[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = 주택시장이 급매물 소진 이후 큰 방향성 없이 소강상태로 흘러가자 경매시장에서도 '눈치보기' 장세가 펼쳐지고 있다.

거래량이 늘면서 집값 관련한 지표가 회복 분위기를 연출하고 있지만 주택 매수심리는 여전히 개선되지 않고 있다. 매도호가가 높아진 데다 집값의 추가적인 조정이 예상되면서 수요자들이 추격 매수에 나서지 않고 있기 때문이다. 경매시장에서도 고가 낙찰보다는 보수적으로 접근하는 흐름이 이어질 것으로 보인다.

◆ 서울 아파트 3월 낙찰률, 연중 최저치

12일 부동산업계와 대한법원경매정보에 따르면 지난달 서울 아파트의 낙찰률이 올해 들어 가장 낮은 수치를 기록했다.

지난해 집값 하락이 본격화하면서 아파트 경매 낙찰률이 10%대 수준으로 급락했다. 경매건수 10건중 새로운 주인을 찾는 것이 한두건에 그친 것이다. 낙찰률은 경매건수 대비 매각건수 비율로 주택경기 상황이 악화할수록 낮은 수치를 보인다.

작년 12월 역대 최저 수준인 17.5% 하락했던 낙찰률은 올해 1월 37.8%, 2월 35.1%로 회복 기미를 보였다. 지난달에는 경매건수 160건 중 48건이 매각돼 낙찰률 30.0%로 내려앉았다.

서울지역에서도 지역별로 온도차가 나타났다. 고가 아파트보다는 중저가 매물의 찾는 수요가 많았다. 가장 낙찰률이 높았던 지역은 은평구로 7건 중 5건이 새로운 주인을 찾았다. 낙찰된 매물의 평균 가격은 4억9318만원으로 서울 아파트 중위가격(9억9333만원)보다 낮았다. 동대문구구 60%, 노원구와 구로구 50%를 기록했다. 강남3구(강남·서초·송파구)에서는 강남구 46.4%, 서초구 46.2%로 평균치를 웃돌았으나 송파구는 11.1%로 부진했다.

신규 경매물건이 늘어난 것도 낙찰률 하락에 영향을 미쳤다. 첫 경매가격은 감정평가금액으로 최근 시세하락을 충분히 반영하지 못한 측면이 있다. 2~3차례 유찰을 거쳐 경매가격이 시세보다 저렴해지면 수요자의 관심이 늘어나는 게 일반적이다. 올해 1월 전국 아파트 신규 건수는 698건, 2월 743건에서 3월에는 1193건으로 전달보다 450건이 증가했다. 고금리 영향과 거래 위축에 경매시장의 신권 매물은 당분간 늘어날 전망이다.

◆ 고금리, 주택경기 침체 가능성에 관망세 확산

주택경기 불안심리가 이어지면서 경매시장에서도 관망세가 확산할 여지가 있다.

집값 하락을 내다보는 수요층이 여전히 많다. 부동산 플랫폼업체 직방이 지난달 15일부터 29일까지 앱 접속자 1931명을 대상으로 설문 조사한 결과, 응답자의 58.5%가 추가 하락을 점쳤다. 집값 반등시기에 대해서는 '2025년 이후'가 44.7%로 가장 많았다. 주택시장에 추가 조정이 나타날 가능성이 높고 이런 흐름이 1년 넘게 이어질 것으로 보는 수요가 많은 것이다.

미분양 주택도 계속 늘어나고 있다. 올해 2월 전국 주택 미분양 물량이 전달에 이어 2개월 연속 7만5000가구가 넘었다. 미분양 증가세는 다소 주춤해졌지만 9개월 연속 증가세를 이어갔고 '악성 미분양'으로 불리는 준공 후 미분양 물량이 대폭 증가했다. 분양시기를 늦췄던 분양매물이 이달 이후 전국적으로 쏟아져 나올 예정이어서 미분양 확산이 더욱 가속할 공산이 크다. 특히 미분양 주택의 대부분을 차지하는 수도권 이외 지방(6만2897가구)이 큰 타격을 받을 것으로 보인다.

분양시장은 2~3년 후 입주할 수 있기 때문에 주택경기를 가늠할 수 있는 '선행지표'로 인식된다. 미분양이 늘면 일반 주택시장 거래에도 부정적인 영향을 미치며 시세 반등을 기대하기가 쉽지 않다. 자금력이 부족한 건설사가 부도를 맞거나 진행 중이던 공사가 멈추는 등 건설경기도 위축될 수 있다.

이주현 지지옥션 선임연구원은 "고금리로 이자 부담이 늘고 매매가격은 하락세가 이어지면서 경매물건이 쌓이고 있다"며 "주택경기 위축이 장기화하면 경매시장도 관망세가 늘어날 것으로 보인다"고 말했다. 

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