[서울=뉴스핌] 박우진 기자 = 부동산 시장 안정화를 위해 구원투수로 등판한 변창흠 국토교통부 장관이 주택공급 확대 방안 발표를 내년 설 전으로 예고한 가운데 시장에서는 반신반의하는 모양새다.

주택을 도심에 공급한다는 면에서는 긍정적으로 평가하지만 공공성과 이익 환수를 유지하는 속에서 민간 참여 활성화와 속도감 있는 주택 공급에는 한계가 있을 것이란 지적이다.

◆공공-민간 협력 언급한 변창흠...민간 참여 독려할 방안은

31일 부동산업계에 따르면 변 장관은 취임사에서 밝힌대로 내년 2월에 주택 공급 방안을 발표를 예고했다. 변 장관이 후보자 시절부터 밝혀왔던 서울 도심 역세권과 준공업지역, 저층주거지를 활용한 주택 공급 방안도 포함 될 것으로 보인다.

변 장관은 도시계획과 건축규제 완화로 공공과 민간이 협력하는 사업모델을 내놓기로 하면서 민간 참여를 유도하기 위해 어떤 방안을 내놓을지가 주목된다. 용적률 상향, 사업절차 간소화, 층수 완화 등 여러 방안등이 제기되고 있다.

하지만 변 장관이 초과이익 환수와 공공성을 강조하며 기부채납과 일정 비율 이상의 공공임대주택 공급을 조건으로 내세우고 있어 규제 완화 방안이 민간에서 반응할지 미지수다.

민간 사업자들은 수익이 보장돼야 사업에 참여할 동기가 생기는데 용적률 상향 등 인센티브를 부여해도 기부채납과 초과이익환수 등으로 수익 실현에 제약이 생기면 사업 참여를 꺼리게 된다.

지난달 공모한 공공재건축의 경우 용적률을 500%까지 늘리는 혜택을 줬지만 증가한 용적률의 50~70%를 공공임대로 기부채납하는 조건으로 인해 민간사업자들의 호응을 얻지 못한 바 있다.

반면 공공재개발의 경우 용적률 상향, 인허가 절차 간소화 뿐 아니라 분양가상한제 적용 제외, 기부채납 비율 완화 등의 인센티브가 주어지자 예상보다 많은 60여곳 사업장이 공모 신청을 했다.

수익성을 보장해 민간 참여를 독려할 수 있는 방안이 필요하다. 개발이익 환수 부담을 줄여주거나 사업비·공사비 책정에 있어 인센티브를 주는 방안이 언급되고 있다.

◆방향성은 맞지만 단기 시장 안정 기대 어려워

부동산 전문가들은 기존 세금, 대출 규제 위주 정책에서 공급 정책으로 방향을 잡은 것을 의미있게 평가했다. 매매가격 상승과 전세난의 원인에는 주택 공급 부족이 있었기에 그렇다.

역세권과 준공업지역은 서울 도심에서 상대적으로 부지 확보가 쉬운 지역이고 그동안 규제와 지역 특성으로 개발이 많이 않은 곳이라는 점에서 현실적인 대안이 될 수 있다.

김태섭 주택산업연구원 주택산업진흥실장은 "외국과 달리 서울은 역세권이 개발되지 못한 편"이라면서 "현 정부가 재개발·재건축을 꺼리는 상황에서 역세권, 준공업지역 개발은 차선책으로 의미가 있다"고 답했다.

주택 공급 방안들이 중장기 대책이어서 단기적인 시장 안정과 주택 공급 효과를 거두기는 어려워 보인다. 주택 공급에는 최소 2~3년, 재개발은 10년 이상 걸린다. 해당 사업들 역시 오랜 시간이 걸릴 것으로 보여 단기간에 물량을 시장에 공급하긴 힘들다. 오히려 개발호재로 인식돼 역세권과 준공업지역 인근 지역의 부동산 가격 상승을 야기할 수 있다.

윤지해 부동산114 수석연구원은 "과거 서울시의 여의도·용산 개발 계획 발표때처럼 고밀 개발 계획이 단기적으로 개발 호재로 인식돼 시장을 요동치게 할 것"이라면서 "장기적으로 수요를 만족시킬만한 물량이 보급돼야 시장 안정이 이뤄질 것"이라고 말했다. 

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