[서울=뉴스핌] 황숙혜 기자 = 인공지능(AI) 빅테크의 상승 탄력이 흔들리고 지정학적 리스크가 지속되면서 안정적인 인컴을 찾는 투자 수요가 높아지는 가운데 월가는 리얼티 인컴(O)을 주시한다.

56년간 단 한 차례도 거르지 않고 월 배당을 지급, 경기 침체와 금리 인상기를 성공적으로 통과했다는 점에서 투자 안전성과 현금흐름을 모두 제공한다는 평가다.

1969년 설립한 뒤 1994년 뉴욕증시에 입성한 리얼티 인컴은 이른바 순임대(Net Lease) 리츠(REITs, 부동산투자신탁) 업체다. 순임대는 미국의 상업용 부동산 임대차 계약 방식 중 하나로, 세입자가 임대료뿐만 아니라 건물을 유지하는 데 발생하는 핵심 비용까지 직접 부담하는 계약을 뜻한다.

일반적으로 주택이나 상가를 얻을 때 건물주가 재산세를 내고 건물이 노후화되면 수리해 주지만 순임대 방식은 반대다. 리얼티 인컴이 주로 사용하는 계약 방식은 순임대 중에서도 가장 대표적인 트리플 넷(Triple Net Lease, NNN)으로, 세입자가 임대료 이외에 재산세와 건물 보험료, 유지 보수비 등 세 가지 핵심 비용을 추가로 부담한다.

부동산 리츠 업체들이 트리플 넷을 선호하는 이유는 인플레이션과 세금, 인건비 상승에도 예측 가능하면서 안정적인 수익을 확보할 수 있기 때문이다. 순임대 계약이 보통 10~20년 장기 계약 위주라는 사실과 재정이 탄탄한 우량 세입자 중심이라는 점도 매력 포인트다.

세입자가 건물 관리 비용을 부담하기 때문에 장기간 머무는 경향을 보이는 데다 모든 비용을 감안할 만큼 재무 구조가 우량한 고객들이 트리플 넷 계약자의 대부분을 차지한다.

리얼티 인컴이 수 차례의 경기 하강 기류와 위기를 거치면서도 반세기 이상 월 배당을 멈추지 않았던 비결 역시 트리플 넷을 근간으로 하는 비즈니스 구조라는 데 월가는 입을 모은다. 업체의 공식 데이터에 따르면 창사 이후 최근까지 672회 연속 월 배당을 지급했다.

리테일 부동산을 기반으로 하는 리츠라고 하면 통상 경기 민감도가 높을 것으로 여기지만 리얼티 인컴은 투자자들의 통념을 벗어난 업체다.

업체가 보유한 자산 가운데 단일 임차인에게 임대되는 순임대 방식이 전체 포트폴리오의 약 98%를 차지하는 것으로 파악됐다. 거의 모든 임차인이 재산세와 보험료, 유지보수 비용까지 직접 부담하기 때문에 리얼티 인컴의 입장에서는 비용 변동성이 크게 줄어들고 거의 100%에 가까운 총마진 구조가 만들어진다.

여기에 임차 업종 구성이 식료품점과 편의점, 달러 스토어, 주택 자재, 약국처럼 경기와 무관하게 일상적으로 소비가 발생하는 업종에 집중돼 있다는 점이 방어력의 핵심이다. 실제로 업체의 공식 자료에 따르면 2026년 1분기 기준 소매 부문 연환산 임대료의 약 91%가 '비재량적이고 서비스 지향적이거나 저가격대'로 분류되는 임차인에게서 나왔다.

이런 임차 구조는 실제 위기 국면의 시험대를 통과한 바 있다. 신종 코로나바이러스(코로나19) 팬데믹이 본격화되기 시작했던 2020년 1분기 말 기준 리얼티 인컴의 포트폴리오 임차율은 98.5%로, 팬데믹 이전 분기와 거의 차이가 없는 수준을 유지했다.

