[서울=뉴스핌] 고인원 기자= 지난주 미국 연방준비제도(연준)가 2018년 이후 첫 금리인상을 단행한 가운데, 미국의 모기지 대출 금리가 빠르게 뛰고 있다.

미 국책 모기지 업체 프레디맥에 따르면 지난주 연준의 금리인상을 앞두고 30년 만기 고정 모기지(주택담보대출) 금리는 12월의 3.11%에서 4.16%까지 급등했다. 2019년 5월 이후 3년 만에 처음으로 4%를 넘어섰다.

[30년 고정 모기지 금리, 자료=세인트 루이스 연방준비은행, 프레디맥 재인용] 2022.03.25 koinwon@newspim.com

상승세는 당분간 멈추지 않을 기세다. 뱅크레이트는 23일 기준으로 30년 고정 모기지 금리가 평균 4.52%라고 밝혔다. (프레디맥은 현지시간 25일 공식 수치 발표 예정)

미국 부동산 업계에서도 모기지 금리 상승은 이미 예상했지만 이 정도 가파른 상승세는 예상치 못했다는 반응이다. 프레디맥과 더불어 미국 양대 국책 모기지 업체인 패니매는 올해 30년 고정 모기지 금리가 평균 3.3%, 내년 3.5% 이를 것으로 예상했는데 이미 이 같은 예상치를 1%포인트 넘게 뛰어넘었다. 

모기지 금리가 3.11%라면 50만달러(한화 6억1025만원)를 빌린 가계의 월간 상환액은 2138달러(약 260만원)다. 하지만 4.16%로 뛰면 그 부담이 2433달러(약 296만원)로 300달러(약 36만원) 가까이 늘어난다. 모기지 금리가 4.5%도 넘어선다면 그 액수는 2533달러(약 309만원)로 400달러(약 50만원) 가까이 늘어나는 셈이다. 매달 내야 하는 액수가 50만원 가까이 늘어나게 되니 일반 가계에서 부담하기에 결코 만만치 않은 금액이다.

◆ '금리 오르기 전에 빨리 사자' 심리...단기적으로 매수세 강화 조짐

이론적으로는 모기지 금리가 오르면 과열된 주택시장의 열기가 다소 식는게 일반적이다. 하지만 일부 전문가들은 당장 집값 상승세가 멈추지 않을 것으로 보고 있다. 일부에서는 2023년까지도 상승세가 이어질 것으로 판단했다.

이미 연준이 추가 금리 인상을 예고한 상황에서 금리 상승이 예고되자 모기지 금리가 더 오르기 전에 고정 금리로 주택을 사려는 수요가 오히려 일시적으로 증가하기 때문이다.

판매 문구가 붙은 미국 워싱턴 주 시애틀 주택 [사진=로이터 뉴스핌]

주택시장 리서치 기업인 존다의 알리 울프 수석이코노미스트는 미 경제지 포춘에 "모기지 금리 상승이 주택시장에 직관에 반대되는 영향을 미치고 있다"며 "실수요자들이 모기지 금리가 더 오르기 전에 집을 사기 위해 서두르고 있다"고 전했다. 

하지만 일단 이 같은 매수세가 정점을 지나면 모기지 금리 상승은 주택 시장에 하방 압력을 가할 수 밖에 없다. 금리 인상으로 주택 구매자의 월별 상환액이 늘어날 뿐 아니라 일부 구매자들(은행들의 엄격한 총부채상환비율(DTI)을 충족해야 함)은 모기지 금리 대출 자격을 잃기 때문이다. 구매가 줄면 지난 12개월 18.8% 상승한 미국의 집값 상승률도 둔화될 수 밖에 없다.

◆ 인구학적 요소에 공급 부족까지..."집값 내년까지 더 오른다" 

그럼에도 불구하고 포춘은 주요 부동산 회사 중 향후 12개월 주택 가격 하락을 예상하는 곳은 한 군데도 없다고 전했다. 코로나 대유행 기간 주택 재고가 감소함에 따라 시장의 공급이 여전히 부족한 상황이기 때문이다.

인구학적 요인도 집값 상승을 부추기는 요인으로 꼽혔다. 모기지 상환 관련 스타트업인 홈.LLC의 닉 샤 CEO는 1989~1993년에 태어난 밀레니얼 세대가 2019~2023년 첫 주택 구매 연령인 30살에 도달하는데, 이들의 수요를 감당할 공급은 이뤄지지 않고 있다고 설명했다.

지난 2008년 미국의 부동산 거품 붕괴 이후 약 10년간 주택 시장이 침체에 빠졌던 탓에 충분한 주택 건설이 이뤄지지 않았고, 시장의 근본적인 수급 불일치를 완화시키기에는 충분치 않다는 것이다.

미 부동산 정보회사 질로우도 금리 상승에도 집값 상승세가 당분간 이어질 것으로 봤다. 질로우는 5월까지 미국의 집값 상승률이 전년대비 22%로 강화될 것으로 봤다. 질로우는 봄이 지나서야 상승세가 다소 둔화되며 내년 1월 17.3%로 둔화될 것으로 봤다. 둔화된 수치지만 여전히 1989년 이후 평균 연간 상승률인 4.6%의 네 배에 에 이르는 강력한 상승세가 이어질 것으로 봤다.

◆ 수급보다 중요한 건 '심리'..."금리상승에 매수 심리 꺾일 것" 전망도

하지만 주택시장의 매수세에는 수급보다도 시장 참여자들의 '심리'가 가장 큰 영향을 미친다는 관점에서 미국의 주택 시장이 조만간 심각한 냉각기를 맞게될 것이란 예측도 나오고 있다. 

부동산 리서치 회사인 코어로직은 올해 1월부터 내년(2023년) 1월 사이 미국 집값이 3.5% 오르는 데 그칠 것으로 예상했다. 예상대로라면 평년(4.6%)에 비해 낮은 상승률이다. 

미국의 다가구 주택 [사진=아버 리얼티 트러스트]

이 같은 예측의 근거로 코어로직은 수요가 크게 줄어들 것으로 봤다. 신종 코로나 바이러스(코로나19) 팬데믹 이후 미국의 집값이 급등했음에도 역사적인 수준의 저금리가 이에 따른 충격을 어느 정도 흡수했는데, 금리가 팬데믹 이전 수준으로 돌아오면 구매자들이 주택 가격 급등에 따른 충격을 완연히 느낄 것이라는 설명이다. 이는 매수세를 꺾는 효과를 가지고 올 것으로 코어로직은 판단했다.

코어로직의 프랑크 노사프트 수석 이코노미스트는 "1월 이후 모기지 금리가 상승하고 있어 구매자의 주택 구매 능력을 약화했으며, 향후 몇달 집값 상승세는 둔화될 것"으로 전망했다.

koinwon@newspim.com