수요층 탄탄한 서울 제외돼 시장 파급력 제한적
호황 때 도입된 취득·양도세 중과 등 문턱도 낮춰야
[서울=뉴스핌] 이동훈 기자 = # "부동산 규제지역에서 풀리면 대출이나 전매 제한 등의 규제가 완화되기 때문에 저가 매물을 중심으로 내집 마련을 하려는 실수요자가 늘어날 것으로 기대한다"(경기도 김포 풍무동 A공인중개소 대표)
10일 정부가 주택시장 연착륙과 거래 회복을 위해 경기·인천지역 대부분을 규제지역에서 해제하면서 극도로 얼어붙었던 거래 시장이 일정부분 회복될 것이란 분위기가 감지되고 있다. 규제지역에서 해제되면 대출 확대뿐 아니라 세금·청약 등에서도 기존보다 완화된 규제가 적용된다.
다만 수요층이 가장 탄탄한 서울이 제외된 데다 취득세 등 부동산 거래세 부담이 여전히 높아 시장 분위기가 급격하게 개선되기 어렵다는 목소리도 나온다.
◆ 경기-인천, 대출·세제·청약 기준 완화...저가 매수세 회복 기대
정부는 이날 '제3차 부동산관계장관회의'를 열고 서울과 과천, 성남(분당·수정), 하남, 광명 등 연접 4곳을 제외한 경기도 전역과 인천, 세종을 규제지역에서 해제했다. 이번 규제지역 조정안은 이달 14일 0시부터 효력이 발생한다.
시장에서는 규제지역 해제로 실수요자를 중심으로 아파트 거래가 소폭 늘어날 것으로 기대하고 있다. 경기도 김포 풍무동 A공인중개소 대표는 "수도권광역 급행철도(GTX) 및 복합시설 개발 등의 호재가 사라지고 아파트 거래량이 작년대비 20% 수준으로 급감하면서 시세가 분양가를 위협하는 상황"이라며 "이번 규제지역 해제로 매수심리가 살아나면 시세가 최고가 대비 30% 안팎 하락한 만큼 급매물 위주로 거래가 개선될 것으로 보인다"고 말했다.
주택경기가 한풀 꺽인 데다 규제지역 유지로 진입 장벽까지 높았으나 이번 조치가 매수심리 회복에 일정부분 긍정적인 영향을 미칠 것이란 얘기다.
파주 운정신도시 내 B공인중개소 실장은 "이 지역의 신규 분양이 많았고 대기하는 단지가 적지 않은데 규제지역에서 풀리면 수요층 유입이 한층 늘어날 것으로 보인다"며 "서울 외곽 및 인근 지역보다 저평가됐다는 인식이 있고 교통망 개발에 대한 기대감도 남아 실수요자의 관심이 개선될 가능성이 있다"고 설명했다.
비규제지역이 되면 대출받아 집을 사는 것이 이전보다 쉬워진다. 투기수요를 억제하기 위해 도입된 규제지역은 비규제지역과 달리 강한 대출 규제를 적용하고 있다.
투기과열지구에서 해제되면 15억원 이상 주택에도 주택담보대출이 허용되고, 주택담보대출비율(LTV)은 10%P(포인트) 완화돼 9억원 이하 주택일 경우 50%, 9억원 초과에 대해서는 30%가 적용된다. 주택분양권 전매제한기간은 최대 5년에서 3년으로, 청약 재당첨 기한은 10년에서 7년으로 줄어든다.
조정대상지역에서 해제되면 50%인 LTV 규제가 70%로 완화되고 다주택자도 주택담보대출이 허용된다. 부동산 세금 부담도 줄어든다. 다주택자 양도세·취득세 중과, 2주택 이상 종부세 추가 과세, 단기보유 양도세 중과 같은 각종 규제가 완화된다. 또 1주택자가 양도세를 감면받기 위해서는 조정대상지역에서는 2년 보유, 2년 실거주 요건을 채워야 하는데 비규제 지역에서는 2년 실거주하지 않아도 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있다.
◆ 취득세 등 거래세도 풀어야 매수세 유도
현장의 기대감에도 불구하고 규제지역 해제만으로 차갑게 식은 주택시장에 온기를 불어넣기 힘들다는 의견도 적지 않다. 일부 초급매물 거래가 늘어날 수 있지만 전반적인 거래량 회복은 제한적이란 것이다.
함영진 직방 빅데이터랩장은 "역대 최저치 거래량과 매매·전세가격 하락으로 정부가 규제지역 해제 이후에도 주택시장이 과열되지 않을 것으로 판단한 것"이라며 "규제지역 해제는 청약, 여신, 세제와 관련해 구입 장애가 없어졌다는 것이지 매수자에 추가 인센티브를 주는 것이 아니어서 거래시장이 빠르게 회복하기는 어려울 것"이라고 말했다.
이어 "거래 정상화를 꾀하려면 취득 및 양도 단계의 세금 중과를 정상화하고 전매와 토지거래허가구역 등 과도한 거래 규제도 완화해야 가능할 것으로 보인다"고 덧붙였다.
정부가 규제 완화에 속도를 좀 더 높여야 한다는 얘기다. 주택경기 호황기에 도입된 제도로 실수요자에 자금적으로 큰 혜택이 없고, 주택담보대출 이자부담이 치솟아 선뜻 돈을 빌려 주택을 구입하기가 쉽지 않아서다.
이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "서울과 경기도 주요 지역이 해제지역에 빠졌고 고금리 등 주택 매수의 저해 요소가 여전히 많은 상황"이라며 "시장 여건을 고려할 때 대출 확대의 파급력이 제한적이며 현 정부가 공약으로 내세웠던 취득세 및 양도세 세제개편, 재건축 규제 완화 등 실효성 높은 대안이 도입돼야 할 것"이라고 설명했다.
leedh@newspim.com