팬데믹 충격이 절정에 달했던 2020년 4월 한 달 동안 전체 임차인으로부터의 임대료 회수율이 일시적으로 82.9%까지 떨어진 바 있지만 투자등급(Investment Grade) 임차인으로부터의 회수율은 같은 기간 99.9%에 달했다. 이는 신용도가 높은 우량 임차인 비중을 전략적으로 관리해온 결과로 해석된다.

이후 금리 인상기와 소매업 구조조정이 이어진 최근까지도 임차율은 꾸준히 98%대를 유지하고 있고, 2026년 1분기 말 기준으로는 98.9%까지 올라 역대 중간값인 98.3%는 물론이고 S&P500 리츠 섹터 전체의 중간값인 94.4%를 크게 웃돌았다.

방어력의 또 다른 축은 규모의 경제와 극도로 분산된 포트폴리오다. 2026년 3월 말 기준 리얼티 인컴은 미국 50개 주 전역과 영국, 유럽 8개국을 합쳐 총 1만5571개의 부동산을 보유한 것으로 팡가됐다.

임차인 수는 1786곳에 달하고, 업종 수도 92개에 이를 정도로 다양한 섹터에 분산됐다. 이 같이 광범위한 임차 기반 덕분에 특정 임차인이나 업종에 대한 의존도가 낮다. 상위 20개 임차인이 전체 임대료에서 차지하는 비중은 약 35%에 불과하다.

달러 제너럴을 비롯한 우량 임차인들이 여러 업종에 걸쳐 분산돼 있다는 점은 개별 리테일 업체의 실적 부진이 회사 전체 현금흐름에 미치는 영향을 최소화하는 요인으로 꼽힌다. 최근에는 유럽 비중도 꾸준히 확대되고 있는데, 주요 외신에 따르면 유럽 지역이 전체 연환산 임대료에서 차지하는 비중은 19%까지 늘었고 관련 자산은 600여개를 넘어섰다.

성장 여력 측면에서도 리얼티 인컴은 전통적인 리테일 리츠의 틀을 벗어났다는 평가를 받는다. 업체가 제시하는 시장 기회는 약 14조달러에 달하는데, 여기에는 미국 내 리테일과 산업용 부동산은 물론 약 8조5000억달러의 유럽 시장과 데이터센터 및 게이밍 부문에서 새로 열린 약 9000억달러 규모의 시장이 포함돼 있다.

특히 데이터센터 부문에서 리얼티 인컴은 공격적인 행보를 취하고 있다. 지난 2023년 데이터센터 전문 리츠인 디지털 리얼티와의 합작 개발 사업을 통해 처음 진출한 뒤 최근에는 최대 14억달러를 투자하는 별도의 데이터센터 합작법인을 새로 설립해 2026년 2~3분기 중 약 7억달러를 우선 투입할 계획이라고 업체는 밝혔다.

데이터센터 리츠는 생성형 AI의 폭발적인 성장과 클라우드 전환 가속화에 힘입어 전세계 리츠 섹터 중 가장 뜨거운 황금기를 연출하고 있다.

보도에 따르면 글로벌 데이터센터 부동산 및 인프라 시장이 연간 3000억~4000억달러로 추산되고, 연평균 11~13% 성장해 2030년대에 진입하면 시장 규모가 2~3배 확대될 전망이다.

다만 폭넓은 파이프라인이 모두 실제 투자로 이어지지는 않는다. 업체가 2019년부터 2026년까지 검토한 소싱 물량은 5000억달러를 넘어섰지만, 실제로 집행한 자본은 약 720억달러에 그친 것으로 나타났다.

역설적으로 해석하면 리얼티 인컴이 무분별하게 자산을 사들이는 것이 아니라 엄격한 신용 심사와 입지 조건을 통과한 자산에만 자본을 배분하고 있다는 의미로 읽힌다. 최근에는 사모 자본과의 협업을 확대해 2026년 1분기에는 자산운용사 아폴로와 함께 10억달러 규모의 합작법인을 설립해 492개의 소매 자산을 편입시켰다.

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