 RTI가 기준에 미치지 못하더라도 금융회사들이 심사 의견을 명확히 기재만 하면 자율적으로 대출이 가능하다. 1억원 이하의 소액대출이나, 중도금대출 등은 RTI심사 대상에서 제외된다.

만약 A씨가 서울에서 매매가 10억원인 상가(보증금 1억원, 월세 300만원)를 구입해 임대사업을 하려고 한다고 가정해보자. 해당 건물의 유효담보가액은 5억5000만원이며 스트레스 금리는 연 1%다. A씨는 매매대금 중 6억원을 대출받아 상가를 구입할 수 있을까?

우선 A씨의 연 임대소득은 임대료 3600만원에 간주임대료(보증금 1억원x은행정기예금 금리 연1.56%) 156만원을 더해 총 3756만원이다. 만약 A씨가 연 3.6%의 변동금리로 대출을 받았다면, 스트레스 금리가 반영된다. 이 경우 대출금액 6억원x금리 4.6%(대출금리 연 3.6%+스트레스금리 연 1%)가 적용돼 A씨의 연 이자비용은 2760만원으로 계산된다.

이 경우 RTI(3756만원/2760만원)는 1.36배이므로 RTI1.5배 기준에 못 미친다. 따라서 6억원 대출은 어려우며 RTI1.5배에 해당하는 최대 5억4000만원 까지만 대출이 가능하다.

똑같은 조건에서 A씨가 연 4.1%의 고정금리로 대출을 받는다면 이자비용이 2460만원(대출금액 6억원x적용금리 연 4.1%)이다. 따라서 RTI는 1.53배가 된다. A씨는 최대 6억1000만원까지 대출을 받을 수 있다.

RTI가 시행되면 많게는 30%의 부동산 임대업자들이 영향을 받을 것으로 추정된다. 금융위가 한 시중은행의 2014~2017년 9월까지의 부동산임대업 대출을 분석해보니, 주택임대업 대출의 21.2%가 RTI1.25배 기준에 미달하는 것으로 나타났다. 또 비주택임대업 대출의 28.5%는 RTI1.5배 기준에 미달했다.

한편 임대업자의 일부 분할상환도 의무화된다. 담보 부동산의 유효담보가액을 초과해 부동산 임대업 대출을 받는 경우 유효담보가액 초과분을 매년 10분의 1씩 분할 상환해야 한다. 앞선 A씨의 경우 대출액이 유효담보가액인 5억5000만원을 초과하므로 초과분인 5000만원에 대해서 A씨는 매년 500만원씩 분할상환 해야 하는 셈이다. 유효담보가액은 담보기준가액에 담보인정비율을 곱한 뒤 임차보증금 등의 선순위 채권액을 빼 계산한다.

정부는 부동산임대업자뿐 아니라 자영업자 전반에 대해서도 금융회사의 리스크 관리 강화를 주문했다. 우선 금융회사는 대출규모, 대출 증가율 등을 고려해 매년 3개 이상의 관리대상 업종을 선정하고, 업종별 대출 총량 한도를 설정해야 한다. 또 연 1회씩 관리업종에 대한 업종별 경기여건 및 리스크 상황 등을 고려한 업종 전망도 실시한다. 만약 한도에 도달했다면 여신 취급 기준을 강화하는 등 조치를 취해야 한다.

소득대비 대출비율(LTI)심사도 도입된다. 1억원을 초과하는 신규대출을 취급할 때 차주의 소득대비 대출비율을 산출해 여신심사 참고지표로 활용토록 하겠다는 것. LTI도 금융권이 여신심사시 참고 지표로 활용하면 되지만, 10억원 이상 대출을 취급할 때는 LTI 적정성에 대한 심사의견을 반드시 기재해야 한다.

더불어 정부는 오는 2019년부터는 과밀 상권 및 업종에 대한 쏠림 현상을 막기 위해 상권, 업황 분석 결과를 여신심사에 활용토록 할 예정이다.

금융위 관계자는 “개인사업자대출 여신심사가이드라인 도입으로 가계부채 증가 취약부문에 대한 체계적인 관리 기반이 마련될 것”이라면서 “이를 통해 부동산 임대업 쏠림 현상이 완화되고 다양한 분야에 자금공급이 가능할 것”이라고 강조했다.

[뉴스핌 Newspim] 이지현 기자 (jhlee@newspim.com)